ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 กำลังส่งสัญญาณก้าวเข้าสู่ภาวะเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวลากยาว ประกอบกับแรงกดดันรอบทิศทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ กลายมาเป็นบททดสอบอันท้าทายที่เข้ามากระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ส่งผลให้สมการอำนาจในตลาดเวลานี้พลิกกลับมาอยู่ในมือของ “ผู้ซื้อ” อย่างสมบูรณ์แบบ นำมาซึ่งปรากฏการณ์ใหม่ที่ผู้ประกอบการและเอเจนต์จำเป็นต้องเร่งปรับตัวถอดรหัสกลยุทธ์อย่างเร่งด่วนเพื่อความอยู่รอด
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ Country Manager ประเทศไทย DDproperty และ ThinkofLiving ได้ฉายภาพสะท้อนของสถานการณ์นี้ไว้อย่างน่าสนใจว่า “วันนี้ตลาดหมดยุคของการซื้อวันนี้รวยพรุ่งนี้เหมือนในอดีตแล้ว พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน พวกเขาใช้เวลาคิดนานขึ้น ศึกษาข้อมูลละเอียดขึ้น แต่ความน่าสนใจคือ ลีดที่เข้ามามีสัดส่วนของ High Intent Audience หรือกลุ่มที่มีความตั้งใจซื้อจริงสูงมาก สะท้อนผ่านตัวเลขการติดต่อหาเอเจนต์ในไตรมาสแรกของปี 2569 ที่พุ่งสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้าเกินกว่า 20% ควบคู่ไปกับดีมานด์ในฝั่งตลาดเช่าที่ขยายตัวอย่างมีทิศทาง”
สะท้อนให้เห็นว่า ดีมานด์ในตลาดยังไม่หายไปไหน เพียงแต่เปลี่ยนรูปฟอร์มไปสู่กลุ่ม Real Demand ที่มองหาความคุ้มค่าสูงสุด
เมื่ออำนาจการต่อรองตกไปอยู่กับผู้ซื้อ สิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญคือโจทย์หินในการบริหารต้นทุนและจัดการสินค้าคงคลัง ข้อมูลการมอนิเตอร์ตลาดจาก ThinkofLiving เผยดัชนีที่น่าจับตาว่า ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ ปริมาณโครงการเปิดใหม่ลดลงเกือบ 10% และหากพิจารณาในแง่ของ “จำนวนยูนิต” พบว่าดรอปลงรุนแรงถึง 30%
การแตะเบรกอย่างกะทันหันของฝั่ง Supply นี้ เกิดจากความกังวลในเรื่องอัตราการดูดซับ และสภาวะ Inventory ท่วมตลาด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกปรับแผนธุรกิจเพื่อบริหารสภาพคล่อง ยอมชะลอการเปิดตัวตึกใหม่ แล้วหันมาเทน้ำหนักให้กับการออกแคมเปญโปรโมชัน ดัมป์ราคาเร่งระบายสต๊อกสินค้าคงค้าง เพื่อเปลี่ยนอิฐหินปูนทรายให้กลับมาเป็นกระแสเงินสดให้ไวที่สุด โดยเฉพาะในช่วงที่มีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐเข้ามาช่วยเป็นแรงส่งยื้อเวลา ยิ่งใครขยับตัวปรับพอร์ตได้เร็วกว่า ก็ยิ่งสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในจังหวะเวลานี้
หากกางข้อมูลเชิงลึก จากพฤติกรรมของผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนมกราคม-มิถุนายน 2569 จะพบสถิติเชิงปริมาณที่สามารถชี้เป้าความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคได้อย่างแม่นยำ แม้ภาพรวมทั่วประเทศจะชะลอตัว แต่ในพื้นที่เมืองหลวงซึ่งเป็นศูนย์รวมของประชากรวัยแรงงานและวัยเรียน ระดับราคาและค่าเช่ายังคงมีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ
โดยเฉพาะในกลุ่มเซกเมนต์มหาชน ระดับราคา 1-3 ล้านบาท พบว่า เม็ดเงินของกลุ่มผู้ซื้อสาย “High Intent” หลั่งไหลไปกระจุกตัวหนาแน่นในพื้นที่ กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก และรอยต่อปริมณฑล อย่างเป็นเอกฉันท์ โดย 5 ทำเลยอดนิยมสูงสุด แยกตามสัดส่วนความสนใจ มีดังนี้:
อันดับ 1 แขวงบางจาก เขตพระโขนง (82%) แชมป์ร่วมที่กลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สมดุลที่สุดในสายตาผู้บริโภค เนื่องจากเป็นโซนสุขุมวิทตอนปลายที่ยังพอมีซัปพลายราคาเอื้อมถึง แต่เดินทางเข้าสู่ CBD ได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายหลัก
อันดับ 2 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง (82%) พื้นที่อยู่อาศัยแนบขนานเมืองที่เติบโตแบบก้าวกระโดด รองรับกลุ่มครอบครัวเริ่มต้น
อันดับ 3 แขวงบางนา เขตบางนา (65%) ประตูสู่ย่านเศรษฐกิจฝั่งตะวันออกที่รายล้อมด้วยโปรเจกต์มิกซ์ยูสขนาดใหญ่
อันดับ 4 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ (62%) ชุมชนเมืองหนาแน่น แหล่งรวมสถาบันการศึกษาและออฟฟิศที่ได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง
อันดับ 5 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (57%) ทำเลรอยต่อปริมณฑลขวัญใจมนุษย์เงินเดือนป้ายแดง ยอมขยับออกห่างเมืองอีกขั้นเพื่อแลกกับค่าครองชีพที่ลดลง แต่ยังพึ่งพารถไฟฟ้าต่อเดียวถึงใจกลางเมืองได้
ตัวเลขสัดส่วนที่สูงในระดับเกินกว่าครึ่งในทุกอันดับ เป็นการส่งสัญญาณเตือนอย่างชัดเจนไปยังดีเวลลอปเปอร์ว่า การกระจายงบเปิดโครงการแบบสะเปะสะปะนอกทำเลพิมพ์นิยมเหล่านี้ อาจกลายเป็นความเสี่ยงทางการเงินที่สูงเกินรับไหวในปี 2569
อีกหนึ่งมิติทางธุรกิจที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ การปรับบทบาทครั้งใหญ่ของวิชาชีพเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ ในอดีตดีเวลลอปเปอร์มักเลือกใช้เอเจนต์เฉพาะกับการดีลตลาดต่างชาติเท่านั้น ทว่าในยุคที่ตลาดในประเทศฝืดเคืองเช่นนี้ ผู้ประกอบการเริ่มเปิดประตูกว้าง หันมาพึ่งพาเครือข่ายของเอเจนต์ไทยให้เข้ามาช่วยแชร์เค้กและเร่งระบายสต๊อกมือหนึ่งร่วมด้วย
ขณะที่ในฟากฝั่งของตลาดบ้านมือสอง บทบาทของเอเจนต์ยิ่งทวีความสำคัญจนเรียกได้ว่าแทบจะเบ็ดเสร็จ โดยปัจจุบันครองส่วนแบ่งการซื้อขายในตลาดสูงถึง 80% เนื่องจากความเชี่ยวชาญเฉพาะพื้นที่ การมีแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ และทักษะการเจรจาต่อรองเพื่อจับคู่ อุปสงค์และอุปทานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“ในห่วงโซ่อุตสาหกรรมยุคนี้ เทคโนโลยี AI อาจเข้ามาช่วยจัดหมวดหมู่ข้อมูลได้ดี แต่สิ่งที่ไม่สามารถเข้ามาแทนที่ Human Touch ได้ คือทักษะการวิเคราะห์ Insight และการสร้างความเชื่อมั่นในการเจรจาซื้อขายทรัพย์สินมูลค่าสูง” คุณวิทยากล่าวเสริมถึงทิศทางข้างหน้า
อย่างไรก็ดี สมรภูมินี้ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ การแข่งขันในกลุ่มนายหน้าจะทวีความรุนแรงและเกิดการคัดสรรตามธรรมชาติ ผลการศึกษาชี้ว่าเอเจนต์รายเดี่ยวจะเผชิญความท้าทายอย่างหนักในการยืนระยะ เว้นแต่จะสามารถสเกลธุรกิจหรือเลือกใช้เครื่องมือเชิงลึกที่แม่นยำทัดเทียมบริษัทขนาดใหญ่ ด้วยเหตุนี้ แพลตฟอร์ม DDproperty จึงได้เดินหน้ายกระดับมาตรฐานอุตสาหกรรมผ่านโครงการ “การยืนยันตัวตนเอเจนต์ (Agent Verification)” เพื่อสร้างระบบ Trust Ecosystem เพิ่มความมั่นใจให้ผู้บริโภคว่าจะได้ทำธุรกรรมกับตัวจริงที่ตรวจสอบได้
บทสรุปสำหรับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีหลัง 2569 จึงไม่ใช่เรื่องของขนาดทุนที่ใหญ่กว่าเพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นเรื่องของใครจะกำ Data พฤติกรรมที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า ปรับตัวบริหารสภาพคล่องได้เร็วกว่า และสามารถสร้างความน่าเชื่อถือเพื่อเปลี่ยนลีดที่มีพฤติกรรมคิดนานแต่ ‘เอาจริง’ ให้กลายเป็นยอดขายที่จับต้องได้ในท้ายที่สุด.