ไทยต้องเผชิญปัจจัยที่สร้างความอ่อนไหวให้แก่อุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมทั้งภายในและภายนอกประเทศ
ซึ่งตั้งแต่ต้นปี 2569 นักธุรกิจในหลายแวดวงวิเคราะห์และประเมินความเป็นไปได้ของเศรษฐกิจไทยไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 2569 เศรษฐกิจไทยน่าจะสามารถประคองตัวได้ เนื่องจากปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยได้ผ่านช่วงที่ต่ำที่สุดไปแล้ว
แต่หลังจากระเบิดลูกแรกลงบนแผ่นดินอิหร่าน ความคุกรุ่นของสงครามปะทุขึ้นทันที ผลกระทบดังระลอกคลื่นที่อาจเลวร้ายกว่าสึนามิ สร้างผลในทางลบต่อไทยในหลายมิติ
เหตุผลสำคัญน่าจะมาจากการปิดช่องแคบฮอร์มุซ เส้นทางขนส่งน้ำมันดิบและก๊าซธรรมชาติ ที่เป็นต้นทุนหลักของสินค้าและบริการ ยังไม่นับรวมค่าเงินบาทที่แข็งค่ามากขึ้น
แม้จะสร้างความกังวลให้แก่ภาคเอกชน ที่อาจจะต้องหาทางรับมือกับผลที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทว่ายังมีผู้ประกอบการบางส่วนมองสถานการณ์ปัจจุบันเป็นบวก ที่น่าจะเป็นโอกาสสำคัญของตลาดไทย เพราะไทยอาจจะถูกมองจากนักลงทุนต่างชาติว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัย
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวบนเวทีเสวนา การแถลงข่าวงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 49 ว่า “ประเทศไทยจะเป็นทางออกที่ดีของนักลงทุนต่างชาติ ที่อาจมองหาพื้นที่ปลอดภัยจากภาวะสงคราม แต่กระนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีแผนการดำเนินงานที่ดี มีความระมัดระวัง เพราะดอกเบี้ยยังมีความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงต้องเดินหน้าเพื่อให้ภาครัฐเห็นว่า ภาคเอกชนพร้อมเดินหน้าแล้ว ภาครัฐควรให้การสนับสนุน”
โดยนายกสมาคมอาคารชุดไทย เตรียมที่จะเสนอข้อเรียกร้องถึงภาครัฐ เพื่อสนับสนุนการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2569 ด้วยมาตรการระยะสั้น ได้แก่ 1. การต่ออายุมาตรการ LTV อีก 1 ปี (สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570) 2. มาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองบ้านทุกระดับราคาเป็นเวลา 1 ปี (สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570) และ 3. การลดดอกเบี้ยที่แท้จริง MRR สำหรับประชาชน และ MLR สำหรับผู้ประกอบการให้สอดรับหรือลดเท่ากับระดับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.
และมาตรการระยะยาว อีก 9 ข้อ เพื่อเป็นการวางโครงสร้างระยะยาวสำหรับอสังหาฯ ไทย ได้แก่ 1. มาตรการ LTV ในระยะยาวที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจ 2. สัญญาเช่าไม่เกิน 60 ปี ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยมีการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติ เพื่อเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เป็นโครงสร้างถาวร 3. การจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้อยู่ภายใต้การควบคุมของคนไทย ผ่าน พ.ร.บ.อาคารชุด และ พ.ร.บ. จัดสรร 4. สนับสนุน Mortgage Insurance สำหรับบ้านหลังแรกจากภาครัฐ เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง 5. การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนในระดับกลาง-ล่างในการซื้อบ้าน 6. Dept Warehouse การใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน 7. การใช้การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ MAN MADE ของไทย เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ใช้ CASINO เช่น Health Care Centre/ Education Hub/ Amusement Park (Disney Land/ Universal) ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา และการประชุมนานาชาติ โดยไม่มี CASINO 8. การสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาฯ ของไทย จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และริเริ่มการจัดเก็บ Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ของมูลค่าเพิ่มดังกล่าว และ 9. การลดขนาดที่ดินของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ให้สอดรับกับกำลังซื้อของประชาชน
นอกจากมาตรการที่ภาคเอกชนจะยื่นเสนอให้แก่รัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามารับตำแหน่งในเร็วๆ นี้ ประเสริฐ ยังขยายความถึงโอกาสของภาคอสังหาฯ ไทยที่จะเพิ่มขึ้นหลังสงครามในพื้นที่ตะวันออกกลางระอุ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่ม Ultra Luxury ว่าตลาดอาจจะย้ายจากเมืองดูไบและเมืองอาบูดาบี สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ มาที่ประเทศไทยว่า
“ก่อนที่จะมีสงครามตะวันออกกลาง กลุ่มมหาเศรษฐีมักจะเลือกที่อยู่อาศัยในระดับ Ultra Luxury ในดูไบ และอาบูดาบี แต่ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นเป้าหมายและจุดเสี่ยงจากสงคราม ตอนนี้เท่ากับว่าผึ้งได้แตกรังแล้ว และโอกาสที่ไทยจะเป็นจุดหมายปลายทางของลูกค้ากลุ่มนี้ก็มีสูงมาก ความได้เปรียบของไทยในแง่ราคาที่อยู่อาศัย ค่าครองชีพ ทรัพยากรธรรมชาติ และตลาดอสังหาฯ ที่เปิดกว้างสำหรับชาวต่างชาติ ผู้ประกอบการไทยน่าจะสามารถพลิกวิกฤตนี้ได้ เพราะต้องบอกว่าไทยเป็น Global Property ของโลก”
แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับ Ultra Luxury ในปัจจุบันจะไม่ได้มีสัดส่วนซัปพลายที่มากนัก อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะสร้างซัปพลายไว้รองรับตลาดอยู่บ้าง และน่าจะเพียงพอสำหรับดีมานด์ที่อาจจะกำลังเกิดขึ้นในอนาคต เพราะที่ผ่านมาตลาดบ้านหรูระดับ Ultra Luxury ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป แทบไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยลบต่างๆ แน่นอนว่า อาจมีความเป็นไปได้ที่เศรษฐีต่างชาติที่ต้องการหนีภัยสงครามจะย้ายฐานและหันมาปักหมุดในประเทศไทย และหากเป็นเช่นนั้นจริง โอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในไทยคงค่อยๆ ขยายตัวนับจากนี้.