ปี 2568 เป็นปีแห่งความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจัยภายในประเทศที่ดูจะเป็นสาเหตุหลัก ภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงมาจากหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ซึ่งสูงถึง 90% ของ GDP ขณะที่สถาบันการเงินยังคงปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ประชาชนที่ต้องการมีบ้านกู้ได้ยากขึ้น
มูลเหตุเหล่านี้ส่งผลให้ยอดการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ แนวสูง มือหนึ่งในปี 2568 ลดลงอย่างมาก ข้อมูลจาก บมจ. ศุภาลัย ระบุว่าประมาณ 5 หมื่นยูนิต ในขณะที่ปี 2566 มียอดซื้อที่อยู่ใหม่มากกว่า 8 หมื่นยูนิต ปี 2567 ใกล้เคียง 6 หมื่นยูนิต
หากมองในมิติของผลที่จะส่งถึงตัวเลข GDP นับว่ามีผลค่อนข้างมาก เพราะภาคอสังหาฯ มีมูลค่าประมาณ 10% ของ GDP ไทย การหดตัวของภาคอสังหาฯ ส่งผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาคก่อสร้าง แรงงาน ธุรกิจค้าวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจซื้อขายที่ดิน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และสถาบันการเงิน
กระนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายยังมองว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่หนักและสถานการณ์อยู่ในจุดต่ำสุดแล้ว ปีม้าทองจึงกลายเป็นปีแห่งความหวัง เช่น ดร. ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่มองว่า ปี 2569 แม้จะมีสัญญาณบวก แต่ก็ยังเป็นโจทย์ยาก เพราะปีนี้ถือเป็นสนามจริงของทุกธุรกิจ และยังคาดการณ์ว่า GDP ของประเทศจะเติบโตแต่ชะลอตัวที่ 1.5% เงินเฟ้อจะอยู่ที่ 0.3% ดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.25% และหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จะอยู่ที่ประมาณ 86-87%
“บ้านถือเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญในยุคนี้ และถือว่านี่เป็นช่วงที่ราคาบ้านต่ำที่สุดในรอบ 10-20 ปี นี่เป็นโอกาสของผู้ซื้อ แม้ว่าผู้บริโภคกลุ่มหลักจะเป็นผู้มีรายได้ปานกลาง มนุษย์เงินเดือน ที่ยังต้องมีวินัยทางการเงิน ในขณะที่กลุ่มที่มีเงินฝากในธนาคาร น่าจะเป็นผู้ที่ไม่ได้รับผลกระทบในภาวะเศรษฐกิจ หากมีการหนุนให้คนกลุ่มนี้ซื้อบ้านในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง สอดรับกับตลาดเช่าที่มีการขยายตัวสูง ควรซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อการลงทุน”
แม้ว่าความมั่นคงของ บมจ.ศุภาลัย จะอยู่ในระดับสูงจากการวางแผนการดำเนินงานที่ดี รวมไปถึงทิศทางการทำธุรกิจที่มองตลาดขาด กระนั้นยังมีข้อเรียกร้องที่พร้อมจะส่งไปถึงรัฐบาลใหม่ให้ออกมาตรการสนับสนุนให้เกิดกำลังซื้อในภาคอสังหาฯ
“ภาครัฐต้องบูสต์ธุรกิจภาคอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง เพราะที่ผ่านมารัฐบาลไม่ได้เห็นความสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ประจำ กลุ่มผู้มีเงินฝาก รัฐบาลใหม่ที่จะได้หลังจากการเลือกตั้งควรมีมาตรการกระตุ้นให้คนกลุ่มนี้นำเงินออกมาจับจ่าย เพราะหากงานก่อสร้างเพิ่มขึ้นอีกสัก 10% น่าจะมีส่วนช่วยให้ GDP ของประเทศเพิ่มขึ้น” ดร.ประทีปขยายความ
ดร. ประทีปยังยกตัวอย่างประเทศออสเตรเลีย ที่รัฐบาลกลางมีนโยบายให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินดาวน์แค่ 5% จากปกติที่ต้องวาง 20% ซึ่งเงินดาวน์ส่วนที่เหลือ รัฐบาลจะเป็นผู้ค้ำประกัน และรัฐบาลยังเข้าร่วมถือกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้อยู่อาศัยเก่าถือร่วม 30% และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ 40% และนโยบายนี้คาดว่าจะช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียมีทิศทางที่ดีขึ้นแบบก้าวกระโดด
ขณะที่ตลาดในกลุ่มสร้างบ้านเองได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน แม้ว่าสถาบันการเงินจะอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่า แต่เพราะความกังวลของผู้บริโภคทำให้ยังชะลอการตัดสินใจสร้างบ้านออกไป โดยในปี 2568 ตลาดบ้านสร้างเองมีมูลค่าอยู่ที่ 190,134 ล้านบาท หดตัวลง 11% สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านเตรียมข้อเสนอที่จะส่งถึงรัฐบาลใหม่ 3 ข้อ
อนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน คิดเห็นไม่ต่างกันว่า ปัจจัยการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ ล้วนมาจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
“การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเรียกความเชื่อมั่นผู้บริโภคให้กลับคืนมา ไม่ว่าใครจะมาเป็นรัฐบาล คณะรัฐมนตรีจะหน้าตาเป็นอย่างไร สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้เตรียมข้อเสนอเชิงรุกต่อภาครัฐ 3 มาตรการ เพื่อกระตุ้นตลาดบ้านสร้างเอง ปลดล็อกกำลังซื้อ และยังเป็นการเร่งฟื้นฟูตลาดให้กลับมาเร็วขึ้น”
3 มาตรการที่สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านเตรียมเสนอแก่รัฐบาลใหม่ คือ
1. โมเดล คนละครึ่งภาคอสังหาฯ เสนอให้รัฐพิจารณามาตรการ “รัฐช่วยจ่าย” หรือ Co-payment เช่น สนับสนุนค่าวัสดุก่อสร้างบางส่วน หรืออุดหนุนดอกเบี้ยช่วงแรก เพื่อลดภาระคนอยากมีบ้าน
2. สมาคมฯ ได้ทำจดหมายส่งถึงกระทรวงการคลัง เรื่องขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการลดหย่อนภาษี ออกไปอีก2 ปี จากเดิมสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2568 เป็นสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2570
3. เตรียมข้อเสนอขยายเพดาน “สร้างบ้านลดหย่อนภาษี” จากผู้ที่ต้องการสร้างบ้านสามารถนำค่าจ้างก่อสร้างบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 100,000 บาท ในอนาคตสมาคมฯ เตรียมข้อเสนอต่อภาครัฐเพื่อขยายเพดานลดหย่อนสูงสุดเป็น 500,000 บาท ซึ่งจะช่วยลดภาระผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
“มาตรการทั้ง 3 ข้อนั้น นำเสนอเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงในปัจจุบันที่ปรับราคาสูงขึ้น และยังเป็นแรงจูงใจสำคัญให้ผู้บริโภคตัดสินใจสร้างบ้านที่รวดเร็วขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้บริโภค และส่งเสริมการจ้างงานในภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องอย่างยั่งยืน” อนันต์กร กล่าว
ขณะที่ผลวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุว่า ในปี 2569 การแข่งขันในตลาดรับสร้างบ้านยังเป็นไปอย่างรุนแรง ประกอบกับยังเผชิญกับสถานการณ์ด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ระดับหนี้ครัวเรือนสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคฟื้นตัวช้า และต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ซึ่งยังเป็นความท้าทายที่สำคัญต่อผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทานของธุรกิจรับสร้างบ้าน
SCB EIC แนะให้ธุรกิจรับสร้างบ้านปรับกลยุทธ์ โดยในกลุ่มบริษัทรับสร้างบ้าน ต้องตอบโจทย์ความต้องการและแก้ Pain point พื้นฐานของผู้สร้างบ้านได้ เช่น ความล่าช้า งบบานปลาย ปัญหาด้านคุณภาพ ด้วยการนำเทคโนโลยีก่อสร้างมาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ บริหารจัดการต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างโดยเฉพาะในช่วงที่ต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับสูง รวมถึงนำเสนอบริการหลังการขายและระยะเวลารับประกันงานก่อสร้างที่ยาวนานขึ้น
และกลุ่มผู้ผลิต ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ต้องมุ่งสู่กระบวนการผลิตวัสดุก่อสร้างที่ปล่อย co2 ต่ำ ให้ความสำคัญกับการพัฒนาวัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสุขภาพอนามัยของผู้อาศัย เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับสินค้า และเพิ่มโอกาสการแข่งขันในตลาดพรีเมียม
ขณะที่ภาพรวมของภาคอสังหาฯ ปี 2569 SCB EIC มองว่า น่าจะอยู่ที่ 1.41 ล้านล้านบาท หมายความว่าไม่ลด และไม่ขยายตัว
นี่เป็นเสียงสะท้อนจากดีเวลลอปเปอร์ บ้านจัดสรร และธุรกิจรับสร้างบ้านเพียง 2 รายเท่านั้น ตัวเลขที่เป็นหลักฐานเชิงประจักษ์ถึงการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภคสะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี จากนี้ผู้ประกอบการคงต้องฝากความหวังไว้ที่รัฐบาลชุดใหม่ที่จะมาจากการเลือกตั้ง ที่คงต้องทำงานกันหนักเพื่อกอบกู้สถานการณ์ให้ดีขึ้น หวังเพียงแค่ว่าคณะทำงานด้านเศรษฐกิจจะเก่งพอ.