ธุรกิจคอมมูนิตี้ มอลล์ ถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีการแข่งขันค่อนข้างดุเดือดและมีความท้าทายสูง ในตลาดมีผู้เล่นหลากหลายราย บางรายสามารถอยู่รอดและสร้างการเติบโตได้ แต่ในขณะเดียวกันก็มีอีกไม่น้อยเช่นกันที่ต้องล้มหายตายจากไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคปัจจุบันที่ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและมีโจทย์ยากรออยู่รอบด้าน
“ผมตั้งใจจะสร้างป่าในเมือง” คือสิ่งที่ วิษณุ จิตศักดานนท์ กล่าวไว้ถึงที่มาในการสร้างโครงการ “YARD 49” คอมมูนิตี้ มอลล์ แนวราบ คอนเซ็ปต์ใหม่ ในย่านสุขุมวิท 49 ที่ราคาที่ดินสูงระดับต้นๆ ของประเทศ ที่เปิดตัวไปเมื่อ 4 ปีก่อน หนึ่งในคอมมูนิตี้ มอลล์ ที่เรียกได้ว่า ไม่ใช่เพียงผู้อยู่รอดในตลาด แต่ยังสามารถสยายปีกธุรกิจออกไปได้อย่างต่อเนื่องโดยใช้เวลาเพียงไม่นาน จากเฟสแรกสู่การเปิดตัวเฟสสองตามมา และที่สำคัญคือการพา YARD ไปปักหมุดในพื้นที่ใหม่ๆ เพิ่มเติม
อะไรเป็นจุดต่างที่ทำให้ “YARD 49” อยู่รอดได้ในตลาด “ผู้จัดการ 360 องศา” จะพาไปหาคำตอบพร้อมเปิดแนวคิดการพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ตามแบบฉบับของ “วิษณุ จิตศักดานนท์” กรรมการผู้จัดการบริษัท เมเจอร์ โพรเจกต์ จำกัด ผู้พัฒนา YARD 49
“สิ่งที่จะทำให้คอมมูนิตี้ มอลล์ สามารถอยู่รอดในตลาดได้ สิ่งสำคัญคือ คอนเซ็ปต์ของคอมมูนิตี้ มอลล์ ต้องแตกต่างและตอบโจทย์ผู้บริโภค ‘Yard 49’ เป็นโครงการคอมมูนิตี้ มอลล์ ที่ไม่เหมือนใครและน่าจะไม่มีใครเหมือน เราใช้โมเดลเช่าพื้นที่ระยะยาว วันนี้ไม่มีใครซื้อที่ติดทะเลมูลค่าเป็นพันล้านเพื่อสร้างรีสอร์ตแล้ว ตอนนี้มันกลายเป็นโมเดลเช่า ที่อีก 3 ปีจะกลับมาบูมในประเทศไทย”
“ทุกวันนี้ผมบอกตรงๆ เลยว่า ถ้าใครมีที่ 3 ไร่ ใจกลางทองหล่อ ทุกคนต้องขึ้นคอมมูนิตี้ 5 ชั้น หรือไม่ก็ขึ้นคอนโดฯ 30 ชั้นแน่นอน แต่ผมไม่ได้คิดอย่างนั้น วันนี้เราต้องการสร้างป่าในเมือง โครงการนี้ทำตอนเกิดโควิดพอดี เลยเป็นที่มาของโครงการแนวราบที่เราใส่ใจเรื่อง outdoor space มีพื้นที่สีเขียวถึง 50% ปกติคอมมูนิตี้ทั่วไปพื้นที่เช่าประมาณ 80% อีก 20% จะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง แต่ของผมโฟกัสพื้นที่ส่วนกลาง 50% เพื่อสร้างเป็นพื้นที่สีเขียว อีก 50% เป็นพื้นที่เช่า ต้นไม้ที่เอามาลงถือเป็นไฮไลต์ของโครงการเลยทีเดียว ผมเปิดช่วงหลังโควิดพอดีคนชอบมาก เพราะตอนนั้นเขากลัวการไปห้าง เลยทำให้ YARD 49 ได้รับความนิยมมากๆ”
นอกจากคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญคือการมีผู้เช่าที่ดี ซึ่งวิษณุกล่าวว่าเขาให้ความสำคัญกับการคัดเฟ้นผู้เช่าทุกราย และร่วมกันพัฒนาและดีไซน์ร้านกับผู้เช่าตั้งแต่ Day One เพื่อให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยมีทีมการตลาดของเมเจอร์ โพรเจกต์ มาคอยช่วยเสริมและสร้างสรรค์ให้ร้านออกมาดี ที่สำคัญแต่ละร้านที่อยู่ในโครงการล้วนเป็นร้านคอนเซ็ปต์ใหม่ที่มาเปิดในโครงการเป็นที่แรก หรือไม่ก็ต้องเป็นร้านแฟล็กชิปของแบรนด์นั้นๆ เพื่อสร้างความต่างและจุดขายให้กับคอมมูนิตี้ มอลล์
“การทำโครงการเราต้องคัดเฟ้นผู้เช่า เพราะผมไม่อยากทำโครงการแค่ 3 หรือ 6 ปี ผมอยากทำโครงการที่อย่างน้อยๆ อยู่กันไป 20 ปี 30 ปี เพราะฉะนั้นสิ่งสำคัญรองลงมาจากการมีคอนเซ็ปต์ที่ดี มีไอเดียที่แตกต่างจากคนอื่นแล้ว ต้องมีผู้เช่าที่ดีด้วย กว่าที่ผมจะคัดเฟ้นผู้เช่ามาร่วมโครงการนี้ได้ต้องใช้เวลาคัดเฟ้นเกือบครึ่งปี เกณฑ์ในการเลือกร้าน อันดับแรก ทุกร้านที่มาที่นี่ทุกคนต้องตั้งใจให้เป็นร้านแฟล็กชิปของแบรนด์ ตั้งใจจะเป็นสาขาหลักที่ดีที่สุดและใหญ่ที่สุด บางรายอาจไม่เคยเปิดที่ไหนมาก่อน มาเปิดที่เราที่แรก หรือบางรายเคยเปิดที่อื่นมาแล้ว แต่ยังไม่ใช่ร้านแฟล็กชิปก็มาเปิดที่นี่”
โดยในเฟสแรกของ YARD 49 กินพื้นที่ราวๆ 3 ไร่ ประกอบด้วยร้านค้าแม็กเน็ตอย่าง Kay’s Cafe & Restaurant ร้านอาหารแนว All Day Breakfast, KANORI Hand Roll Bar ร้านอาหารญี่ปุ่นในสไตล์ “แฮนด์โรล” ร้านแรกที่เปิดในประเทศไทย, Sushi Mitora ร้านอาหารญี่ปุ่นสไตล์โอมากาเสะ วัตถุดิบคุณภาพดีส่งตรงจากญี่ปุ่น, Tap Yard ร้านที่เปิดให้บริการอาหารและเครื่องดื่ม โดยมีจุดเด่นอยู่ที่สวนตรงกลาง บรรยากาศนั่งชิลล์, Yakiniku Great ร้านโอมากาเสะปิ้งย่างชื่อดังจากญี่ปุ่น ที่มีสาขาในหลายประเทศ ทั้งฮ่องกงและมาเลเซีย, Issa Vibes ร้านทำผม ร้านประจำของดาราหลายๆ คน ที่ต้องจองคิว 3-4 เดือน, Seoulgoods ร้านมัลติแบรนด์จำหน่ายสินค้าแฟชั่น เสื้อผ้า และเครื่องสำอางจากเกาหลี และ Rhodes บาร์สุดเก๋
“วันนี้โจทย์ของผมคือ ผมอยากให้ลูกค้ามาตั้งแต่ 7 โมงเช้า และอยากให้เขากลับบ้านประมาณตี 1 คุณจะมานั่งอ่านหนังสือ มาทานข้าว ดื่มกาแฟ มานั่งอาบแดดก็ได้ เราไม่เร่งไม่ไล่ มาใช้เวลาในโครงการได้เต็มที่”
ทั้งนี้รายได้ของโครงการจะมาจาก 3 ส่วนหลัก ได้แก่ ค่าเช่า, ค่าส่วนกลาง และจากค่า GP ซึ่งเป็นโมเดลที่โครงการร่วมมือกับร้านค้าในการสร้างยอดขาย
ด้วยคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างและร้านค้าที่สามารถตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ได้ทั้ง กิน-ดื่ม-พักผ่อน ในบรรยากาศสวนป่ากลางกรุง ทำให้ YARD 49 ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง มีร้านค้ารอต่อคิวมาเปิดในโครงการอีกหลายราย ทำให้วิษณุเดินหน้าขยาย YARD 49 เฟส 2 จากพื้นที่ 3 ไร่ สู่พื้นที่กว่า 5 ไร่ โดยยังคงคอนเซ็ปต์ “ไม่ซ้ำและไม่เหมือนใคร” ไว้เช่นเดิม
“ความสำเร็จที่เกิดขึ้นของ YARD 49 ในวันนี้ ส่วนหนึ่งเกิดจากคอนเซ็ปต์ที่ไม่ซ้ำใครและไม่มีใครเหมือน โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับพื้นที่สวนที่เปรียบเสมือนป่าใจกลางเมือง ขณะเดียวกัน ผู้เช่าหรือ ผู้ประกอบการก็เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ YARD 49 เติบโตอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดโครงการได้เปิดเฟส 2 เพื่อรองรับการขยายตัวของแบรนด์ร้านอาหาร กลุ่มเวลเนสและสปา โดยวันนี้มีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มอีก 6 ราย ที่เป็นแบรนด์ดัง อย่าง House of Emily ที่ขึ้นชื่อเรื่องเส้นหมี่ไก่ฉีก โดยมาในรูปแบบใหม่เฉพาะที่นี่ที่เดียว แม้เพิ่งเปิดตัวได้เพียงแค่ 2 เดือน แต่ยอดจองยาวไปถึงสิ้นปี”
นอกจาก House of Emily แล้ว ยังมีแบรนด์ร้านอาหารประเภทปลาย่างสไตล์ญี่ปุ่นเจ้าแรกในประเทศไทย อย่าง Kayaki โดยมีจุดเด่นอยู่ที่วัตถุดิบเกรดซาซิมิส่งตรงจากญี่ปุ่นและกรรมวิธีการย่างแบบพิเศษ, ร้าน Good Roots ร้านอาหารเพื่อสุขภาพที่มาพร้อมความอร่อยฉีกภาพจำอาหารเพื่อสุขภาพแบบเดิมๆ, ร้านอาหารจากเชฟดัง อย่าง Benebene ซึ่งมีจุดเด่นอยู่ที่การนำวัตถุดิบอาหารของไทย มารังสรรค์เป็นอาหารอิตาเลียน, Stretch Studio สตูดิโอพิลาทิส และปิดท้ายด้วย Tavana Sanctuary สปาและเวลเนส ที่มี red light therapy หรือการบำบัดด้วยแสงสีแดง เป็นไฮไลต์
ปัจจุบัน YARD 49 มีผู้ประกอบการร้านค้า ร้านอาหาร และแบรนด์ต่างๆ ราว 15 แบรนด์ อยู่ในโครงการ แบ่งออกเป็นผู้ประกอบการที่เป็นคนไทยประมาณ 80% ส่วนที่เหลือเป็นแบรนด์ที่นำเข้าจากต่างประเทศ
“วันนี้การทำคอมมูนิตี้ มอลล์ ถ้าเราเอาร้านทั่วๆ ไปมาลง แม็กเน็ตของคอมมูฯ มันอาจจะไม่เกิด เราเลยเลือกเฟ้นร้านที่เป็นที่แรก อร่อย ในไทยยังไม่มี แต่จะมาเกิดขึ้นที่ YARD เฟส 2 ตลอด 3 ปีครึ่งที่ผ่านมา เราขยายและพัฒนาอยู่เรื่อยๆ เพราะการทำโครงการถ้าย่ำอยู่ที่เดิม มันจะทำให้โครงการไม่น่าสนใจ เรานำผู้เช่ารายใหม่ กิจกรรมใหม่ๆ มาเสริม ถ้าผู้เช่าอยู่ได้ เราก็อยู่ได้ ทำให้โครงการเติบโตได้ในระยะยาว จากเดิม 3 ไร่ ตอนนี้ขยายไปเกือบ 5 ไร่แล้ว และหวังว่าอนาคตเราจะสามารถขยายเพิ่มได้อีก”
นอกจาก YARD เฟส 2 แล้ว วิษณุยังเผยอีกว่า ในเร็วๆ นี้ จะได้เห็นอีก 2 โครงการใหม่ ได้แก่ Prime Thonglor และ YARD ราชพฤกษ์ ที่จะเปิดให้บริการในปี 2569
“ตอนนี้ผมไปเช่าตึกเพิ่มอีกตึกชื่อ Prime Thonglor เป็นตึก 4 ชั้น ทำเป็นคอมมูนิตี้ มอลล์ คอนเซ็ปต์ใหม่ จุดไฮไลต์คือลานตรงกลางที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางเกือบ 50% ของพื้นที่ทั้งหมด ดีไซน์เป็นร้านอาหารเป็นโมเดลใหม่ที่เราทำหน้าที่เป็นครัวกลาง รวมอาหารดังๆ อร่อยๆ จากหลายร้านมารวมกัน คุณไม่ต้องลงทุนสร้างร้านเลย เพราะการลงทุนสร้างร้านเป็นล้านๆ บาท ทุกวันนี้มันเอาต์ไปแล้ว ผมรับหน้าที่เป็นส่วนกลางให้ดีกว่า แต่ถ้าใครอยากมีร้านผมก็มีพื้นที่ให้เช่า แต่ถ้าใครไม่สะดวกก็แค่ส่งอาหารมา ทีมเชฟผม ทีมเสิร์ฟผมจะช่วยต่อยอดจากสิ่งที่คุณมีให้เอง”
โดยวิษณุเผยว่าคอนเซ็ปต์นี้มาจากเพนพอยต์ส่วนตัวที่เป็นคนชอบกิน แต่ไม่มีเวลาไปกินร้านอาหารดังๆ ที่มีอยู่ทั่วไทย เลยอยากรวมร้านอร่อยร้านดังไว้ที่ Prime Thonglor ซึ่งได้รับการตอบรับจากผู้ประกอบการเป็นอย่างดี เพราะปัจจุบันเทรนด์ของการกินอาหารเป็นฟาสต์แฟชั่น ไม่มีใครกินร้านเดิมเป็นสิบปีแล้วถ้าไม่ชอบจริงๆ คอนเซ็ปต์ใหม่นี้จึงตอบโจทย์เทรนด์ปัจจุบันได้เป็นอย่างดี โดยร้านที่ร่วมโครงการจะถูกหมุนเวียนทุกๆ 6 เดือน ซึ่งเป็นจุดแข็งที่ยังไม่เคยมีใครทำมาก่อน
ในขณะที่ชั้น 2-4 จะเป็นร้านค้าประจำที่ร้านสามารถนำอาหารมาร่วมกับส่วนกลางได้ด้วยเช่นกัน โดยทางโครงการจะเก็บเป็นค่า GP แทน นอกจากร้านอาหารแล้วยังมีคลินิกและเวลเนสเช่นเดียวกับ YARD 49 แต่บรรยากาศและกลุ่มลูกค้าจะต่างกัน โดย YARD 49 บรรยากาศเป็นแบบที่กลุ่มวัยรุ่นชอบ ส่วน Prime Thonglor กลุ่มลูกค้าจะมีอายุขึ้นมาอีกหน่อย จับกลุ่มพ่อแม่ที่มาส่งลูกที่โรงเรียน ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวในเดือนกุมภาพันธ์ 2569
อีกหนึ่งโครงการคือ YARD ราชพฤกษ์ ที่มาพร้อมคอนเซ็ปต์ใหม่ในพื้นที่ที่มากกว่าเดิม โดยไฮไลต์อยู่ที่สวนของโครงการที่วิษณุดีไซน์ให้เป็นสวนที่ต้นไม้เปลี่ยนสีได้ตามฤดูกาล โดยมีการนำเข้าต้นไม้มาเตรียมรอไว้นานถึง 3 ปี เพื่อให้ต้นไม้มีเวลาปรับสภาพให้เข้ากับเมืองไทย ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ช่วงกลางปี 2569
นอกเหนือจากนั้น วิษณุยังตั้งใจทำให้ YARD เป็นศูนย์กลางของการจัดอีเวนต์ โดยนำความชำนาญด้านการจัดแสดงสินค้าซึ่งเป็นธุรกิจของครอบครัวที่ดำเนินมานานภายใต้บริษัท ยูเนี่ยน แพน เอ๊กซิบิชั่นส์ จำกัด มาผสานกับความเป็นคอมมูนิตี้ มอลล์ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Event + Community” ที่จะมีอีเวนต์หมุนเวียนทุกเดือน เพื่อสร้างความแปลกใหม่ให้กับตลาดอีกด้วย และอีกหนึ่งสิ่งที่น่าติดตามคือ ในอนาคตเราอาจจะได้เห็น YARD ไปอยู่ตามพื้นที่ชานเมืองและในต่างจังหวัดอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ร่วมกันของผู้ประกอบการในแต่ละพื้นที่ ตามเป้าหมายที่วิษณุวางไว้ตั้งแต่แรกเริ่มในการพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ และเขายังมั่นใจว่า อีก 10 ปีข้างหน้า คอมมูนิตี้ มอลล์ จะเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ดเลยทีเดียว.