มาตรการภาครัฐ กู้วิกฤตอสังหาไทย?

เมื่อก้าวเข้าสู่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของศักราชนี้ หน่วยงานและองค์กรต่างๆ มักจะจัดงานระดมสมองวิเคราะห์สถานการณ์ต่างๆ ที่กำลังอุบัติขึ้น อีกทั้งมีการคาดคะเนสิ่งต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อหาแนวทางการรับมือหรือวางแผนการทำงานในศักราชถัดไป

แวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยก็เช่นกัน สมาคมที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ต่างจัดงานเสวนาเพื่อถกประเด็นและร่วมแสดงความคิดเห็นอันจะเป็นประโยชน์ผู้ประกอบการและผู้บริโภค เมื่อปัจจุบันแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยของไทยเรียกได้ว่าอยู่ในสภาวะชะลอตัวจนอาจถึงขั้นถดถอย

หากจะว่ากันตามจริงตลาดอสังหาฯ ส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ปีก่อน ทว่าความชัดเจนกลับปรากฏชัดในปีนี้ ซึ่งเป็นห้วงยามที่สถานการณ์เศรษฐกิจไทยและทั่วโลกอยู่ในภาวะที่ต่างต้องหาทางออกเพื่อให้พ้นวิกฤตไม่ต่างกัน

จนบรรดาผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต่างปรับเป้ายอดขายรวมไปถึงผลกำไรที่คาดหวังลง กระนั้นหลายค่ายก็ยังบอกว่าสถานการณ์ธุรกิจของตนยังไม่ย่ำแย่ เพียงแต่มีกำไรลดลงเท่านั้น

หากจะพิจารณาจากจำนวนยูนิตเหลือขายที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดเวลานี้ คือ 152,149 ยูนิต คำว่า “กระอัก” อาจเหมาะสมที่สุด เมื่อตัวเลขดังกล่าวเป็นเพียงยอดที่ถูกสำรวจจากพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น อีกทั้งยังเป็นเพียงยอดจากการคำนวณแค่ครึ่งปีแรกอีกด้วย

จากจำนวนยูนิตที่เหลือดังกล่าว สามารถแบ่งเป็นยอดบ้านแฝด 10,952 ยูนิต หรือ 7.2 เปอร์เซ็นต์ บ้านเดี่ยว 25,717 ยูนิต หรือ 16.5 เปอร์เซ็นต์ ทาวน์เฮาส์ 47,946 ยูนิต หรือ 31.5 เปอร์เซ็นต์ อาคารชุด 64,969 ยูนิต หรือ 42.7 เปอร์เซ็นต์ และอื่นๆ 3,111 ยูนิต หรือ 2.0 เปอร์เซ็นต์

สาเหตุที่ทำให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ประกอบด้วยปัจจัยหลายด้าน เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง มีผลให้ประชาชนไม่มั่นใจและไม่จับจ่ายเท่าที่ควร และภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน เป็นเหตุให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาตรการ LTV เพื่อเป็นการป้องปรามความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในระบบ

เพราะเมื่อพิจารณาจากจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการแล้ว คงไม่น่าแปลกใจแต่อย่างใด หากแบงก์ชาติจะประกาศใช้มาตรการ LTV เมื่อสัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทยต่อจีดีพีสูงขึ้นเป็นอันดับ 2 ของเอเชีย คือ 78.8 เปอร์เซ็นต์ และหนี้ครัวเรือนแม้จะมีสัดส่วนอยู่ที่สินเชื่อบุคคล บัตรเครดิต รถยนต์มากกว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็ตาม

แต่การก่อหนี้ที่เร็วเกินไปของกลุ่มคนรุ่นใหม่ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ฉุดกำลังการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต หากไม่มีการวางแผนการเงินที่ดี หรือรู้จักการออมเงิน เมื่อเศรษฐกิจไทยยังอยู่ที่ปากเหว อีกทั้งในอดีตผู้บริโภคเริ่มซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงอายุ 31-40 ปี แต่ปัจจุบันผู้บริโภคอายุตั้งแต่ 26-30 ปี เริ่มยื่นขอกู้สินเชื่อมากขึ้น แม้จะยังไม่มีศักยภาพในการผ่อนจ่ายมากนักก็ตาม

การลงทุนของภาคเอกชนที่เกิดขึ้นในทุกอุตสาหกรรม ล้วนเกิดขึ้นในระนาบเดียวกับโครงการเมกะโปรเจกต์ โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐบาล

บริบทหนึ่งของข้อดีที่เกิดจากการลงทุนของภาคเอกชนคือ การจ้างงานและจำนวนเม็ดเงินที่จะถูกหมุนเวียนเข้าสู่ระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการต่างแย่งชิงกันปักหมุดและเปิดตัวโครงการใหม่ตามพื้นที่ริมเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทั้งพื้นที่ในเมืองและรอบนอก

ทว่า การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานมีส่วนผลักดันให้โครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียม จนตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัปพลาย แน่นอนว่า มิติมุมมองของผู้ประกอบการที่มักจะใช้เป็นเหตุผลในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ คือ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค อีกทั้งเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยแนวตั้งของกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงานมีมากขึ้น รวมไปถึงนักเก็งกำไรทั้งหน้าเก่าหน้าใหม่ที่เข้ามาในตลาดมากขึ้น

ความเป็นจริงนั้นยากที่จะมีใครให้คำตอบที่ถูกต้อง ว่าแท้จริงแล้วความต้องการของผู้บริโภคเรื่องที่อยู่อาศัยนั้น เป็นเช่นไร เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมองกระแสธารจากสถานการณ์ของเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอก

ด้านผู้ประกอบการอาจจะมองว่า สถานการณ์โอเวอร์ซัปพลายของตลาดอสังหาฯ ในขณะนี้เกิดจากการออกมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ เพราะเป็นการสกัดกั้นการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

การมองแง่มุมนั้นเพียงด้านเดียวดูจะไม่เป็นธรรมนัก เพราะผู้ประกอบการเองมีส่วนทำให้ซัปพลายในตลาดมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทั้งที่เดิมทีมีจำนวนมากเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

การชะลอตัวลงของตลาดอสังหาฯ ไทยส่งผลให้ผู้ประกอบการมีกำไรและยอดขายลดลง แม้จะเป็นสัดส่วนที่ไม่ได้มากมายนัก กระนั้นผู้ประกอบการกลับเรียกร้องให้รัฐหามาตรการเพื่อนำมาใช้แก้ปัญหา จนในที่สุดคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจปี 2562 ระยะที่ 2 ที่เป็นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยหลังประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ที่ผ่านมาว่า รัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ 2 มาตรการ คือ 1. มาตรการลดภาระ คือ เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง 2. มาตรการสินเชื่อ โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์สนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ราคาพิเศษและเงื่อนไขผ่อนปรน สำหรับมาตรการสินเชื่อจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2562 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 โดยมีวงเงินสินเชื่อทั้งหมด 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 2.5 ในช่วง 3 ปีแรก

สำหรับมาตรการลดภาระนั้น แยกเป็น 1. ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิมร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และ 2. ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 ทั้งนี้เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีระยะเวลานับตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

เมื่อพิจารณาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่รัฐบาลประกาศออกมานั้น ไม่ใช่เพียงแต่ช่วยให้ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยดำเนินการหรือตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเท่านั้น มาตรการดังกล่าวยังเป็นการช่วยลดจำนวนซัปพลายที่คงค้างอยู่ในตลาดให้ลดลงได้ด้วย

นั่นเพราะกลุ่มเป้าหมายของมาตรการทั้งสองมาตรการนั้นเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และกลุ่มคนเริ่มทำงานหรือกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อเพื่อให้บุตรหลานหรือทายาท และระดับราคาที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมายคือระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ณ เดือนตุลาคม 2562 ในระดับราคาดังกล่าวมีอยู่ประมาณ 34,731 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 57 เปอร์เซ็นต์ของที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการคลังยังเชื่อมั่นว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจปี 2562 ระยะที่ 2 นี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจตั้งแต่การใช้จ่ายในระดับฐานราก

ขณะที่สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างแห่งประเทศไทยเปิดเผยว่า มูลค่าอุตสาหกรรมก่อสร้างของไทยอยู่ที่ 400,000 ล้านบาท หากภายในระยะเวลาที่เหลือของปีนี้รัฐบาลอนุมัติโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มขึ้น อุตสาหกรรมก่อสร้างน่าจะเติบโตในอัตราที่ตั้งไว้ 6.5 เปอร์เซ็นต์ แต่หากไม่มีการลงทุนเพิ่ม จำเป็นต้องปรับเป้าลดลงเหลือเพียง 3.25 เปอร์เซ็นต์

คงต้องติดตามกันต่อไปว่า หลังจากประกาศใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะที่ 2 แล้ว ทิศทางของตลาดอสังหาฯ ไทยจะดำเนินไปในทิศทางเช่นไร ซัปพลายที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดจะถูกจำหน่ายออกไปได้บ้างหรือไม่

เมื่อยังมีปัจจัยที่ผู้ประกอบการยังต้องพึงระลึกถึงในอนาคต เมื่อประเทศไทยมีอัตราการเกิดใหม่ของประชากรลดลง และไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ นั่นหมายถึงเทรนด์ที่อยู่อาศัยในอนาคตอาจมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง