Home > มาตรการ LTV-loan to value

มาตรการ LTV-loan to value

แรงกดดันภาคอสังหาฯ ทำแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV

Suwatcharee Pormbunmee Cover Story 0

มาตรการ LTV คือ ยาแรงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้โดยมุ่งหวังว่า จะเป็นการป้องปรามความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในระบบ โดยเฉพาะปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือน เมื่อแบงก์ชาติเล็งเห็นว่าการเกิดใหม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งจำนวนยูนิตที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดยังไม่ถูกดูดซับออกไปเท่าที่ควร ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยไทยเข้าสู่ภาวะล้นตลาด แม้การประกาศใช้หลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของแบงก์ชาติจะมีเหตุผลอันสมควรแล้วก็ตาม ทว่า ตลอดระยะเวลาเกือบ 10 เดือน อสังหาฯ ภาคเอกชนต่างโอดครวญและเรียกร้องเป็นเสียงเดียวกัน ให้ภาครัฐผ่อนปรนหรือเลื่อนเวลาในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวออกไป โดยอ้างเหตุผลว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นต้นเหตุให้เศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซึ่งภาคอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของไทยไม่น้อย และจะทำให้ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านหลังแรกเป็นไปได้ยากขึ้น เสียงเรียกร้องและข้อเสนอถูกส่งไปยังกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้พิจารณาถึงผลเสียที่จะตามมาในอนาคต ซึ่งน่าแปลกที่ภาคเอกชนไม่ได้เห็นหรือย้อนกลับมาพิจารณาความเป็นจริงที่ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนั้นมีปริมาณมากเกินความจำเป็นเพียงใด เพราะนักวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยแสดงความเห็นต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบันว่า อสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงโอเวอร์ซัปพลายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และการที่แบงก์ชาติมีมาตรการยาแรงเช่นนั้นถือได้ว่าเป็นการแก้ปัญหาเชิงระบบที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เคยเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2562 พบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ 2.2 แสนหน่วย อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าภาครัฐจะทานต่อเสียงเรียกร้องของภาคเอกชนต่อไปอีกไม่ไหว เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ด้วยหวังว่าการอ่อนลงของแบงก์ชาติจะช่วยให้สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ไทยฟื้นตัวได้ หลังจากที่มาตรการ LTV กลายเป็นตัวการสำคัญทำให้ธุรกิจอสังฯ หาซบเซาดังเช่นที่หลายฝ่ายเคยให้ความเห็น และแม้ว่าหลังจากใช้หลักเกณฑ์ LTV ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะไม่ใช่ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรก

Read More

มาตรการภาครัฐ กู้วิกฤตอสังหาไทย?

Suwatcharee Pormbunmee Cover Story 0

เมื่อก้าวเข้าสู่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของศักราชนี้ หน่วยงานและองค์กรต่างๆ มักจะจัดงานระดมสมองวิเคราะห์สถานการณ์ต่างๆ ที่กำลังอุบัติขึ้น อีกทั้งมีการคาดคะเนสิ่งต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อหาแนวทางการรับมือหรือวางแผนการทำงานในศักราชถัดไป แวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยก็เช่นกัน สมาคมที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ต่างจัดงานเสวนาเพื่อถกประเด็นและร่วมแสดงความคิดเห็นอันจะเป็นประโยชน์ผู้ประกอบการและผู้บริโภค เมื่อปัจจุบันแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยของไทยเรียกได้ว่าอยู่ในสภาวะชะลอตัวจนอาจถึงขั้นถดถอย หากจะว่ากันตามจริงตลาดอสังหาฯ ส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ปีก่อน ทว่าความชัดเจนกลับปรากฏชัดในปีนี้ ซึ่งเป็นห้วงยามที่สถานการณ์เศรษฐกิจไทยและทั่วโลกอยู่ในภาวะที่ต่างต้องหาทางออกเพื่อให้พ้นวิกฤตไม่ต่างกัน จนบรรดาผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต่างปรับเป้ายอดขายรวมไปถึงผลกำไรที่คาดหวังลง กระนั้นหลายค่ายก็ยังบอกว่าสถานการณ์ธุรกิจของตนยังไม่ย่ำแย่ เพียงแต่มีกำไรลดลงเท่านั้น หากจะพิจารณาจากจำนวนยูนิตเหลือขายที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดเวลานี้ คือ 152,149 ยูนิต คำว่า “กระอัก” อาจเหมาะสมที่สุด เมื่อตัวเลขดังกล่าวเป็นเพียงยอดที่ถูกสำรวจจากพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น อีกทั้งยังเป็นเพียงยอดจากการคำนวณแค่ครึ่งปีแรกอีกด้วย จากจำนวนยูนิตที่เหลือดังกล่าว สามารถแบ่งเป็นยอดบ้านแฝด 10,952 ยูนิต หรือ 7.2 เปอร์เซ็นต์ บ้านเดี่ยว 25,717 ยูนิต หรือ 16.5 เปอร์เซ็นต์ ทาวน์เฮาส์ 47,946 ยูนิต หรือ 31.5 เปอร์เซ็นต์ อาคารชุด 64,969 ยูนิต หรือ 42.7 เปอร์เซ็นต์ และอื่นๆ 3,111

Read More

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ สัญญาณเตือนภัยต้นปีหมู??

manager360 Cover Story 0

ความกังวลใจว่าด้วยการสะสมสินค้าล้นเกินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ที่อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่แตกในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่กำลังจะมาถึง ดูจะเป็นประเด็นที่หลายฝ่ายให้ความสนใจไม่น้อย โดยเฉพาะจากข้อเท็จจริงว่าด้วยปัจจัยกดดันจากนโยบายภาครัฐที่กำลังจะมีผลบังคับในไม่ช้า ปัจจัยเสี่ยงหรือ negative impact ที่กำลังส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2562 และต่อจากนี้ นอกจากจะอยู่ที่แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาระการผ่อนชำระของผู้บริโภคแล้ว ยังประกอบส่วนด้วยมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการลดเพดานปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผลให้การซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องจ่ายเพิ่มเงินดาวน์ ประเด็นดังกล่าวนับเป็นการชะลออำนาจการซื้อของผู้บริโภคไปโดยปริยาย เพราะจากเดิมการซื้อบ้านอาจดาวน์ประมาณ 5% กลับต้องเพิ่มเป็น 10-20-30% การซื้อคอนโดมิเนียม เดิม 10% เพิ่มเป็น 20-30% หรือหากกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือการซื้อบ้านหลังที่ 2 เงินดาวน์สูงสุด 20% ถ้าซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป บังคับเงินดาวน์ถึง 30% ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในการระบายสินค้าด้วย แม้ว่ามาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในด้านหนึ่งจะเป็นความพยายามในการลดภาวะร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียมที่มีทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การลงทุนและการเก็งกำไรจำนวนมาก ที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความร้อนแรงเกินจริง ซึ่งในระยะยาวจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวตามสภาพ และได้รับการประเมินว่าเป็นมาตรการที่พยายามทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแรงมากขึ้น หากแต่ในอีกด้านหนึ่งมาตรการที่มุ่งหมายสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมดังกล่าว กลับส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ไปด้วย ซึ่งทำให้ผู้บริโภคต้องแบกรับภาระเงินดาวน์สูงขึ้นอย่างมาก และทำให้เกิดการชะลอตัวในตลาดบ้านเดี่ยวไปโดยปริยาย ขณะเดียวกันปัจจัยด้านการเมืองดูจะเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุม

Read More