Home > มาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV)

แรงกดดันภาคอสังหาฯ ทำแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV

มาตรการ LTV คือ ยาแรงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้โดยมุ่งหวังว่า จะเป็นการป้องปรามความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในระบบ โดยเฉพาะปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือน เมื่อแบงก์ชาติเล็งเห็นว่าการเกิดใหม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งจำนวนยูนิตที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดยังไม่ถูกดูดซับออกไปเท่าที่ควร ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยไทยเข้าสู่ภาวะล้นตลาด แม้การประกาศใช้หลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของแบงก์ชาติจะมีเหตุผลอันสมควรแล้วก็ตาม ทว่า ตลอดระยะเวลาเกือบ 10 เดือน อสังหาฯ ภาคเอกชนต่างโอดครวญและเรียกร้องเป็นเสียงเดียวกัน ให้ภาครัฐผ่อนปรนหรือเลื่อนเวลาในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวออกไป โดยอ้างเหตุผลว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นต้นเหตุให้เศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซึ่งภาคอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของไทยไม่น้อย และจะทำให้ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านหลังแรกเป็นไปได้ยากขึ้น เสียงเรียกร้องและข้อเสนอถูกส่งไปยังกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้พิจารณาถึงผลเสียที่จะตามมาในอนาคต ซึ่งน่าแปลกที่ภาคเอกชนไม่ได้เห็นหรือย้อนกลับมาพิจารณาความเป็นจริงที่ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนั้นมีปริมาณมากเกินความจำเป็นเพียงใด เพราะนักวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยแสดงความเห็นต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบันว่า อสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงโอเวอร์ซัปพลายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และการที่แบงก์ชาติมีมาตรการยาแรงเช่นนั้นถือได้ว่าเป็นการแก้ปัญหาเชิงระบบที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เคยเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2562 พบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ 2.2 แสนหน่วย อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าภาครัฐจะทานต่อเสียงเรียกร้องของภาคเอกชนต่อไปอีกไม่ไหว เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ด้วยหวังว่าการอ่อนลงของแบงก์ชาติจะช่วยให้สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ไทยฟื้นตัวได้ หลังจากที่มาตรการ LTV กลายเป็นตัวการสำคัญทำให้ธุรกิจอสังฯ หาซบเซาดังเช่นที่หลายฝ่ายเคยให้ความเห็น และแม้ว่าหลังจากใช้หลักเกณฑ์ LTV ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะไม่ใช่ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรก

Read More

จับชีพจรอสังหาริมทรัพย์ บน 3 มาตรการกระตุ้นของรัฐ

ความซบเซาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูจะเป็นอีกหนึ่งในความกังวลใจทางเศรษฐกิจของไทย หลังจากที่พบว่านอกจากปริมาณบ้านและที่อยู่อาศัยจะมีอยู่อย่างล้นเกินความต้องการของตลาดแล้ว กำลังซื้อของผู้บริโภคยังหดหายจากผลของภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จนเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งต้องปิดหรือเลื่อนการเปิดโครงการลงทุนใหม่ๆ ออกไป ปัจจัยหนึ่งที่ถูกระบุว่าเป็นเหตุแห่งการชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาอยู่ที่การประกาศเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีการปรับเกณฑ์ด้านอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 และจำนวนเงินในการวางเงินดาวน์เปลี่ยนไป ขณะที่ธนาคารที่จะปล่อยสินเชื่อถูกควบคุมให้ปล่อยวงเงินกู้รวมที่เกี่ยวกับบ้านไม่เกินร้อยละ 100 ของหลักทรัพย์ที่ค้ำประกัน ผลของประกาศดังกล่าวสะท้อนออกมาเป็นตัวเลขยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลซึ่งเป็นตลาดหลัก ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2562 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 13.5 และมีมูลค่ารวมกว่า 1.33 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ ขณะที่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยการโอนลดลงร้อยละ 18.9 และมีมูลค่าลดลงร้อยละ 16.5 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าต่อมาในวันที่ 7 พฤษภาคม 2562 คณะรัฐมนตรีจะพยายามบรรเทาผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1

Read More

บทวิเคราะห์ตลาดบ้านพักอาศัยครึ่งแรกปี 2562 และทิศทางครึ่งปีหลัง

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งปีแรก การขยายตัวไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะภาคการส่งออก และการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง ซึ่งเป็นผลจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ประกอบกับความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา ทำให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกติดลบระดับ 15-20% ขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่ายังมีอุปทานเหลือขายในตลาดอยู่ประมาณ 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเกือบ 390,000 ล้านบาท แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และมาตรการ LTV แต่ตลาดหลักยังคงเป็นผู้อยู่อาศัยจริงที่ ยังคงมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจากปัจจัยลบจึงน้อยกว่า ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 36% ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ขณะที่ประเมินแล้วพบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยในช่วงดังกล่าวนั้นติดลบประมาณ 10% ขณะเดียวกันสภาวะตลาดบ้านพักอาศัย สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) ได้ทำการสำรวจตลาดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 103 โครงการ 17,873

Read More