วันพุธ, สิงหาคม 23, 2017
Home > Cover Story > CPN เป่านกหวีดจัดเต็ม สกัด “เม-ญ่า-พรอเมนาดา”

CPN เป่านกหวีดจัดเต็ม สกัด “เม-ญ่า-พรอเมนาดา”

 

แม้ค่าย “เอสเอฟซีเนม่า” ประกาศเลื่อนโครงการไลฟ์สไตล์ช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ “เม-ญ่า” (MAYA) จากแผนที่จะเผยโฉมเต็มรูปแบบในเดือนธันวาคมไปเป็นเดือนมกราคมปีหน้า แต่การเปิดตัว “เซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่” ของกลุ่มเซ็นทรัลเมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ได้เพิ่มความร้อนแรงส่งท้ายปีอย่างดุเดือด

โดยเฉพาะแผนสกัดคู่แข่งดาวรุ่ง “พรอเมนาดา รีสอร์ท มอลล์” ของกลุ่มทุนเนเธอร์แลนด์และเร่งช่วงชิงฐานลูกค้าตามยุทธศาสตร์ “แยกกันเดิน รวมกันตี” ที่มีทั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต  และเซ็นทรัล กาดสวนแก้ว ฝังตัวยึดหัวหาดตลาดมานานเกือบ 20 ปี
 
ปัจจุบัน หากเปรียบเทียบศูนย์การค้าทั้งหมดในจังหวัดเชียงใหม่  “เซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่” ถือเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดอันดับที่ 2ของภาคเหนือ รองจากอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว มีเนื้อที่รวม 68 ไร่ อยู่บนทำเลสี่แยกถนนซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ดอยสะเก็ด  

ตัวโครงการสร้างเป็นห้างสรรพสินค้า สูง 6 ชั้น พื้นที่ใช้สอยทั้งหมดกว่า 250,000 ตารางเมตร  การออกแบบสไตล์ฟิวเจอร์ริสติกล้านนาล้ำสมัย ประกอบด้วยร้านค้าปลีกกว่า 250 ร้านค้า มีห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลสาขาที่  2 ในเชียงใหม่และร้านอื่นๆ ในเครือเซ็นทรัล ทั้งเพาเวอร์บาย ซูเปอร์สปอร์ต บีทูเอส ออฟฟิศเมท เซ็นทรัลฟู้ดฮอลล์ และต้องการชูจุดขายของศูนย์ในฐานะแหล่งรวมแบรนด์แฟชั่นที่ยังไม่เคยเปิดตัวในพื้นที่ภาคเหนือมาก่อน เช่น  Zara, H&M ตามแนวคิด Fashion Capital ที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ    
 
ในส่วนร้านอาหารทั้งแบบ Indoor และ Outdoor  มีมากกว่า  60 ร้าน และเปิดโซน “ไดน์นิ่ง ไลฟ์สไตล์ แอนด์ แกสโตร บาร์ แลนด์มาร์ค” รวบรวมร้านอาหารและสถานที่ท่องเที่ยวในยามค่ำคืน นอกจากนี้ จับมือเครือเมเจอร์ซีนิเพล็กซ์ เปิดโรงหนังแบบมาตรฐาน 10 โรงและโรงภาพยนตร์ IMAX 3 มิติ       
       
ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ “ซีพีเอ็น” กล่าวว่า เชียงใหม่เป็นจังหวัดที่มีกำลังซื้อและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งในอนาคตยังมีศักยภาพก้าวไปสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวระดับนานาชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจากประเทศเพื่อนบ้านที่จะหลั่งไหลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยทำให้ซีพีเอ็นตัดสินใจลงทุนดำเนินโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัลเชียงใหม่ มูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท ภายใต้จุดขายที่คัดสรรสิ่งที่เป็นที่สุดในทุกๆ ด้าน เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งรายอื่นๆ ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงมาก
 
ทั้งนี้  เซ็นทรัลเฟสติวัลตั้งเป้าหมายกลุ่มลูกค้า 70% เป็นลูกค้าในท้องถิ่น อีก 30% เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว โดยคาดการณ์ผู้ใช้บริการวันละ 60,000-70,000 คน โดยวาง Positioning ให้เซ็นทรัลเฟสติวัลจับกลุ่มลูกค้าระดับบน กลุ่มลูกค้าไลฟ์สไตล์ พื้นที่เป้าหมายฝั่งทางเหนือของจังหวัดเชียงใหม่ เช่น มาจาก อ.แม่ริม และกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ
 
ส่วนเซ็นทรัล พลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต เน้นกลุ่มลูกค้ากลุ่มครอบครัว ระดับกลาง กลุ่มลูกค้าเป้าหมายฝั่งทางใต้ เช่น อ.หางดง และนักท่องเที่ยวบริเวณสนามบินที่ต้องการจับจ่ายสินค้าก่อนขึ้นเครื่องหรือหลังลงจากเครื่องแล้ว
 
สำหรับเซ็นทรัล พลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต สร้างในพื้นที่เดิมของห้างสรรพสินค้าตันตราภัณฑ์ แอร์พอร์ต พลาซ่า ซึ่งซีพีเอ็นซื้อกิจการมาตั้งแต่ปี  2539 เป็นอาคารสูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดินอีก 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 180,000 ตารางเมตร มีห้างสรรพสินค้าโรบินสันและร้านค้าประมาณ 500 ร้าน  โดยถือเป็นศูนย์ที่สร้างรายได้ค่าเช่าติดอันดับต้นๆของซีพีเอ็น เฉลี่ยปีละ 800 ล้านบาท

อัตราการเช่าเฉลี่ยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 99.4% ระดับค่าเช่าเติบโตสูงมากใกล้เคียงกับอัตราค่าเช่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ และมีศักยภาพในการปรับค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งปกติปรับเพิ่มเฉลี่ย 7% เนื่องจากมีการลงทุนปรับปรุงพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

เฉพาะปลายปีนี้จนถึงปีหน้า ซีพีเอ็นวางแผนดึงแบรนด์ต่างชาติเข้ามาเพิ่มเติมหลังจากดึง “ยูนิโคล่” เข้ามาเปิดสาขาได้แล้ว เตรียมเปิดตัว “โฮมเวิร์ค” คอนเซ็ปต์ใหม่และเป็นโครงการที่มีคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ พื้นที่ 3,000 ตร.ม.
 
ล่าสุด ซีพีเอ็นนำโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท เข้ากองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ “CPNRF” เพิ่มเติมจากสินทรัพย์ที่นำเข้าไปก่อนหน้านี้ คือโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 และโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ซึ่งตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ถือเป็นโครงการต่างจังหวัดตัวแรกที่ซีพีเอ็นตั้งเป้าหมายผลักดันรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
 
ส่วนห้างเซ็นทรัลกาดสวนแก้ว ซึ่งบริษัท เซ็นทรัลรีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด เช่าพื้นที่อุทยานการค้ากาดสวนแก้ว เพิ่งฉลองวาระการเปิดให้บริการครบ 21 ปี เมื่อวันที่ 4 ตุลาคมที่ผ่านมา โดยเน้นให้บริการกลุ่มคนในเมือง แม้การเติบโตเหมือนอยู่ในภาวะ “ทรงๆ” แต่เป็นกลุ่มตระกูลเก่งการค้า เจ้าของศูนย์การค้ากาดสวนแก้วกำลังเร่งปรับปรุงพื้นที่ศูนย์การค้าทั้ง 10 ชั้น กว่า 290,000 ตร.ม. เพื่อเปิดโฉมใหม่เต็มรูปแบบในปี 2558

แน่นอนว่า สภาพตลาดค้าปลีกใจกลางเมืองเชียงใหม่จะพลิกโฉมเปลี่ยนไปอย่างมาก โดยเฉพาะการผุดศูนย์การค้าเม-ญ่า ของบริษัท บริษัท เอสเอฟ ซีเนม่า ซิตี้ จำกัด ซึ่งสุวัฒน์ ทองร่มโพธิ์  ตั้งเป้าสร้างแลนด์มาร์คใหม่ โดยพัฒนาสี่แยกรินคำ ถนนนิมมานเหมินท์ แบบเดียวกับช้อปปิ้งสตรีทย่านราชประสงค์ ประกอบด้วยศูนย์การค้าเม-ญ่า เนื้อที่ 9 ไร่ คอมมูนิตี้มอลล์ของตัน ภาสกรนที เนื้อที่ 5 ไร่ คอมมูนิตี้มอลล์เครือโรงแรมอมารี 11 ไร่ และอีกมุมเป็นที่ดินแปลงใหญ่ของกลุ่มทุนท้องถิ่นที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการใหญ่เช่นกัน
 
ตัว “เม-ญ่า” นั้น เอสเอฟวางตำแหน่งเป็น Lifestyle Shopping Mall คอนเซ็ปต์ดีไซน์ “Vertical Nimman” หรือ “นิมมานแนวตั้ง” คือการตกแต่งภายในที่จะทำให้สัมผัสถนนนิมมานเหมินท์ในมิติใหม่ พื้นที่ค้าปลีกกว่า 80,000 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ร้านค้าปลีก 35,000 ตร.ม. จำนวน 220 ร้านค้า จำนวน  6 ชั้น

เริ่มจาก Strolling Mart เป็นพื้นที่ซูเปอร์มาร์เก็ตและแผนกTake Home, Cosmo Boullevard ศูนย์รวมแฟชั่นและผลิตภัณฑ์ความงามแบรนด์ดังระดับเวิลด์คลาสจากทั่วทุกมุมโลก, Stylish Avenue รวมสินค้าเทรนด์แฟชั่นและเครื่องประดับ, Digitech Street รวมสินค้าเทคโนโลยีและGadgetธนาคาร และร้านหนังสือ, Food Bazaar รวมอาหารนานาชาติ และร้านอาหารไลฟ์สไตล์ ฟู้ด วิลเลจ

อีก 2 ชั้น ซึ่งเป็นไฮไลต์ คือ Cinematic Arena เป็นพื้นที่ของโรงภาพยนตร์ระดับเวิลด์คลาส SFX Cinema จำนวน 10 โรง และ Nimman Hill เป็นจุดชมวิวเมืองเชียงใหม่แบบพาโนรามา

ขณะเดียวกัน เอสเอฟฯ ยังผนึกกับ “พรอเมนาดา รีสอร์ท มอลล์” ซึ่งยึดทำเลออกนอกเมือง ถนนเชียงใหม่-สันกำแพงตัดใหม่ เพื่อเปิดตลาดอีกด้านหนึ่ง เพราะถือเป็นย่านเมืองใหม่ที่กำลังเติบโตและมีผู้คนเข้าอยู่อาศัยมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างรวดเร็ว รวมทั้งกลุ่มเป้าหมายในจังหวัดใกล้เคียง เช่น ลำพูน ลำปาง เชียงราย โดยเข้าไปเปิดโรงภาพยนตร์ดิจิตอลและดิจิตอล 3 มิติ รวม 8 โรง พื้นที่กว่า 4,500 ตร.ม. ภายใต้แนวคิดนครแห่งภาพยนตร์ที่ผสานความพักผ่อนกับกิจกรรมไลฟ์สไตล์

ตัว “พรอเมนาดา” ของ “อีซีซีกรุ๊ป” กลุ่มทุนเนเธอร์แลนด์ ซึ่งเปิดตัวเฟสแรกเมื่อเดือนมิถุนายนและเฟส  2 เมื่อเดือนกรกฎาคม นอกจากจุดต่างในแง่ตัวศูนย์ เน้นความเป็นชอปปิ้งมอลล์สไตล์รีสอร์ต สร้างบรรยากาศกลางแจ้งในสัดส่วนเท่ากันกับพื้นที่ในร่มตามพฤติกรรมของคนเชียงใหม่ เนื่องจากสภาพอากาศเย็นสบาย โดยสร้างอาคารเพียง 3 ชั้น เป็นพื้นที่ในอาคารเพียง 50,000 ตร.ม. ที่เหลือใช้ประโยชน์จากพื้นที่ด้านนอกทั้งหมดจากเนื้อที่ทั้งหมด 58 ไร่

ที่ผ่านมา อีซีซีกรุ๊ปพยายามสร้าง “จุดต่าง” เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทั้งแบรนด์แฟชั่น ร้านของเล่น “ทอยอาร์อัส” เปิดลานสเกตน้ำแข็งขนาดใหญ่กว่า 720 ตร.ม. แห่งแรกในภาคเหนือ

ดึงบริษัท ตันตราภัณฑ์ซุปเปอร์มาเก็ต (1994) จำกัด ผู้พัฒนา “ริมปิงซูเปอร์สโตร์” ซูเปอร์มาร์เก็ตยอดนิยมของเชียงใหม่ที่รวมผลิตภัณฑ์จากทั่วมุมโลก เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ รวมถึง “ชิชาง” ร้านคอมพิวเตอร์และไอทีที่รู้จักกันดีในเชียงใหม่ เข้ามาเปิดศูนย์ไอทีและเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาด 2,600 ตารางเมตร เพื่อสกัดคนไม่ต้องเดินทางเข้าตัวเมือง

ขณะเดียวกันกิจกรรมการตลาดมีความเป็นนิช (Niche) เช่น การจับมือกับเอสเอฟ ซีเนม่า จัดเทศกาลภาพยนตร์ยุโรป (European Union Film Festival) ฉายภาพยนตร์เรื่องเยี่ยม 18 เรื่องจากประเทศกลุ่มยุโรป โดยถือเป็นหนึ่งในกิจกรรมประจำเดือนของพรอเมนาดาที่จะจัดหมุนเวียนต่อเนื่องตลอดทั้งปี 

ถือว่า เอสเอฟฯ กับอีซีซีกรุ๊ปจัดเป็นพันธมิตรทางธุรกิจชนิด “วิน-วิน” ทั้งคู่ มีการแบ่งแยกตลาดและกลุ่มลูกค้าระหว่าง “เม-ญ่า” กับ “พรอเมนาดา” อย่างลงตัว สามารถแบ่งปันแม็กเน็ต และในอนาคตสามารถแลกเปลี่ยนกิจกรรมการตลาด เพื่อดึงดูดลูกค้าทั้งในและนอกเมือง

ส่วนกลุ่มเซ็นทรัล ในฐานะผู้ยึดหัวหาดเก่าอาจมีข้อได้เปรียบในแง่พื้นที่ โดยเฉพาะการวางหมากศูนย์สกัดกั้นในทำเลด้านเหนือและใต้ กวาดกลุ่มนักท่องเที่ยวตั้งแต่สนามบิน

แต่สำหรับ “เชียงใหม่” เมืองท่องเที่ยวติดอันดับต้นๆ ของโลก เป็นเมืองเศรษฐกิจอันดับ 2 ของประเทศไทย และอันดับ 1 ของภาคเหนือ มีเงินหมุนเวียนในจังหวัดมากกว่า 40,000 ล้านบาท ประชากร 1.7 ล้านคน มีกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจาก 5 จังหวัดข้างเคียง คือ เชียงราย แม่ฮ่องสอน ลำพูน ลำปาง และตาก กว่า 2 ล้านคนต่อปี และมีนักท่องเที่ยวจากทั่วโลกเฉลี่ย 5 ล้านคนต่อปี
 
อนาคตเมื่อเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ “เออีซี” ในปี 2558 เกิดโครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้ารางคู่ ผู้คนจากทั่วสารทิศจะหลั่งไหลเข้ามาอีกมาก ไม่ใช่แค่คนจีน ญี่ปุ่นที่แห่มาใช้ชีวิตหลังเกษียณ เม็ดเงินจำนวนมหาศาล
 
ไม่ว่าเจ้าใหม่หรือเจ้าใหญ่ เจ้าเก่า อย่าง “เซ็นทรัล” ไม่มีใครยอมแพ้ในสมรภูมิค้าปลีกนี้แน่