วันพุธ, พฤศจิกายน 22, 2017
Home > Cover Story > “N-PARK” คืนชีพ ด้วย “ก้าวใหม่” บนสังเวียนอสังหาฯ

“N-PARK” คืนชีพ ด้วย “ก้าวใหม่” บนสังเวียนอสังหาฯ

 
“ใครๆ ก็มองว่า N-PARK เป็นเหมือน “แมวเก้าชีวิต” คือเราล้มแล้วลุกๆ มาวันนี้เรากำลังลุกขึ้นอีกครั้ง” คำกล่าวเปรียบเปรยของ “นคร ลักษณกาญจน์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ N-PARK 
 
เอ็มดีวัย 53 ปี ยอมรับว่าที่ผ่านมาเรียกได้ว่า N-PARK “หยุดนิ่ง” ไปนานกว่า 7 ปี เนื่องด้วยปัญหาฟ้องร้องและหนี้สิน NPL ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บริษัทขาดสภาพคล่องในการลงทุนต่อเนื่อง จึงเป็นเหตุให้ N-PARK ต้องห่างหายไปจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายปี
 
หลังการลาออกของ “เสริมสิน สมะลาภา” ในปี 2554 เขาก็ได้รับการชักชวนจาก “ศักดิ์ทิพย์ ไกรฤกษ์” ประธานกรรมการ N-PARK ให้เข้ามารับหน้าที่แทน ตลอดเวลากว่า 2 ปีที่เข้ามาเป็น “มือปืนรับจ้างบริหาร” ใน N-PARK นครเล่าว่า พันธกิจใหญ่ข้อแรกของเขา คือการเคลียร์ปัญหาคดีความกับเจ้าหนี้ให้จบทุกราย เพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ 
 
“เข้ามาวันแรก ผู้ถือหุ้นก็ด่าเรา ผมก็บอกว่าขอเวลาเคลียร์ตรงนี้ให้ได้ก่อน เพราะถ้าเคลียร์ไม่ได้เราก็เดินต่อไม่ได้ เพราะถ้าไม่เคลียร์ก็ไม่มีใครกล้าเอาเงินมาใส่ให้เรา พอเราเคลียร์ได้ทุกอย่างก็จบ ไม่มีคดีความแล้ว ก็คือเวลาที่ N-PARK จะได้เริ่มต้นใหม่” 
 
โดยหนี้ก้อนสุดท้ายของ N-PARK กับบริษัทหลักทรัพย์สินเอเซีย จำกัด ซึ่งถูกธนาคารไอซีบีซีซื้อกิจการไป เพิ่งเคลียร์เสร็จสิ้นไปเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา  
 
นอกจากการเคลียร์ปัญหาหนี้สิน NPL อีกสิ่งที่นครทำควบคู่ไปคือ การขายทิ้งสินทรัพย์ของบริษัทบางตัว โดยสินทรัพย์ที่ขายทิ้ง อาทิ หุ้นในโรงแรมเคมเปนสกี้, บีเอ็มซีแอล, แสนสิริ, ที่ดินในประเทศญี่ปุ่น, กิจการร้าน Le Notre ฯลฯ ทำให้บริษัทได้เงินมากว่า 1 พันล้านบาท 
 
“ช่วงที่ขายสินทรัพย์คือ ตัวไหนที่คิดว่าไม่ใช่ core business ถือไว้ไม่ทำกำไร ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และอาจจะเป็นภาระกับเรา จะขายทิ้งหมด บวกกับดีลที่บางกระเจ้าจะครบกำหนด เราก็เลยคิดว่าขายหุ้นเหล่านี้แล้วเอาเงินตรงนี้ไปไถ่ที่บางกระเจ้ามาดีกว่า”
 
เมื่อบวกการเพิ่มทุนก่อนหน้านี้อีกกว่า 3 พันล้านบาท ทำให้หลังนำเงินทุนบางส่วนมาจ่ายชำระหนี้ บริษัทยังสามารถนำไปส่วนที่เหลือไปใช้ขยายการลงทุน นอกจากการไถ่คืนที่ดินบางกระเจ้าจากธนาคารกรุงไทย จำนวน 300 ไร่ ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่ากว่า 4 พันล้านบาท บางส่วนของเงินก้อนที่ได้มานี้ N-PARK ได้นำไปซื้อ “โรงแรมเซ็นทารา แอนด์ คอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ ขอนแก่น” เมื่อเดือนเมษายนปีนี้ 
 
โรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น ถือเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว บริหารโดยเครือ “เซ็นทารา” ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 12 ไร่ อยู่ถนนเส้นเดียวกับศูนย์ราชการขอนแก่น และอยู่ห่างจากมหาวิทยาลัยขอนแก่นเพียง 4 กม. มีห้องพักทั้งสิ้น 196 ห้อง และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่ จำนวน 4 ห้อง สามารถจุผู้ร่วมงานได้ราว 3,700 คน 
 
โรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น เพิ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อคืนวันที่ 7 ธันวาคม ที่ผ่านมา โดย N-PARK ลงทุนร่วม 900 ล้านบาท ในการลงทุนซื้อโรงแรมแห่งนี้ ต่อจากเจ้าของเดิมคือ บริษัท “ขอนแก่นบุรี” และเงินลงทุนในการตกแต่งเพิ่มเติมอีกกว่า 100 ล้านบาท เพื่อสร้างโรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น ให้กลายเป็นศูนย์การประชุมที่ใหญ่ที่สุดในภาคอีสาน 
 
“จากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้เรารู้ว่า เราจะอิงรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่ดินหรืออสังหาฯ หรือ “รายได้ระยะสั้น” อย่างเดียวไม่ได้ เราต้องกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ประจำควบคู่ไปด้วย ซึ่งรายได้ส่วนนี้จะมาจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเรามีอยู่ที่สุขุมวิท 49 และโรงแรม ซึ่งขอนแก่นถือเป็นแห่งแรก”  
 
นครอธิบายเหตุผลที่เลือกซื้อโรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น เพราะสอดคล้องกับแผนการลงทุนและพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ในต่างจังหวัดของ N-PARK ซึ่งจะเน้นการลงทุนในจังหวัดที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น 
 
“ขอนแก่น” ถือเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจอีกแห่งหนึ่งของภาคอีสาน มีประชากรกว่า 2 ล้านคน มีนักท่องเที่ยวต่อปีมากกว่า 3 ล้านคน มีหน่วยงานเอกชนและภาครัฐมาตั้งสำนักงานอยู่หลายแห่ง รวมถึงการจัดงานสัมมนาวิชาการของมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่ช่วยสนับสนุนภาพลักษณ์การเป็นศูนย์กลางทางการศึกษา รวมทั้งยังเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์และโลจิสติกส์ของภาคอีสาน  
 
นอกจากนี้ ขอนแก่นยังเป็น 1 ใน 5 จังหวัดที่ถูกจัดให้อยู่ในยุทธศาสตร์ Mice City ของประเทศไทย ร่วมกับกรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และพัทยา ตามแผนของสำนักงานส่งเสริมการจัดประชุมและนิทรรศการ (สสปน.) 
 
โดยในอนาคตขอนแก่นยังเป็นเมืองที่มีแผนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานให้สะดวกยิ่งขึ้น อาทิ โครงการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-หนองคาย และรถไฟทางคู่สายชุมทางจิระ-ขอนแก่น รวมถึงโครงการปรับปรุงสนามบินขอนแก่น เพื่อเพิ่มขีดความสามารถรองรับผู้โดยสารเพิ่มจากวันละ 1 พันคน เป็น 2 พันคน เพื่อรองรับเที่ยวบินและสายการบินที่จะบินมาลงที่ขอนแก่นเพิ่มขึ้น เป็นต้น 
 
“โดยเฉลี่ย โรงแรมจะใช้เวลาคืนทุนประมาณ 6-7 ปี แต่ก็คงที่เรา (กลุ่มเซ็นทารา) จะต้องทำหน้าที่ให้ดีที่สุด ซึ่งโดยศักยภาพของจังหวัด เชื่อว่าปีหน้าอัตราการเข้าพัก (occupancy rate) น่าจะอยู่ที่ 70% ซึ่งสูงกว่าตลาด ซึ่งไม่น่าจะเกิน 60%”  ธีระยุทธ จิราธิวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารโรงแรมและรีสอร์ตเครือเซ็นทารา กล่าวสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริหาร N-PARK โดยนอกจาก “เซ็นทารา” ยังมีเชนโรงแรมอีก 1 รายในขอนแก่น คือ “Pullman” ของเครือแอคคอร์
 
ทั้งนี้ เครือเซ็นทารามีสัญญาบริหารโรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่นราว 15 ปี โรงแรมนี้นับเป็นโรงแรมแห่งที่ 2 ในภาคอีสานของกลุ่มเซ็นทารา โดยอีกแห่งหนึ่งอยู่ที่จังหวัดอุดรธานี ซึ่งจับกลุ่มเป้าหมายหลักคือลูกค้านักธุรกิจ และกลุ่มประชุมสัมมนาเช่นเดียวกัน 
 
นอกจากโรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น N-PARK ยังมีโครงการโรงแรมอีกแห่งในซอยเจริญกรุง 36 ติดสถานทูตฝรั่งเศส ในบริเวณเดียวกับอาคารโบราณสถานโรงภาษีร้อยชักสาม ซึ่งตามแผนเดิมจะพัฒนาเป็นโรงแรมหรูระดับ 6 ดาว จำนวนห้องพักเพียง 35 ห้อง โดยร่วมลงทุนกับกลุ่ม “อามันรีสอร์ท” 
 
แต่ด้วยความล่าช้าในการเจรจากับกรมธนารักษ์เพื่อให้สัญญายังคงเวลาเช่า 30 ปี จึงทำให้กลุ่มอามันฯ เริ่มลังเล จึงอาจต้องมองหาเชนหรูของโลกแบรนด์อื่นเข้ามาแทน ซึ่งก็อาจจะทำให้โครงการซึ่งคาดว่าจะก่อสร้างเสร็จในปี 2558 ต้องเลื่อนกำหนดออกไปอีก 
 
นอกจากการซื้อโรงแรม ในปีนี้ N-PARK ยังได้ลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯ “พาร์ค รามอินทรา” มูลค่า 350 ล้านบาท จำนวน 206 ยูนิต ซึ่งปิดการขายไปตั้งแต่เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา  
 
ในเดือนมกราคม ปี 2557 ก็จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ “พาร์ค อรัญ” สนนราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านต้นๆ และโครงการอาคารพาณิชย์ “พาร์ค อรัญ บลูวาร์ด” เริ่มต้น 3-5 ล้านบาท ซึ่งอยู่ติดกับตลาดโรงเกลือ สำหรับมูลค่าการลงทุนเฉพาะในเฟสแรกนี้อยู่ที่ 800-900 ล้านบาท ซึ่ง N-PARK มีที่ดินพัฒนาได้ทั้งหมดถึง 80 ไร่ โดยจับกลุ่มลูกค้าคนไทยและชาวต่างชาติที่ไปทำงานในกาสิโนฝั่งกัมพูชา  
 
“เรามองกระแสประชาคมอาเซียน แล้วก็พยายามไปก่อนที่คนอื่นจะไป อย่างตลาดโรงเกลือ  เรามองว่าเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อ เพราะตลาดโรงเกลือมีเงินหมุนเวียนปีละไม่ต่ำกว่า 6-7 หมื่นล้าน”  
 
ไม่เพียงโรงแรมที่ขอนแก่นและโครงการพัฒนาที่ดินที่อรัญฯ เพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน นครบอกว่าในปีหน้า N-PARK จะมีโครงการลงทุนในจังหวัดที่เป็นประตูสู่อาเซียนในภาคเหนือและภาคใต้ อีกทั้งยังมีแผนที่จะไปร่วมลงทุนพัฒนา Entertainment Complex ในฝั่งปอยเปต ร่วมกับเจ้าของกาสิโนคนไทยที่ได้สัมปทานที่ดินที่นั่นด้วย  
 
นอกจากนี้ N-PARK ยังได้ทำการซื้อที่ดินย่านรัชดา-สุทธิสาร มูลค่าประมาณ 1.2 พันล้านบาท เพื่อนำไปพัฒนาคอนโดฯ โดยจะมีการใช้แบรนด์ใหม่เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับบน 
 
อย่างไรก็ดี ทั้งโครงการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งที่รัชดา-สุทธิสาร รามอินทรา และอรัญฯ ล้วนเป็นโครงการที่จะมีการรับรู้รายได้ในปี 2558 สำหรับปี 2557 รายได้หลักของ N-PARK จะมาจากผลการดำเนินงานของโรงแรมเซ็นทาราฯ ขอนแก่น, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งมีอัตราการเข้าพักเกือบ 100% และรายได้จากการถือหุ้นในบริษัท “พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นต์” ซึ่งประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าและอาคารโรงงานโครงการ Bangkok Free Trade Zone แถวบางพลี ซึ่งจะทำให้บริษัทมีรายได้ปีหน้าปิดที่ 1 พันล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับรายได้ในปีนี้ 
 
ทั้งนี้ นครบอกว่ารายได้ราว 1 พันล้านบาทของปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และการขายสินทรัพย์ ขณะที่รายได้ของปีหน้าคือ “ของจริง” โดยมี “ตัวแปร” อยู่ที่โครงการบางกระเจ้า ซึ่ง N-PARK มีแผนจะแบ่งขายที่ดินเปล่าบางส่วนออกไป และส่วนที่เหลือบริษัทจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านระดับไฮเอนด์
 
“วันนี้ N-PARK เริ่มกลับมาลงทุนและเรากำลังเดินหน้าอย่างเต็มตัว แต่จากบทเรียนที่ผ่านมา ก็ทำให้เราอยากเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวา แต่ถ้าเป็นโอกาสที่ดีที่เข้ามาเราก็จะคว้าไว้ โดยเราจะมีการกระจายความเสี่ยงควบคู่ไปด้วย” นครทิ้งท้าย
 
อย่างไรก็ดี พร้อมกับการขยายการลงทุนเพื่อมุ่งสู่เป้าหมายการล้างขาดทุนสะสมที่มีกว่า 7 พันล้านบาท ให้หมดภายใน 2 ปี เชื่อว่า “ก้าวต่อไป” ที่ N-PARK จะเริ่มให้ความสำคัญอย่างมาก หลังจากการฟื้นคืนชีพ ก็คือ การฟื้นความเชื่อมั่นของแบรนด์ ที่ยังต้องใช้เวลา “กู้ชีพ” อีกสักพัก