วันจันทร์, มิถุนายน 26, 2017
Home > Cover Story > “เอฟวายไอ” จุดพลุ ทีซีซีเร่งปลุก “พระราม 4”

“เอฟวายไอ” จุดพลุ ทีซีซีเร่งปลุก “พระราม 4”

 
ทันทีที่โครงการอาคารสำนักงาน “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” จิ๊กซอว์ใหม่ชิ้นแรกตามแผนปลุกย่านพระราม 4 ของ “เจริญ สิริวัฒนภักดี” เปิดตัวในไตรมาสแรก หรืออย่างช้าที่สุดไม่เกินกลางปี 2559 การโหมโรงเปิดเกมขยายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ชุดใหญ่จะเริ่มต้นขึ้น พร้อมๆ กับการเดินหน้าเชื่อมต่อบิ๊กโปรเจ็กต์บริเวณหัวมุมถนนพระรามสี่ตัดกับถนนวิทยุ เนื้อที่อีกกว่า 92 ไร่
 
ตามแผนเบื้องต้น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ในฐานะเจ้าของที่ดิน กำหนดผังพัฒนาโครงการ 92 ไร่ เป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วยอาคารที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า ศูนย์การศึกษา ศูนย์สุขภาพ และศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งปณต สิริวัฒนภักดี ลูกชายคนเล็กของเจริญ ในฐานะประธานกรรมการบริหาร บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เจ้าของโปรเจ็กต์ เคยระบุว่า บริษัทวางแนวทางพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์ต้นแบบสำหรับคุณภาพชีวิตคนเมืองครบวงจรและเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ พื้นที่รวม 62 ไร่ 
 
ส่วนอีก 30 ไร่ เป็นพื้นที่เปิดโล่ง โครงสร้างพื้นฐาน และพื้นที่สีเขียว รวมทั้งสองส่วนใช้เงินลงทุนหลายหมื่นล้านบาท 
 
สำหรับเอฟวายไอเซ็นเตอร์ หรือ FYI Center ซึ่งย่อมาจากคอนเซ็ปต์โครงการ For Your Inspiration Workplace โดยบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ในเครือทีซีซีกรุ๊ป ตั้งเป้าสร้างอาคารสำนักงานที่จุดประกายความคิดให้คนทำงาน กลุ่มธุรกิจรุ่นใหม่ กลุ่มคนเจนวาย (Generation Y)  
 
การออกแบบและการใช้พื้นที่จึงต่างจากออฟฟิศอื่นๆ เพราะเน้นความยืดหยุ่นตามรูปแบบการเข้างาน ผู้เช่าสามารถเลือกเวลาเปิดและปิดทำการได้ เพื่อตอบโจทย์คนทำงานยุคใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์แบบ Work Hard และ Play Hard โดยให้ความสำคัญกับการสร้างสมดุลระหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต (Work Life Balance)
 
ตัวโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 100,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 12 ชั้น จำนวน 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอยรวม 90,000 ตารางเมตร มีโรงแรมขนาด 14 ชั้น 239 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 10,000 ตารางเมตร อีก 1 อาคาร ซึ่งล่าสุดคาดว่าจะเป็นแบรนด์โรงแรมในเครือเอฟแอนด์เอ็นจากสิงคโปร์ รวมทั้งร้านค้าปลีกและร้านอาหารอีกหลายแบรนด์
 
ทั้งนี้ เดิมโกลเด้นแลนด์ประเมินอัตราค่าเช่าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าสำนักงานในย่านใกล้เคียงเฉลี่ย 600 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน หรือประมาณระดับ B นอกเขตย่านธุรกิจใจกลางเมือง แต่ทั้งความแปลกใหม่ ทำเลที่ตั้งติดแนวรถไฟฟ้าใต้ดินและนักธุรกิจสามารถเชื่อมโยงบิ๊กโปรเจ็กต์ที่กำลังเกิดขึ้นส่งผลให้อัตราค่าเช่าของเอฟวายไอขยับขึ้นต่อเนื่องจาก 700 เป็น 780 และเพิ่มขึ้นเป็น 800 บาทต่อ ตร.ม. รวมทั้งมียอดขอเช่าพื้นที่ล่วงหน้ามากกว่า 50%
 
นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) ระบุว่า ความต้องการพื้นที่เช่าสำนักงานยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว โดยครึ่งแรกของปี 2558 มีการเช่าพื้นที่สำนักงานราว 100,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 4.8% ต่อปีเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปีก่อน สัดส่วนหลักๆ มาจากกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจออนไลน์ (e-commerce) ซึ่งกำลังเติบโตในประเทศไทย
 
ปัจจุบันพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งหมด 8.4 ล้าน ตร.ม. มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ต่อปี  ขณะที่การใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมในตลาดยังเติบโต อัตราพื้นที่ว่างทั้งตลาดอยู่ในระดับต่ำมาก เพียง 9.7% 
 
ขณะเดียวกันการขยายตัวของระบบโครงข่ายคมนาคมและข้อจำกัดเรื่องที่ดินส่งผลให้พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นที่ที่มีศักยภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมในอนาคต คือ พื้นที่ย่านพระราม 4 ไล่ตามย่านรัชดาภิเษก เนื่องจากมีที่ดินแปลงใหญ่ 3 แปลงถูกประมูลและมีโครงการพัฒนารูปแบบ “มิกส์ยูส” ทั้งสิ้น ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม
 
อย่างที่ดินบริเวณซอยไผ่สิงโตของโกลเด้นแลนด์ สร้าง “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” ที่ดิน ร.ร.เตรียมทหารเดิม หัวมุม ถ.พระรามสี่ตัด ถ.วิทยุ หรือสวนลุมไนท์บาซาร์ ซึ่งบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) ในเครือทีซีซีกรุ๊ปของเจริญได้สิทธิ์การเช่าระยะเวลา 30 ปี เตรียมผุดบิ๊กโปรเจ็กต์มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท และที่ดินบริเวณแยกสามย่านของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะสร้างคอมเพล็กซ์ มูลค่า 6,000 ล้านบาท
 
แน่นอนว่า แผนกินรวบตลาดออฟฟิศและการรุกขยายเขตธุรกิจของกลุ่มทีซีซีกำลังฉายภาพเด่นชัดขึ้น เพราะข้อมูลการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ หรือ “ซีบีดี” และพื้นที่รอบซีบีดี โดยบริษัท CBRE พบว่า พื้นที่อาคารสำนักงานรวมมากกว่า 5 แสน ตร.ม. อยู่ภายใต้การบริหารงานโดยบริษัทในเครือทีซีซีกรุ๊ป เช่น อาคารแอทธินี ทาวเวอร์ ถนนวิทยุ, อาคาร 208 ถนนวิทยุ, เอ็มไพร์ทาวเวอร์ ถนนสาทรใต้, ปาร์ค เวนเจอร์ ถนนเพลินจิต, สาทรสแควร์ ถนนสาทร, ไซเบอร์เวิลด์ ถนนรัชดาภิเษก, เนชั่น ทาวเวอร์ ถนนบางนา-ตราด กม. 4.5, อาคารโกลเด้นแลนด์ ถนนราชดำริ และโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่จะเปิดตัวภายในปี 2559
 
นอกจากนี้บนถนนพระราม 4 ทีซีซีแลนด์ยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีก 35 ไร่ ใกล้อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งวางแผนพัฒนาโรงแรมระดับ 5 ดาว และโครงการค้าปลีก รวมถึงวางแผนพัฒนาศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เพื่อรองรับตลาดการประชุมสัมมนารองรับกลุ่มอาเซียนหลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)
 
ที่สำคัญ หมุดแรกของ “เจริญ” กำลังพลิกโฉมย่านพระราม 4 เปิดทั้งสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์และแนวรบค้าปลีกที่มีผู้จับจ้องเกาะกระแสการปลุกทำเลทองนี้อย่างใกล้ชิด