วันพุธ, กันยายน 19, 2018
Home > Cover Story > “เสนากรุ๊ป” รุกค้าปลีก คุ้งน้ำเจ้าพระยาเดือด

“เสนากรุ๊ป” รุกค้าปลีก คุ้งน้ำเจ้าพระยาเดือด

 


“เสนาเฟสต์ เลือกทำเลย่านเจริญนครถือเป็นการเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันที่ดุเดือดมาก โดยเฉพาะตลาดในกลุ่มคอนโดมิเนียมและค้าปลีก” 


จากเด็กขายลอดช่องย่านตลาดเก่าบางรักเมื่อ 30 กว่าปีก่อน ธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ บุกเบิกธุรกิจจำหน่ายและติดตั้งวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะยุคบ้านจัดสรรปูไม้ปาร์เกต์ ก่อนขยายธุรกิจ โดยชักชวนบริษัทในเครือญาติรวมกลุ่มเปิดโครงการที่อยู่อาศัย เสนา 84, เชอรี่วิลล์, เกษราวิลล์, เสนา 88, เสนา 91  และเกษราพัฒนาการ แล้วรุกไปยึดครองตลาดส่วนใหญ่ ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ บนถนนรามอินทรา ภายใต้ชื่อโครงการ เสนาวิลล่า
 
วันนี้ “ธีรวัฒน์” ส่งไม้ต่อให้ลูกสาว เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ เข้ามาบริหารอย่างเต็มตัว เปลี่ยน “ลุค” ให้ “เสนาวิลล่า” ทันสมัยมากขึ้นและสนองตอบไลฟ์สไตล์ของคนที่เปลี่ยนแปลงไป ปรับโมเดลธุรกิจจากผู้พัฒนาโครงการบ้าน เข้าไปเล่นตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้นและล่าสุดขยายสู่ธุรกิจค้าปลีก เปิดคอมมูนิตี้แห่งแรก “เสนาเฟสต์” ประเดิมจุดยุทธศาสตร์แห่งแรกในทำเลที่กำลังบูมสุดขีด ย่านเจริญนคร ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
 
“เป้าหมายของเรา คือการโตอย่างมีภูมิคุ้มกัน กระจายความเสี่ยง แม้โตช้า เศรษฐกิจไม่ดีก็ไม่ตาย วันนี้ เสนาฯ มีที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ คอนโดมิเนียม และกำลังขยายธุรกิจในฐานะผู้ให้เช่าพื้นที่ ขยายเข้าสู่ธุรกิจสนามกอล์ฟ ทั้งหมดเพื่อสร้างรายได้อย่างยั่งยืน” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว
 
ปัจจุบัน เสนาดีเวลลอปเม้นท์พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายแบรนด์  จับกลุ่มลูกค้าเรียกว่าทุกกลุ่มอายุ ทุกระดับรายได้ เริ่มจากแบรนด์ “เดอะคิทท์” คอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มคนเริ่มทำงาน อายุ 26-28 ปี รายได้ 15,000 บาทต่อเดือน แบรนด์ “เดอะนิช” คอนโดมิเนียมสำหรับคนที่มีอายุการทำงานมากขึ้น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน แบรนด์ “เดอะนิช โมโน” คอนโดมิเนียมสำหรับคนที่เริ่มสร้างครอบครัว อายุมากกว่า 32 ปี รายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ปิดท้ายด้วย “เสนาแกรนด์โฮม” และ “เอสวิลล์” บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์สำหรับครอบครัว รายได้มากกว่า 70,000 บาทต่อเดือน
 
ที่ผ่านมาแม้บริษัทปรับเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจอย่างต่อเนื่อง แต่การเปิดแผนรุกธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ถือเป็นจุดเริ่มต้นสิ่งใหม่ การสร้างทีมงานใหม่ เพื่อดูแลธุรกิจค้าปลีก แจ้งเกิด “เสนาเฟสต์” ซึ่งการเลือกทำเลย่านเจริญนครถือเป็นการเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันที่ดุเดือดมาก โดยเฉพาะตลาดในกลุ่มคอนโดมิเนียมและค้าปลีก


แนวรบยังทอดยาวไปถึงถนนเจริญกรุง พระราม 3 สาทร สีลม และถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซึ่งผู้เล่นทุกรายล้วนยักษ์ใหญ่ทุนหนาทั้งสิ้นและจะเริ่มเปิดตัวในระหว่างปี 2556-2558


ไม่ว่าจะเป็นเจ้าแรกๆ อย่างบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เข้ามาลงทุนโครงการ “วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา” คอนโดมิเนียมหรูระดับเวิลด์คลาสติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างซอยเจริญนคร 39 และ 41, ศุภาลัย ริเวอร์ รีสอร์ท ของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน), โครงการมหานครของบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริเวณสีลม-สาทร ที่มีความสูงของตึกถึง 314 เมตร จำนวน  77ชั้น  ใช้เงินลงทุนสูงถึง 19,000 ล้านบาท มีทั้งโรงแรม ร้านค้ารีเทลและที่อยู่อาศัย, โครงการ “เดอะไลท์เฮาส์” ของบริษัท สยามไพร์มเอสเตอร์ ซึ่งร่วมทุนกับกลุ่มรสา พร็อพเพอร์ตี้ ก่อสร้างคอนโดมิเนียมและคอมมูนิตี้มอลล์ระดับไฮเอนด์


ส่วน “ทีซีซีแลนด์” ของ “เจริญ สิริวัฒนภักดี” นำร่องคอมมูนิตี้มอลล์ “เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟรอนท์” ย่านถนนเจริญกรุง ซึ่งขณะนี้ถือเป็นโครงการไลฟ์สไตล์ริมน้ำขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชีย เฟสแรก 44 ไร่ หน้ากว้างติดริมแม่น้ำเจ้าพระยากว่า 300 เมตร พื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 8 หมื่นตารางเมตร


เป้าหมายของเจริญยังวางแผนเชื่อมต่อโครงการตลอดเส้นทางแม่น้ำเจ้าพระยาไปจนถึงจังหวัดพระนครศรีอยุธยา โดยนำที่ดิน 7 แปลงมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ เริ่มจากเอเชียทีค อาคารอีสต์เอเชียติ๊ก ติดโรงแรมโอเรียนเต็ล ที่ดินเปล่าแถวทรงวาด พระราม 3 บางโคล่ ฝั่งธนบุรี บางกระเจ้า และบางไทร ใกล้ศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ซึ่งมีที่ดินอยู่ในมือมากกว่า 3,000 ไร่


บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดตัว “วิว” บูติกช็อปปิ้งมอลล์สไตล์ฟิวชัน ติดกับโครงการเดอะริเวอร์ ย่านธนบุรี ซึ่งศูนย์การค้าแห่งนี้ประกอบด้วยร้านค้าชื่อดังกว่า 30 ร้าน ซูเปอร์มาร์เก็ต ภัตตาคาร และบริการต่างๆ  ส่วนหนึ่งเพื่อรองรับผู้พักอาศัยในโครงการเดอะริเวอร์และชุมชนในย่านธนบุรี 
 
ขณะที่ 2 ยักษ์ใหญ่ “สยามพิวรรธน์” เจ้าของและผู้บริหารศูนย์การค้าสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ จับมือกับเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ในนามบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นธุรกิจของทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ ลูกสาวคนเล็กของธนินท์ เจียรวนนท์  ผุดอภิมหาโปรเจ็กต์ริมแม่เจ้าพระยาย่านเจริญนคร เนื้อที่ 40 ไร่ มูลค่า 35,000 ล้านบาท โดยตั้งเป้าเปิดให้บริการภายในปี 2558 และปลุกปั้นให้เป็น “แลนด์มาร์ค” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่ถือเป็นนวัตกรรมแห่งการสร้างสรรค์ทุกสรรพสิ่งสำหรับการใช้ชีวิตของคนในศตวรรษที่ 21
 
จากข้อมูลของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ในปี 2556 จะมีคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และคอมมูนิตี้มอลล์ในทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาผุดขึ้นจำนวนมาก เฉพาะคอนโดมิเนียมหรูในฝั่งกรุงเทพฯ เปิดใหม่มากกว่า 400 ยูนิต และคาดว่ามีคอนโดมิเนียม จำนวน 2,600 ยูนิตที่จะเปิดขายภายในปี 2558 ไม่รวมโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ บนถนนเจริญกรุง ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในเดือน ธ.ค.2559 ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 54 ชั้น จำนวนห้อง 294 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 3,300 ล้านบาท 
 
หากดูระดับราคาขายเมื่อปลายปี 2555 เฉลี่ยตารางเมตรละ 102,730 บาท ล่าสุดปรับสูงขึ้นมากและมีแนวโน้มพุ่งต่อเนื่องอย่างมาก เนื่องจากที่ดินตลอดริมน้ำทั้งสองฝั่งเหลือน้อยเต็มที
 
ความเคลื่อนไหวดังกล่าวเป็นไปทั้งเพื่อรองรับผู้คนจำนวนมากมาย ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ  ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน เช่น กลุ่มสิงคโปร์ ฮ่องกง จีนแผ่นดินใหญ่ ตะวันออกกลาง และชาวตะวันตก เพราะย่านเจริญนคร ริมแม่น้ำเจ้าพระยากลายเป็นไลฟ์สไตล์ของคนที่มีกำลังซื้อระดับเศรษฐี เป็นชุมชนเก่าที่มีความหนาแน่นสูง รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ หลังจากมีการลงทุนขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยาย สถานีตากสิน กรุงธนบุรี วงเวียนใหญ่ไปจนถึงตลาดพลูและมีแผนต่อไปยังวุฒากาศและบางหว้า ซึ่งช่วยแก้ปัญหาการจราจรในย่านฝั่งธนบุรีและสามารถขนคนเข้าสู่แหล่งธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นด้วย
 
ดร.เกษรากล่าวว่า เจริญนครถือเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดฯ ในรัศมี 5 กิโลเมตร จำนวนหลายหมื่นยูนิตและเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ 9-10 ราย ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบี-บีบวก แต่ยังขาดแหล่งชอปปิ้ง ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์รูปแบบใหม่ๆ มีห้างสรรพสินค้าใกล้เคียงเพียงแห่งเดียว จึงเปิดโอกาสสำหรับตลาดรีเทลในการขยายเข้ามาเติมเต็ม 


ขณะเดียวกัน จุดที่ตั้งของเสนาเฟสต์ถือเป็นทำเลที่ดีมาก อยู่บริเวณจุดตัดถนนเจริญนครและถนนกรุงธนบุรี ใกล้สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและท่าเรือตากสิน สามารถเดินทางจากถนนสายหลักหลายเส้น ทั้งสีลม สาทร พระราม 3 และวงเวียนใหญ่ ซึ่งถือเป็นจุดชุมชนหนาแน่นทั้งสิ้น


ทั้งนี้ เสนาเฟสต์ มีมูลค่าโครงการประมาณ 600 ล้านบาท แม้มีเนื้อที่เพียง 4 ไร่กว่า แต่สามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยรวม 25,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ขาย 10,000 ตร.ม. จำนวน 4 ชั้น ซึ่งถือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีจำนวนชั้นมากกว่าเจ้าอื่นๆ ที่มักเปิดเพียง 2-3 ชั้น และยังมีชั้นใต้ดินเป็นลานจอดรถอีก 2 ชั้น ร้านค้ามากกว่า 200 ร้านค้า  มีแม็กเน็ตหลักๆ  ได้แก่  วิลล่า มาร์เก็ต  สตาร์บัคส์  เคเอฟซี  iStudio  เท็กซัสสุกี้ ไวน์คอนเนคชั่น  ธนาคาร ศูนย์เอ็ดดูเทนเมนท์สำหรับเด็กอายุไม่เกิน 6 ปี รวมถึงศูนย์บริการความงาม โดยบริษัทตั้งเป้ายอดลูกค้าวันละ 5,000 คน และภายใน 2-3 ปีจะมีรายได้จากธุรกิจค้าปลีกในสัดส่วน 5% สามารถคืนทุนได้ภายใน 8 ปี


“หากเสนาเฟสต์แห่งแรกที่เจริญนครประสบความสำเร็จ เรามีแผนขยายสาขาต่อไป แต่ต้องหาทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นเรื่องยากมาก ยากกว่าการหาทำเลสร้างบ้าน เบื้องต้นเท่าที่ดูในขณะนี้ บริษัทกำลังศึกษาทำเลในย่านลาดพร้าว พัฒนาการ และพระราม 2”


สำหรับภาพรวมการดำเนินธุรกิจในปี 2556 เสนาฯ มีแผนลงทุนเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 12 โครงการ มูลค่าโครงการประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 6 โครงการ เน้นแบรนด์เดอะนิช เช่นที่นวมินทร์ ติวานนท์ พระราม 2 รัชวิภา บางนา และคลองหลวง


ส่วนแนวราบ 4 โครงการ เน้นบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม และไลฟ์สไตล์ 2 โครงการ ซึ่งก็คือ เสนาเฟสต์และการเปิดสนามกอล์ฟ “พัทยาคันทรี่คลับ” โดยประมาณการยอดขายไว้รวม 2,500 ล้านบาท ประกอบด้วยแนวราบ 30%  คอนโดมิเนียม 70% และตั้งเป้ายอดโอน 2,000 ล้านบาท ประกอบด้วยแนวราบ 34% คอนโด 60% ธุรกิจเช่า 6% ซึ่งราย ได้จากโครงการเสนาเฟสต์จะรับรู้ในปีนี้ประมาณ 75 ล้านบาท คิดเป็น 3.75% ของรายได้รวม


แม้เปรียบเทียบการลงทุนคอมมูนิตี้มอลล์กับโครงการบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียม รายได้อาจเริ่มต้นไม่มากและมีโจทย์ท้าทายความยากทุกขั้นตอน  ตั้งแต่การหาทำเลที่ถือเป็นแหล่งรวมกำลังซื้อแท้จริง การสรรหาแม็กเน็ตเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย การจัดวางผัง แม้กระทั่งทิศทางลม แต่ทายาทรุ่น 2 ยืนยันว่า นี่คือสิ่งที่เสนาฯ ต้องทำ ซึ่งหากสำเร็จจะหมายถึงรายได้และการต่อยอดในระยะยาว เป็นการฉีดวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันด้านธุรกิจเพิ่มขึ้นด้วย