วันจันทร์, กุมภาพันธ์ 19, 2018
Home > Cover Story > “พฤกษา” หวังรุกตลาดไฮเอนด์ ผุดคอนโดหรูกลางกรุงสู้

“พฤกษา” หวังรุกตลาดไฮเอนด์ ผุดคอนโดหรูกลางกรุงสู้

 

การทุ่มทุนเกือบ 2,000 ล้านบาท ซื้อที่ดินกว่า 3 ไร่ พื้นที่บ้านหมอมีเก่า ใจกลางสยาม ซึ่งเป็นทำเลทองที่ไม่มีวันตาย ผุดโครงการคอนโดมิเนียมหรู “The Reserve” ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) โดยตั้งเป้าเจาะกลุ่มเป้าหมายระดับซูเปอร์พรีเมียม ถือเป็นสัญญาณการแข่งขันอันดุเดือดในตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่ไม่ใช่มีเพียงแค่ค่ายอสังหาริมทรัพย์หน้าเดิมๆ ผูกขาดตลาดอยู่ไม่กี่เจ้า

ที่สำคัญเป้าหมายของ “พฤกษา” ต้องการตำแหน่งแชมป์ในทุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยึดทุกกลุ่มลูกค้า ทุกกำลังซื้อ หลังจากยกเครื่องโครงสร้างองค์กรครั้งใหญ่และประกาศเป้าหมายภายใน 5 ปี ขึ้นเป็น Top of Mind Brand ในตลาดธุรกิจที่อยู่อาศัยและเป็น Top 10 ของแบรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยของเอเชีย จากปัจจุบันอยู่ในอันดับ 25 ของเอเชีย

จากจุดยืนในอดีต การเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางและล่าง เติบโตจากโครงการแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์ การเร่งเจาะตลาดไฮเอนด์ของพฤกษากลายเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ บุกยึดตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นเป้าหมายแรกตามกระแสและพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค จากรูปแบบ Urbanization ที่อยู่อาศัยขยายตัวตามการตัดถนนออกนอกเมือง เป็น Centralization รวมศูนย์เข้าสู่เมืองตามเส้นทางรถไฟฟ้า

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีทิศทางการเติบโตที่ดี จากปัจจุบันมีสัดส่วน 58% ของตลาดรวม 335,000 ล้านบาท หรือเกือบ 2 แสนล้านบาท  และจะเพิ่มขึ้นเป็น 60-70% ในปีหน้า เนื่องจากมีความต้องการสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางและกลุ่มคนที่เคยมีบ้านหลังแรกนอกเมือง แต่บ้านไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการทั้งหมด โดยเฉพาะการเดินทางและจำเป็นต้องซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่ 2

ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้ารุกตลาดคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง โดยครึ่งปีแรกที่ผ่านมา พฤกษามีส่วนแบ่งการตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล  9% คิดเป็นยอดขายมูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท จาก 7 โครงการ มูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท

ตัวเลขส่วนแบ่งการตลาดที่ได้ล่าสุดถือเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ที่มีส่วนแบ่งการตลาดเพียง 4% และถือเป็นอันดับ 1 ของตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนปี 2557 ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 10 โครงการ

“พฤกษาต้องการเป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดภายใน 4 ปีข้างหน้า ซึ่งการจะเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมได้ต้องรุกตลาดบนที่มีมูลค่าสูง ทำเลที่มีความต้องการชัดเจนที่สุดก็อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนต่างจังหวัดยังไม่ชัดเจน แต่ตอนนี้พฤกษามีคอนโดมิเนียมทุกตลาด ตั้งแต่ตารางเมตรละ 30,000-160,000 บาท  เราต้องการมาร์เก็ตแชร์แบบเบ็ดเสร็จ 10% ของมูลค่าการตลาด จากปัจจุบันอยู่ที่ 5% อยู่ในลำดับ 4 ของตลาด ซึ่งเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมตอนนี้มีมาร์เก็ตแชร์ 7%”

ความคึกคักของตลาดคอนโดมิเนียมเป็นกระแสที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง 2-3 ปี แม้มีหลายฝ่ายเคยวิเคราะห์ถึงภาวะล้นตลาด แต่สุดท้ายคอนโดมิเนียมยังมีอัตราเติบโตสูงสุด โดยเฉพาะตลาดระดับไฮเอนด์ ทั้งในแง่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน เพื่อรองรับกลุ่มชาวต่างชาติที่จะไหลทะลักเข้ามาหลังการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ซึ่งคาดว่าจะมีการเปิดสำนักงานในประเทศไทย เพื่อเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งพม่า ลาว กัมพูชา เวียดนาม และอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก

ข้อมูลจากบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ชาวต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีและซูเปอร์ ลักชัวรี ในเมืองไทยเพิ่มมากขึ้น ครึ่งปีแรกมี 22% จากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนเพียง 14-16% โดยวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อการลงทุนสูงถึง 64%

ชาวต่างชาติที่ซื้ออันดับ 1 ได้แก่ ฮ่องกงคิดเป็นสัดส่วน 38% ตามด้วยสิงคโปร์ 13% ไต้หวัน 10% อังกฤษ 8% ขณะที่สัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในประเทศมีอยู่ราว 56% และผู้ซื้อที่อยู่ในต่างประเทศมี 44%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดใหม่อีกรวมกันถึง 337 โครงการ แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 78 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 23% บ้านแฝด 4 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 1% ทาวน์เฮาส์ 51 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 15% และอาคารชุด 204 โครงการ คิดเป็นสัดส่วนมากสุด 61% โดยอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมกลายเป็นที่อยู่อาศัยที่เติบโตอย่างรวดเร็วในทำเลใจกลางเมือง

ไม่ว่าจะเป็นย่านถนนนราธิวาสราชนครินทร์ต่อมายังสีลม สุขุมวิท พระราม4  รัชดา-ลาดพร้าว ประชาอุทิศ บางนา-ตราด กม.1-10 พัฒนาการ งามวงศ์วาน โดยราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ไม่มีแนวโน้มลดลง แม้มีคู่แข่งเพิ่มขึ้น เนื่องจากพื้นที่ใจกลางเมืองมีเหลือน้อยมาก เฉลี่ยราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 150,000-300,000 บาท

สำหรับห้องชุดที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ มีราคาสูงถึง 222 ล้านบาท คือโครงการเดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์-สีลม ส่วนราคาต่อตารางเมตรสูงสุด คือ โครงการแกรเลอรี่ รูเดอร์ 39 ถนน สุขุมวิท 39 ตารางเมตรละ 350,000 บาท

ขณะเดียวกัน หากดูตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งถือเป็นจุดแข็งของบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ค่ายต่างๆ  นอกเหนือจากโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ล่าสุดมียอดซื้อขายไปแล้ว กว่า 40,006 ยูนิต จากทั้งหมดที่เปิดขายในตลาด 54,630 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้า 4 สาย คือ BTS สายสีเขียวอ่อน (สุขุมวิท-สมุทรปราการ) จำนวน 16,429 ยูนิต BTS สายสีเขียวเข้ม (หมอชิต-สะพานใหม่) 9,866 ยูนิต MRT สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) 2,917 ยูนิต และ MRT สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) 25,418 ยูนิต
     
เส้นทางรถไฟฟ้าที่คอนโดมิเนียมขายดีที่สุด คือ สายสีเขียวเข้ม ส่วนต่อขยายช่วงสะพานตากสิน-วงเวียนใหญ่ มีจำนวน 4,163 ยูนิต ขายได้แล้ว 3,477 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 120,196 บาทต่อ ตร.ม.ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเข้ม ช่วงวงเวียนใหญ่-ตลาดพลู มีจำนวน 2,508 ยูนิต ขายได้แล้ว 1,599 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 82,543 บาทต่อ ตร.ม. และส่วนต่อขยายสีเขียวเข้ม ช่วงตลาดพลูบางหว้า มีจำนวน 3,195 ยูนิต ขายได้แล้ว 2,752 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63,457 บาทต่อ ตร.ม. มีเพียงเส้นสีม่วง ช่วงบางซื่อ บางใหญ่ ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากมีสินค้าออกมาจำนวนมาก

ถ้าดูเฉพาะช่วงกันยายนเพียงเดือนเดียวมีบริษัทยักษ์ใหญ่ออกเปิดตัวโครงการระดับไฮเอนด์พร้อมกันหลายแห่ง รวมทั้งใช้กลยุทธ์ต่างๆ แข่งขันกันอย่างรุนแรง นอกเหนือจากค่ายพฤกษาที่เปิดตัว The Reserve ใจกลางสยามติดสถานีรถไฟฟ้า BTS สนามกีฬาแห่งชาติ ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 4.5-14 ล้านบาท  ซึ่งเป็นการรุกต่อเนื่องจากโครงการ The Editor สะพานควาย ราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท และ  Chapter One The Campus เจาะกลุ่มนักศึกษา มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ติดแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม ราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท
           
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หลังจากกวาดยอดขายโครงการ “โนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา” เมื่อตอนต้นปี ล่าสุดเปิด “โนเบิล รีวอล์ฟ รัชดา 2” ทำเลนิวซีบีดี พระราม9-รัชดาภิเษก ใกล้สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรม มูลค่าโครงการรวม 2,800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น ตร.ม.ละ 116,800 บาท หรือยูนิตละ 2.6 ล้านบาท
 
ค่าย “มั่นคงเคหะการ” เปิดตัวโครงการ “ออกัสท์ (August) คอนโดมิเนียมสไตล์โมเดิร์น สแกนดิเนเวียน ย่านเจริญกรุง-พระราม3 มูลค่าโครงการรวม 1,800 ล้านบาท เริ่มต้นยูนิตละ 1.7 ล้านบาท โดยใช้จุดขายทำเลที่ตั้งคู่ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยาและอยู่ใจกลางธุรกิจต่อเนื่องทั้งถนนเจริญกรุง สีลม และสาทร
 
ขณะที่บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งเดินหน้าโครงการบนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) เตรียมลุยโครงการใหม่ “ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท สถานีพระนั่งเกล้า-เจ้าพระยา”  มูลค่าประมาณ 1,750 ล้านบาท อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสะพานพระนั่งเกล้าเพียง 200 เมตร และใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา  จำนวน 741 ยูนิต

โครงการนี้ถือเป็นสินค้าที่ศุภาลัยอัดโปรโมชั่นราคาเริ่มต้นเพียง 1 ล้านกว่าบาท และมีเงื่อนไขแบ่งเบาภาระให้ลูกค้าผ่อนจ่ายเพียง 4,900 บาทต่อเดือน

ส่วนค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นพัฒนาโครงการเกาะแนวรถไฟฟ้าย่านแบริ่ง  ประกาศใช้เม็ดเงินมากที่สุดเท่าที่ดำเนินธุรกิจกว่า 1,500 ล้านบาท ผุดคอนโดมิเนียมกลางเมืองปากน้ำ Knightsbridge (Sky River Ocean)  โดยชูจุดขายวิวริมน้ำเจ้าพระยาแบบพาโนราม่า จำนวน 468 ยูนิต

แม้กระทั่ง “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” ที่ชูธงเจาะตลาดบนมาตลอด ล่าสุดจัดแคมเปญพิเศษสมนาคุณเพื่อขอบคุณลูกค้าในโอกาสครบรอบ 10 ปี นำบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่  22 โครงการระดับพรีเมียม ให้ส่วนลดสูงสุด 3 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ บนถนนสุขุมวิท คือ เดอะเครสท์ สุขุมวิท 24 ติดสวนเบญจสิริ ใกล้ศูนย์การค้าเอ็มโพเรียมและรถไฟฟ้าสถานีพร้อมพงษ์  ลดราคาเหลือ 6 ล้านบาท พร้อมโปรโมชั่น ผ่อนธนาคาร 0 บาท  2 ปี และเดอะเครสท์ สุขุมวิท 49 ใกล้สถานีบีทีเอส ทองหล่อ ราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท 

ด้าน “แสนสิริ” แม้เจอมรสุม “ผนังโฟม” ในโครงการคอนโดมิเนียม The Base สุขุมวิท 77 และกำลังเร่งฟื้นฟูความเชื่อมั่นครั้งใหญ่ แต่ล่าสุดทีมผู้บริหารยังเดินหน้าโครงการตามแผนที่เศรษฐา ทวีสินประกาศไว้ตั้งแต่ต้นปี คือ คอนโดมิเนียม 24 โครงการ มูลค่ารวม 35,300 ล้านบาท

ตลาดคอนโดมิเนียมกว่า 2 แสนล้านบาท ช่วงโค้งสุดท้ายก่อนจบปี 2556 จึงกลายเป็นเค้กก้อนใหญ่ของทุกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีใครยอมเสียให้ใคร และยังมีรายการล้มแชมป์เป็นเดิมพันด้วย”