วันศุกร์, ตุลาคม 18, 2019
Home > Cover Story > “บางนา” โตรับ “ผังเมืองใหม่” รายใหญ่-รายเล็ก ร่วมแจมปักหมุด

“บางนา” โตรับ “ผังเมืองใหม่” รายใหญ่-รายเล็ก ร่วมแจมปักหมุด

 

“การเติบโตของกรุงเทพฯ อีก 5 ปีข้างหน้าจะมีการขยายตัวไปทางทิศตะวันออกมากกว่าทิศตะวันตก เพราะสนามบินสุวรรณภูมิอยู่ทางตะวันออก ขณะที่ จ.ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรี มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง กรุงเทพฯ ตะวันออกจะเชื่อมต่อการเติบโตกับจังหวัดเหล่านี้”
 
เกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. ให้ข้อมูล ภายหลังที่กรุงเทพฯ ได้ประกาศใช้ “ผังเมืองใหม่” ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ของกรุงเทพมหานคร อย่างเป็นทางการเมื่อกลางเดือนที่แล้ว
 
อันที่จริง “บางนา” ตั้งแต่สี่แยกบางนาไปจนถึงหลักกิโลเมตรที่ 10 ค่อยๆ เปลี่ยนโฉมหน้าจากพื้นที่ “ชายขอบรอบนอกเมือง” มาสู่ความเป็นเมืองมาเรื่อยๆ นับตั้งแต่มีการสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสอ่อนนุช-แบริ่ง โดยเฉพาะในช่วงหลังจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดใช้แล้ว ก็ยิ่งได้เห็นคอนโดมิเนียมพาเหรดเปิดโครงการกันมากขึ้น
 
ศักยภาพของย่านบางนา มาจากการเป็นต้นทางของถนนสายหลักที่วิ่งออกสู่ท่าเรือน้ำลึกในภาคตะวันออก และเป็นเส้นทางสู่สนามบินแห่งชาติสุวรรณภูมิ อีกทั้งการเติบโตของผู้คนจากจังหวัดในภาคตะวันออก ทั้งชลบุรี ระยอง รวมถึงการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรม และการมีแหล่งโรงเรียนและมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงหลายแห่ง เหตุปัจจัยเหล่านี้ปรุงแต่งให้เกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยในย่านบางนาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
 
แต่จุดเปลี่ยนสำคัญของย่านบางนาคือ การขยายระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส บวกกับการเปิดตัวของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่านนี้ อาทิ เซ็นทรัล บางนา, เมกะบางนา และอิเกีย เป็นต้น

ที่ทำให้ย่านบางนา “ฮอต” จนกลายเป็นสมรภูมิค้าปลีกและโครงการที่อยู่อาศัย ขณะที่ร่างผังเมืองใหม่ก็เพิ่มความร้อนให้ทำเลยิ่งขึ้น ด้วยการกำหนดให้โซนนี้เป็นพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรมสำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก 
 
มีการคาดการณ์ว่าในอีก 2 ปีข้างหน้าจะมีห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมโอนกว่า 15,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และโฮมออฟฟิศ เกิดขึ้นรอบพื้นที่บางนา ขณะที่ราคาที่ดินโซนบางนาปรับขึ้นต่อเนื่องปีละ 5-10% และนับตั้งแต่มีสนามบินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินย่านนี้เพิ่มขึ้น 30-52% โดยราคาล่าสุดอยู่ที่ 1.2-1.5 แสนบาทต่อตร.ว.
 
ความ “ร้อนแรง” ของย่านบางนาดึงดูดผู้ประกอบการขนาดกลางและผู้เล่นรายใหญ่ให้ทยอยเข้ามาอย่างมากในช่วง 1-2 ปีมานี้ แต่ก่อนหน้านั้นกว่า 5 ปี “ศุภาลัย” ได้เข้ามาบุกเบิกย่านนี้โดยส่งมาชิมลางถึง 2 โครงการ ได้แก่ “ศุภาลัย ปาร์ค ศรีนครินทร์” เป็นโครงการคอนโดริมถนนศรีนครินทร์ ราคาอยู่ 1 ล้านต้นๆ และ “ศุภาลัย วิลล์ สุขุมวิท-ศรีนครินทร์”เป็นโครงการที่มีทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท
 
ประมาณ 3 ปีที่แล้ว ศุภาลัยได้เปิดตัวคอนโด “ซิตี้โฮม ศรีนครินทร์” สนนราคายูนิตละกว่า 9 แสนบาท จนวันนี้ ศุภาลัยยังคงเดินหน้าลุยโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกต่อ ด้วยโครงการ “ศุภาลัย วิลล์ อ่อนนุช-สวนหลวง” ซึ่งเปิดตัวไปเมื่อเดือนมีนาคม ที่ผ่านมา
 
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายก็ได้นำแบรนด์ของตนมาปรากฏโฉมกันอย่างถ้วนหน้า อาทิ แสนสิริ ได้นำบ้านบุราลัดดา และบุรานันทา บ้านภายใต้แบรนด์ “บุราสิริ” มาเปิดตัวในย่านบางนา-ตราด กม.ที่ 10 นอกจากนี้ ยังได้เปิดตัว “ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท บางนา” อยู่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตสุวรรณภูมิ
 
ค่ายพฤกษามีแบรนด์บ้าน “พฤกษาปูริ” บนถนนบางนา-ตราด กม.5 ราคาเริ่มต้น 4-5 ล้านบาท ขณะที่แลนด์แอนด์เฮาส์ มีโครงการบ้านในโซนรอบบางนา ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ และมี ทาวโฮมน์ แบรนด์ “อินดี้” บนถนนบางนา-ตราด กม. 26 เพื่อรองรับความต้องการของนักศึกษา ครูอาจารย์ และเจ้าหน้าที่ของเอแบค บางนา ส่วนอารียาฯ ส่ง “เอ สเปซ มี (A Space ME) แบรนด์คอนโดเข้าช่วงชิงพื้นที่ย่านบางนา โดยเลือกทำเลฝั่งตรงข้ามเมกะบางนา ขณะที่เสนาฯ ก็เพิ่งเปิดโครงการ “เดอะนิช โมโน บางนา” บนถนนบางนา-ตราด กม. 4
 
สำหรับยักษ์ใหญ่ในตลาดคอนโดอย่าง LPN ก็ได้เข้ามาลุยเปิดตลาดบางนาตั้งแต่ปีที่แล้ว ด้วยโครงการ “ลุมพินี เมกะซิตี้-บางนา” บนถนนบางนา-ตราด กม.8 ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 7 แสนบาทขึ้นไป เฉพาะโครงการนี้ก็มีถึง 4,047 ยูนิต และโครงการ “ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 109-แบริ่ง” ไม่ไกลจากบางนานัก ราคาเริ่มต้นที่ล้านกว่าบาท ส่วนโครงการ “ลุมพินี วิลล์ ศรีนครินทร์-บางนา” ซึ่งระงับการขายเมื่อปีที่แล้ว เพื่อรอผังเมืองใหม่ คาดว่าจะถูกพัฒนาต่อเร็วๆ นี้
 
ขณะ “มือใหม่” ในวงการอสังหาฯ แต่เป็น “หน้าเก่า” ในวงการธุรกิจเมืองไทยอย่างตระกูล “จึงรุ่งเรืองกิจ” ก็ได้กระโดดเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านบางนา โดยใช้บริษัท “เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์” เปิดตัวโครงการทาวน์โฮม 4 ชั้น แบรนด์ “เอ็นเตอร์ไพรส์ ปาร์ค” ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.5 ราคาเริ่มต้นกว่า 7.5 ล้านบาท เมื่อปีที่แล้ว
 

หลังจากปิดการขายโครงการแรกได้ในเวลาเพียง 1 ปี กลุ่มไทยซัมมิทจึงได้เปิดตัวโครงการใหม่ชื่อว่า “เพล็กซ์ บางนา ทาวน์โฮม พรีเมียม” บนถนนบางนา-ตราด กม.5 ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อไม่นานมานี้
 
สำหรับโครงการล่าสุด “MeStyle @Sukhumvit-Bangna“ เป็นการลงทุนของบริษัท มีสไตล์ แลนด์ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ร่วมทุนจากโครงการ “ทรู ทองหล่อ” คอนโดบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ โดย “มีไสตล์ฯ” เป็นคอนโดสูง 8 ชั้น จำนวน 566 ยูนิต บนพื้นที่ 4 ไร่ รวมมูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้นยูนิตละ 1.49 ล้านบาท
 
แม้จะเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ รายเล็ก และมาทีหลัง แต่ “สมบัติ แสงรัฐกาญจนสิน” กรรมการผู้จัดการ “มีสไตล์ แลนด์” กลับมั่นใจว่าโครงการนี้จะทำยอดขายได้ถึง 90% ในเวลาไม่เกิน 6 เดือน โดยหลังจากพรีเซลล์มาแล้ว 2 เดือน ขายไปได้แล้วถึง 50% ทั้งนี้ เขาระบุว่า เป็นเพราะจุดขายที่แข็งแรงคือ ทำเล
 
โครงการมีสไตล์ฯ ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 3 ในซอยบางนา-ตราด 23 อยู่ด้านหลังห้างเซ็นทรัลบางนา ห่างเพียง 100 เมตร สามารถเข้าออกได้ทั้งถนนบางนา-ตราด ถนนศรีนครินทร์ และซอยอุดมสุข (สุขุมวิท 103) โดยมีโครงการ ”ไอดีโอ” ของกลุ่มอนันดา และ “เดอะ คีย์ (The Key)” ของแลนด์แอนด์เฮาส์ รวมถึง “เดอะ ซีรี่ส์ (The Series)” ของบริษัท บี ที วาย ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เป็นเพื่อนบ้านทำเลใกล้กัน
 
ศุภชัย แจ่มมโนวงศ์ กรรมการบริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาและบริหารงานขายให้โครงการมีสไตล์ฯ ระบุว่า กลุ่มเป้าหมายประกอบด้วย กลุ่มผู้อยู่อาศัยและคนทำงานในรัศมี 5 กม. จากเซ็นทรัล ที่ต้องการเปลี่ยนจากบ้านหรือจากอพาร์ทเมนต์มาอยู่คอนโด และกลุ่มผู้อาศัยหรือคนทำงานในภาคตะวันออก ที่ต้องการมีบ้านหลังที่สองในกรุงเทพฯ หรือซื้อไว้ให้ลูกหลานที่เข้ามาเรียนในกรุงเทพฯ
 
อย่างไรก็ดี แม้ “มีสไตล์ แลนด์” จะเป็นผู้เล่นรายเล็กในวงการอสังหาฯ แต่สมบัติก็ไม่ใช่ผู้เล่นหน้าใหม่เสียทีเดียว เขาเข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯ ตั้งแต่ปี 2538 โดยเริ่มจากการพัฒนาโครงการ “รัชดา ซิตี้ คอนโด” จากนั้นก็ร่วมทุนพัฒนาโครงการ “ยูสเตชั่น สาทร-บางรัก” โครงการที่สร้างชื่ออย่างมากคือ “ทรู ทองหล่อ” 
 
ก่อนหน้านี้ 3 ปี สมบัติได้ทำโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ ภายใต้ชื่อ “MeStyle Place” ย่านห้วยขวาง ซึ่งจุดประกายให้เขาเริ่มสร้างคอนโดสีสันสดใสคล้ายโรงแรม เมื่อปีที่แล้ว ชื่อโครงการว่า “ซี สไตล์” และ “จี สไตล์” อยู่ในย่านเดียวกัน ก่อนจะกระโดดมาชิมลางพื้นที่นอกเมืองด้วยโครงการมีไสตล์ฯ บางนา โดยบริษัทมีแผนลงทุนต่อเนื่องในย่านนี้ โดยจะมีการพัฒนาโครงการ Mixed Used บริเวณสี่แยกสำโรง ขึ้นในอนาคต
 
เชื่อกันว่า การเปิดตัวของเดอะมอลล์ บางนา ซึ่งคาดว่าน่าจะอยู่ใกล้กับสี่แยกบางนา และแผนการขยายรถไฟฟ้าบีเอสไปถึงสำโรง บวกกับหากระบบรถไฟรางคู่ขนาดเบา (Light Rail) เชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอสบางนาเข้าสู่สุวรรณภูมิ และระบบรถไฟเชื่อมต่อสุวรรณภูมิ (Airport Rail Link) ในส่วนที่จะขยายถึงแหลมฉบัง หรือโครงการรถไฟความเร็วสูง สุวรรณภูมิ-แหลมฉบัง เกิดขึ้นได้จริง สิ่งเหล่านี้ก็จะขับเคลื่อนดีกรีความ “ฮอต” ของทำเลบางนาพุ่งขึ้นไปกว่านี้
 
ทั้งนี้ ศุภชัยเชื่อว่า แม้จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายในย่านบางนา แต่จะยังไม่เกิดอุปสงค์ล้นตลาด (over supplied) ในเร็ววัน เนื่องจากทำเลนี้ยังมีพื้นที่ให้ก่อสร้างได้อีกเยอะทั้งในแง่ของการพาณิชย์และที่อยู่อาศัย แต่อีก 2 ปีข้างหน้าอาจจะเกิดภาวะล้นตลาดได้ ส่วนย่านที่มองว่า โอเว่อร์ซัปพลายไปแล้วคือ “อ่อนนุช” เนื่องจากยอดขายที่เริ่มชะลอตัวช้าลงไปอย่างมาก
 
อย่างไรก็ดี ผลการสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า คอนโดเหลือขายโดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีสูงถึง 4.07 หมื่นยูนิต จากที่สร้างทั้งหมด 1.42 แสนยูนิตใน 324 โครงการ โดยเขตห้วยขวางมีคอนโดเหลือขายมากที่สุดถึง 4,475 ยูนิต จากทั้งหมด 13,578 ยูนิต ตามมาด้วยเขตบางนา เหลือขาย 3,140 หน่วย จากจำนวน 9,536 หน่วย 
 
“อสังหาฯ ยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย แต่ยอมรับว่ามีซัพพลายเกินความต้องการอยู่ระดับหนึ่ง ซึ่งทำให้อัตราการขายต่อเดือนลดลง” นี่คือเสียงสะท้อนจากผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส. เตือนผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและนักลงทุน ให้เผื่อใจและเฝ้าระวังกันไว้บ้าง
 
อย่าเพลินไปกับกระแส “ความฮอต” เพราะความร้อนนี้อาจทำให้เจ็บตัวได้…