วันศุกร์, เมษายน 28, 2017
Home > Cover Story > ไพร์มแอเรียบูม ดันราคาที่ดินริมน้ำสูง 300 เปอร์เซ็นต์

ไพร์มแอเรียบูม ดันราคาที่ดินริมน้ำสูง 300 เปอร์เซ็นต์

 
แม่น้ำเจ้าพระยา แม่น้ำที่เปี่ยมไปด้วยตำนานตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ทั้งสองฝั่งริมแม่น้ำเป็นที่ตั้งวังของเจ้านายพระองค์ต่างๆ และวัดวาอาราม หรือสถานที่ราชการสำคัญ แผนพัฒนาของภาครัฐไม่ว่าจะเป็นโครงการสะพานเชื่อม 2 ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา รวมถึงโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ อีกทั้งแผนการพัฒนาของภาคธุรกิจเอกชนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีมูลค่านับแสนล้านบาท
 
ความร่วมมือระหว่างผู้ประกอบการและหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่จะจัดทำ “แผนแม่บทวิสัยทัศน์แห่งแม่น้ำเจ้าพระยา” โดยมีไอคอนสยามเป็นแม่งาน ซึ่งโครงการที่กำลังดำเนินการระหว่าง พ.ศ. 2555-2563 รวมกันแล้วมีมูลค่าถึง 142,000 ล้านบาท ระยะทางยาวกว่า 10 กิโลเมตร ของริมแม่น้ำเจ้าพระยาถือเป็นการพลิกหน้าประวัติศาสตร์ทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาให้กลับมาเป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุนและดึงดูดผู้อยู่อาศัย
 
แต่ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่กลุ่มทุนให้ความนิยม จนกระทั่งซัปพลายเริ่มลดลง ส่งผลให้ราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งธนบุรี ปรับตัวสูงขึ้นถึง 300 เปอร์เซ็นต์ ภายในระยะเวลา 3 ปี
 
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงกรณีนี้ว่า “ที่ดินริมฝั่งแม่น้ำที่มีศักยภาพเริ่มลดลง ทำให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งราคาที่ดินฝั่งธนบุรีช่วงปี พ.ศ. 2554 อยู่ที่ประมาณ 110,000 บาทต่อตารางวา และราคาขยับเพิ่มขึ้น 40 เปอร์เซ็นต์ในช่วง 2-3 ปี กระทั่งปัจจุบัน ราคาที่ดินริมแม่น้ำอยู่ที่ประมาณ 350,000 บาทต่อตารางวา หรือสูงกว่า ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ขนาดและศักยภาพของที่ดิน อย่างช่วงตั้งแต่โรงแรมฮิลตันถึงสาทร ราคาที่ดินอาจสูงถึง 380.000 บาทต่อตารางวา และถนนเจริญนครบางจุดราคาที่ดินสูงถึง 450,000 บาทต่อตารางวา” 
 
กระแสบูมของเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ และความสะดวกสบายในการเดินทางจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ และโครงการสะพานเชื่อม 2 ฝั่งแม่น้ำ เป็นอีกเหตุผลสำคัญที่ดึงดูดกลุ่มทุนให้เข้ามาสนใจพื้นที่ริมแม่น้ำมากขึ้น
 
ที่ดิน สินทรัพย์ที่ใช้แล้วหมดไป เมื่อพื้นที่ว่างริมแม่น้ำย่านเจริญกรุง เจริญนคร ถูกจับมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือโครงการแบบมิกซ์ยูส คำถามคงอยู่ที่ว่าเหล่านักลงทุนกระเป๋าหนักทั้งหลายจะทำอย่างไรต่อไป 
 
“พื้นที่ริมแม่น้ำโซนอื่นๆ อาจจะไม่มีศักยภาพมากเท่าบริเวณเจริญกรุง เจริญนคร ที่มีความพร้อมเรื่องการคมนาคมขนส่ง แต่ก็ยังมีพื้นที่ดินว่างเปล่าอีกมากที่ยังคงมีความน่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณถนนพระราม 3 ซึ่งบางแปลงนั้นบอกขายพร้อมกับใบอนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ หรือย่านบางโพ สถานที่ก่อสร้างรัฐสภาแห่งใหม่ จุดนี้จะใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน” นายสุรเชษฐให้ข้อมูลเพิ่มเติม
 
หากความกระหายในที่ดินริมแม่น้ำของบรรดานักลงทุน ที่ยังไม่หยุดที่จะขยายอาณาเขต คงไม่แปลกหากจะได้เห็นข่าวความเคลื่อนไหวการกว้านซื้อที่ดินเก่าที่มีตึกแถวและอาคารพาณิชย์ แล้วรื้อเพื่อหวังพัฒนาเป็น คอนโดมิเนียม โรงแรม เช่นที่เคยเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในอย่างริมถนนราชดำริ 
 
การเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงครึ่งปีแรก (พ.ศ.2557) มีอุปทานอยู่ที่ประมาณ 16,450 ยูนิต แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะยังไม่ดีขึ้นมากนักและสถานการณ์การเมืองที่แม้จะอยู่ในภาวะสงบเรียบร้อยแต่ก็ยังไม่นิ่ง มีความเป็นไปได้ว่าครึ่งปีหลังคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะมีจำนวนยูนิตประมาณ 50,000 ยูนิต
 
บางทำเลของที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาแม้จะได้เปรียบในด้านทิวทัศน์ที่สวยงามของแม่น้ำ แต่มีข้อด้อยที่สำคัญคือทำเลที่อาจจะห่างไกลจากการขนส่งมวลชนระบบราง ซึ่งคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในจะได้เปรียบกว่าในจุดนี้ 
 
เทรนด์มิกซ์ยูส สูตรสำเร็จใหม่ของวงการอสังหาฯ จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของนักลงทุน ที่จะช่วยในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ โดยการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีก หรือโรงแรมเพื่อให้ผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่ายูนิตของตนเองผ่านโรงแรมในโครงการได้
 
การแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่เวลานี้จวบจนกระทั่งมีการเปิดเสรีประชาคมอาเซียนในปี 2558 คงได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่จนกลายเป็นเทรนด์ ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตามองสำหรับคอนโดมิเนียมตลาดบนและผู้อาศัยที่เป็นชาวต่างชาติ ที่คงมีการแข่งขันสูงขึ้น คาดว่าน่าจะมีชาวต่างชาติเข้ามาจับจองเป็นเจ้าของที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ ไม่น้อย โดยเฉพาะกลุ่มประเทศในอาเซียน
 
การปรับราคาคอนโดมิเนียม พบว่ามีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 ที่ปรับตัวขึ้น 5 เปอร์เซ็นต์ และ 10 เปอร์เซ็นต์ ในปี 2556 เนื่องจากการปรับอัตราค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท และเพิ่มขึ้นอีก 5 เปอร์เซ็นต์ ในปี 2557 จากค่าวัสดุก่อสร้างที่มีการปรับราคาสูงขึ้น ทั้งนี้มีความเป็นไปได้ว่าอาจมีการปรับราคาคอนโดมิเนียมอีก 10 เปอร์เซ็นต์ในปีหน้า สาเหตุก็มาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับราคาสูงขึ้นเช่นกัน  ทั้งนี้หากผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกจำต้องเลือกทำเลที่อยู่ไกลออกไป อาจเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายในการเดินทางเป็นเหตุผลให้ผู้บริโภคหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองหรือที่ใกล้ขนส่งมวลชนระบบรางแทน
 
ความสะดวกสบายในการเดินทางดูจะเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงด้านดีมานด์ จนทำให้ผู้ประกอบการทั้งหลายต้องสนองดีมานด์ที่สูงขึ้นของผู้บริโภค ด้วยการแข่งกันเสนอซัปพลาย ทั้งนี้ซัปพลายที่เพิ่มขึ้นนอกจากประโยชน์ด้านธุรกิจของนักธุรกิจหรือกลุ่มทุน หรือภาพรวมตัวเลขทางเศรษฐกิจของประเทศที่อาจได้รับการปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งตัวเลขเหล่านี้เองที่จะสร้างความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนต่างประเทศ แต่ในอีกแง่มุมเชิงสิ่งแวดล้อมที่การเปลี่ยนเปลงเหล่านี้จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองหลวงที่มุ่งการพัฒนาและสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก หรือความหรูหรา มากกว่าที่จะพัฒนาทัศนียภาพสีเขียว หรือขยายปอดของกรุงเทพฯ ที่กำลังลดน้อยลงอย่างน่าตกใจ
 
การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียม อาจมีข้อดีอีกอย่างตรงที่สร้างอาชีพอีกทั้งยังเพิ่มรายได้ให้กับร้านจำหน่ายต้นไม้และนักจัดสวนแนวตั้ง เพราะผู้อยู่อาศัยอาจจะโหยหาความเขียวขจีที่ให้ความสดชื่นของต้นไม้ใบหญ้าบ้างก็ได้
 
 
Relate Story