วันอาทิตย์, มิถุนายน 25, 2017
Home > Cover Story > โค้งสุดท้ายตลาดคอนโด “แสนสิริ-บีทีเอส” ลอยลำ

โค้งสุดท้ายตลาดคอนโด “แสนสิริ-บีทีเอส” ลอยลำ

 
 
เข้าสู่โค้งสุดท้ายของปี 2558 แม้คาดการณ์กันว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังสามารถเติบโตต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 15% มูลค่ารวม 337,000 ล้านบาท แต่เบื้องหลังตัวเลขดังกล่าวมาจากโครงการในระดับไฮเอนด์ จับกลุ่มเศรษฐี และโครงการเกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งมีดีเวลลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่ยึดครองส่วนแบ่งเพียงไม่กี่ราย 
 
โดยเฉพาะ “แสนสิริ” ที่ล่าสุดประกาศร่วมทุนกับ “บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์” และวางแผนภายใน 5 ปี ผุดโครงการตามแนวเส้นทางระบบขนส่ง จำนวน 25 โครงการ มูลค่าลงทุนมากกว่า 100,000 ล้านบาท 
 
ยิ่งไปกว่านั้น บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ มีแผนประมูลโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทาง และมีที่ดินตามแนวเส้นทางจำนวนมาก โดยคีรี กาญจนพาสน์ ในฐานะประธานกรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ย้ำว่า บริษัทร่วมทุนสามารถผุดโครงการที่อยู่อาศัยตลอดระยะทางหลายร้อยกิโลเมตร 
 
ที่ผ่านมา ทั้งสองยักษ์มีสัมพันธ์ในฐานะพันธมิตรใกล้ชิด ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนให้แสนสิริเจาะตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า กอบโกยรายได้ยอดขายจากทำเลที่มีศักยภาพและสร้างแบรนด์จนสำเร็จ
 
แน่นอนว่า หากเปรียบเทียบทำเลตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า สายสุขุมวิทยังเป็นทำเลทองของตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งในแง่ความต้องการและราคาซื้อขายที่ปรับขึ้นทุกปี โดยเฉพาะทำเลดีหายากขึ้น ส่งผลให้มีกลุ่มเศรษฐีต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในทำเลชั้นดีเก็บไว้ คาดหวังเรื่องมูลค่าคอนโดฯ จะปรับเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว หรือเก็บเป็นมรดกให้ลูกหลาน
 
ข้อมูลจากผลวิจัยหลายๆ แห่ง เช่น บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในสุขุมวิทจากสุขุมวิทซอย 1 ถึงพระโขนง ตั้งแต่ปี 2551ถึงปัจจุบัน มีจำนวนสะสมรวม 19,481 ยูนิต จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 2,500-3,800 ยูนิตต่อปี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยในช่วงปี 2558 เพิ่มสูงกว่าปี 2557 ถึง 50% ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากโครงการเปิดขายส่วนใหญ่อยู่ในระดับเกรดเอและระดับพรีเมียม ราคาขายเกิน 250,000 บาทต่อตารางเมตร
 
ทั้งนี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับหรูหราหรือลักชัวรีในย่านสุขุมวิท เฉลี่ย 262,628 บาทต่อตารางเมตร หรืออยู่ระหว่าง 211,765-324,950 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมเกรดเอ ราคาเฉลี่ย 161,870 บาทต่อตารางเมตร
 
ส่วนข้อมูลจากบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในบางพื้นที่สามารถทำยอดขายได้เติบโตสูงขึ้นต่อเนื่อง ได้แก่ พื้นที่บางซื่อ ยอดขายได้เพิ่มสูงสุด 99% สอดคล้องตามจำนวนอุปทานใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ซึ่งจะเปิดให้บริการช่วงต้นปี 2559 รองลงมาคือ พื้นที่พหลโยธิน เพิ่มขึ้น 62%, พื้นที่พญาไท เพิ่มขึ้น 61% ส่วนพื้นที่ธนบุรีและพื้นที่มีนบุรี เพิ่มขึ้นในอัตราเท่ากัน 50% พื้นที่สุขุมวิทรอบนอก เพิ่มขึ้น 13% 
 
ขณะที่ “แสนสิริ” มีนโยบายชัดเจนที่จะบุกขยายทำเลใหม่ๆ และเจาะนิชมาร์เก็ต เพื่อเติมเต็มทำเลที่มีศักยภาพ นอกเหนือจากพื้นที่ที่เปิดขายโครงการอยู่แล้ว ทั้งเขตธุรกิจชั้นในอย่างสุขุมวิท เพลินจิต ทองหล่อ  สีลม สาทร
 
เขตชุมชน เช่น ทองหล่อ เอกมัย ตากสิน ราชเทวี พหลโยธิน และเขตพื้นที่นอกเมืองแต่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า
 
การจับมืออย่างเป็นทางการกับ “บีทีเอสกรุ๊ป” จึงตอบโจทย์ทั้งหมดและประเดิมตั้งบริษัท บีทีเอส แสนสิริ โฮลดิ้ง วัน จำกัด นำร่องโครงการแรก “เดอะไลน์ จตุจักร-หมอชิต” เพื่อสะท้อนภาพความชัดเจนและจุดขายสำคัญ ภายใต้แนวคิด Location is Everything ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการเดินทางหลากหลายเส้นทาง โดยเฉพาะนโยบายการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์จากภาครัฐ ในพื้นที่บางซื่อและบริเวณข้างเคียง สร้างศูนย์กลางการขนส่งระบบราง และเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่โดยรอบเป็นคอมเพล็กซ์ครบวงจร มีโครงการก่อสร้างทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอก ขนานไปกับทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง 
 
หากโครงการทั้งหมดแล้วเสร็จพื้นที่บริเวณนี้จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ไม่ต่างจากทำเลทองอย่างสุขุมวิท ซึ่ง Message ชิ้นนั้นดูดลูกค้าแห่จองโครงการอย่างล้นทะลัก โดยเฉพาะการทำตลาดในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
 
อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทสามารถปิดการขายโครงการ เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต ใน 3 ประเทศ คือ ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ โดยเฉพาะที่ฮ่องกงมีลูกค้าต่างชาติทั้งในฮ่องกงและจีนร่วมงานโรดโชว์จำนวนมาก สูงสุดเป็นประวัติการณ์ของการเปิดขายอสังหาฯ ในต่างประเทศ  
 
เช่นเดียวกับโครงการที่ 2 เดอะไลน์ สุขุมวิท 71 ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าพระโขนง ซึ่งเปิดตัวเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ลูกค้ากลุ่มชาวจีน ทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน จองเกือบ 1,000 ล้านบาท เต็มโควตา 49% ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้ ทั้ง 2 โครงการสามารถปิดการขายทั้งหมดในงานพรีเซลที่ประเทศไทย
 
อภิชาตกล่าวว่า ตามแผนภายในปีนี้ แสนสิริและบีทีเอสตั้งเป้าเปิด 6 โครงการ ประกอบด้วย เดอะไลน์ จตุจักร-หมอชิต, เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71, เดอะ ไลน์ วงศ์สว่าง, เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค, เดอะ ไลน์ เพชรบุรี 18 และอีกหนึ่งคอนโดมิเนียมกลางเมือง รวมมูลค่า 20,000 ล้านบาท ส่วนปีถัดไปต้องพิจารณารูปแบบโครงการและแบรนด์ ซึ่งสามารถขยายแบรนด์ใหม่ให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายและทำเล
 
การผนึกกำลังกับบีทีเอสกรุ๊ปจึงเป็นโมเดลธุรกิจที่เพิ่มจุดแข็งและลดความเสี่ยง โดยฝ่ายแสนสิริสามารถลดความเสี่ยงในแง่การลงทุนที่ดินมูลค่ามหาศาล และชื่อเสียงของ “คีรี” ในฐานะนักธุรกิจที่มีชื่อเสียงในกลุ่มตลาดจีน เอื้อต่อการรุกขยายลูกค้าต่างชาติอย่างมาก  
 
ด้านบีทีเอสกรุ๊ปสามารถใช้จุดแข็งของ “แสนสิริ” ในฐานะนักสร้างแบรนด์และนักการตลาด ซึ่งคีรียอมรับว่า บีทีเอสกรุ๊ปไม่เก่งเรื่องการขาย ดูจากโครงการคอนโดมิเนียม “แอ็บสแตร็คส์ (Abstracts)”  ซึ่งบริษัทเปิดตัว 2 แห่งที่สุขุมวิท 66 และพหลโยธินพาร์ค โดยเฉพาะโครงการที่พหลโยธินพาร์คอยู่ในทำเลใจกลางเมืองย่านลาดพร้าว เป็นศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและสวนจตุจักร ทำเลมีศักยภาพมาก ต้องใช้เวลาขายหลายปี ซึ่งทำให้แนวทางการร่วมทุนเป็นกลยุทธ์สร้างรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น
 
ดูเฉพาะครึ่งปีแรก “แสนสิริ” ตุนยอดขายกว่า 15,000 ล้านบาท เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 260% คิดเป็น 45% ของเป้าหมายยอดขายทั้งปี 33,000 ล้านบาท ซึ่งหลังจากนี้ บริษัทวางแผนสร้างรายได้หลักในกลุ่มคอนโดมิเนียมจากโครงการภายใต้บริษัทร่วมทุนกับบีทีเอสกรุ๊ป ที่มีมูลค่ามากกว่า 100,000 ล้านบาท 
 
กวาดทั้งเม็ดเงินรายได้ และที่สำคัญไต่ยึดแชมป์คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าด้วย