วันศุกร์, มีนาคม 22, 2019
Home > Cover Story > เปิด “เอฟวายไอเซ็นเตอร์” ปั่นทำเล พระราม 4

เปิด “เอฟวายไอเซ็นเตอร์” ปั่นทำเล พระราม 4

 
“โกลเด้นแลนด์” เริ่มนับถอยหลังโครงการ “เอฟวายไอเซ็นเตอร์” ซึ่งจะเผยโฉมเต็มรูปแบบอย่างน่าตื่นเต้นในเดือนกรกฎาคมนี้ เพราะนอกจากเป็นการเปิดจุดยุทธศาสตร์สำคัญเชื่อมโครงข่ายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ในเครือทีซีซีกรุ๊ปของกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี แล้ว ยังสร้าง Node ธุรกิจที่คาดว่าจะปั่นมูลค่าทำเลทองย่านพระราม 4 เติบโตขึ้นอีกหลายเท่าและปลุกกระแสต่อเนื่องไปถึงทำเล ถ.วิทยุและสามย่าน รวมทั้งเชื่อมต่อไปยังฝั่งรัชดาภิเษก ซึ่งทุก Node มีโครงการของบริษัทลูกทีซีซีกรุ๊ปปักหมุดไว้ทั้งหมดแล้ว
 
จากเดิมบริษัท แผ่นดินทอง พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ เจ้าของโครงการเอฟวายไอ ประเมินอัตราค่าเช่าออฟฟิศ ณ วันแรกของการแนะนำโครงการ อยู่ที่ประมาณ 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าสำนักงานในย่านใกล้เคียงเฉลี่ย 600 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนหรือประมาณระดับ B นอกเขตย่านธุรกิจใจกลางเมือง 
 
แต่ทั้งความแปลกใหม่ของโครงการ ทำเลที่ตั้งติดแนวรถไฟฟ้าใต้ดินและนักธุรกิจสามารถเชื่อมโยงสู่บิ๊กโปรเจกต์ที่กำลังเกิดขึ้นส่งผลให้อัตราค่าเช่าขยับขึ้นต่อเนื่องจาก 700 เป็น 780 จาก 780 เป็น 800 บาทต่อ ตร.ม. จนล่าสุดอยู่ที่ 820 บาทต่อ ตร.ม.และมีแนวโน้มทะลุ 900 บาทต่อ ตร.ม.ด้วย
 
ล่าสุด รูปโฉม “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI CENTER)” ในเนื้อที่ 9 ไร่ ประกอบด้วย อาคารสำนักงานและโรงแรม พื้นที่รวมกว่า 100,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงานเช่าสูง 12 ชั้น จำนวน 2 อาคาร พื้นที่รวม 90,000 ตารางเมตร และโรงแรมโมเดน่า บาย เฟรเซอร์ กรุงเทพฯ เป็นอาคารสูง 14 ชั้น พื้นที่รวม 10,000 ตารางเมตร มีจำนวนห้องพักรวม 239 ห้อง อัตราราคาค่าเข้าพักเฉลี่ย 2,500-3,000 บาทต่อห้องต่อคืน
 
วิทวัส คุตตะเทพ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า เอฟวายไอเซ็นเตอร์ ถือเป็นโครงการอาคารสำนักงานแนวใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Business+Creativity” เปลี่ยนความจำเจของสถานที่ทำงานให้กลายเป็นที่จุดประกายความสร้างสรรค์ การออกแบบสถาปัตยกรรมในรูปแบบออฟฟิศที่ไม่จำเป็นต้องเป็นห้องสี่เหลี่ยม และความที่ทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านเดียวกันกับท่าเรือคลองเตย การออกแบบอาคารจึงนำแรงบันดาลใจจากดีไซน์ของตู้คอนเทนเนอร์มาเชื่อมโยงเข้าไว้ด้วยกัน โดยเฉพาะบริเวณโถงทางเข้าอาคารและลิฟต์โดยสารเหมือนยกตู้คอนเทนเนอร์มาจัดเรียงไว้
 
ด้านหน้าอาคารมีประติมากรรมสีเหลืองขนาดใหญ่ Plug Man ผลงานการออกแบบของดีไซเนอร์ชื่อดัง สาธิต กาลวันตวานิช ผู้ก่อตั้งแบรนด์ Propaganda ซึ่งเป็นความพยายามสะท้อนคอนเซ็ปต์การเป็นอาคารสำนักงานแนวใหม่
 
ทั้งนี้ การสร้างเอกลักษณ์หรือจุดขายของโครงการถือเป็นนโยบายหลักของทีซีซีกรุ๊ป เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งในตลาดออฟฟิศให้เช่าและผลักดันอัตราค่าเช่าสูงขึ้น อย่างอาคารปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ในเครือทีซีซีกรุ๊ป ปัจจุบันกลายเป็นต้นแบบอาคารสีเขียวและมีอัตราค่าเช่าสูงสุดในตลาด เฉลี่ย 1,200 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน 
 
สำหรับเอฟวายไอเซ็นเตอร์มีมูลค่าโครงการรวม 5,000 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างรายได้ 500 ล้านบาทต่อปี และจะถึงจุดคุ้มทุนภายใน 10 ปี ซึ่งหากประเมินทิศทางตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ในกรุงเทพฯ ระยะ 5 ปี (ปี 2559-2563) ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีความต้องการจากผู้ประกอบการรายใหม่ๆ ที่ต้องการเช่าออฟฟิศอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะออฟฟิศเกรดเอ ย่าน CBD ซึ่งปัจจุบันพื้นที่ให้เช่ายังไม่เพียงพอกับความต้องการ โดยคาดว่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานในย่าน CBD ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ทั้งหมด 370,000 ตร.ม. และจะมีความต้องการใช้จริง 270,000 ตร.ม.
 
ขณะเดียวกัน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) คาดการณ์ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2559 ยังดีต่อเนื่องจากปี 2558 เพราะความต้องการสูง แต่ซัปพลายใหม่น้อยมาก โดยปีนี้จะมีพื้นที่ออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่เพียง 1.56 แสน ตร.ม. ใกล้เคียงปีก่อน 
 
ส่วนความต้องการอาคารสำนักงานในแต่ละปีอยู่ที่ 2 แสน ตร.ม. ทั้งจากกลุ่มตั้งบริษัทใหม่และกลุ่มขยายพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ ซึ่งมีทั้งบริษัทธุรกิจไทยและบริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในไทยเพิ่มมากขึ้น โดยจากการสำรวจพื้นที่อาคารสำนักงานเกิดใหม่ พบว่า ปี 2557 มีพื้นที่ 1.96 แสน ตร.ม. ปี 2558 มีพื้นที่ 1.56 แสน ตร.ม. ปี 2559 มีพื้นที่ 1.56 แสน ตร.ม. และปี 2560 จะมีพื้นที่ 6.5 หมื่น ตร.ม. ซึ่งการที่ซัปพลายออฟฟิศเกิดใหม่ไม่มาก มีผลให้ตึกใหม่ๆ มียอดจองล่วงหน้า (พรีลีส) มากขึ้น จากในอดีตยอดจองพื้นที่สำนักงานส่วนใหญ่จะเกิดเมื่อตึกเสร็จหรือใกล้เสร็จมากๆ อย่างเอฟวายไอเซ็นเตอร์ ล่าสุดมีพรีลีส 50% ตั้งแต่ปีก่อน ล่าสุดอยู่ที่ 70% และจะเต็ม 100% ในเดือน ก.ค.    
 
ความต้องการสูงยังส่งผลให้อัตราค่าเช่าออฟฟิศเติบโตต่อเนื่อง โดยกลุ่มเกรดเอปรับขึ้น 5% อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 800-1,100 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเอฟวายไอเซ็นเตอร์ตามสัญญา 3 ปี จะมีการปรับอัตราค่าเช่าประมาณ 10% หรือแม้กระทั่งอาคารเกรดบีเฉลี่ย 500-650 บาท/ตร.ม./เดือน จากเดิม 400 บาท/ตร.ม./เดือน และเกรดซี 350-400 บาท/ตร.ม./เดือน จากเดิม 300 บาท/ตร.ม./เดือน 
 
ด้านทำเลออฟฟิศ ส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวอยู่สาทร สุขุมวิท ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน และตึกใหม่ๆ ที่ได้รับความนิยมต้องมีรีเทลอยู่ด้านล่าง หรือมีรูปแบบคอมเพล็กซ์ครบวงจร ทั้งรีเทล โรงแรม ที่พักอาศัย และเอ็นเตอร์เทน ซึ่งทั้งหมดทั้งปวงดูเหมือนทีซีซีกรุ๊ปจะวางแผนกินรวบไว้ทั้งหมดแล้ว