เซ็นทรัลวิลเลจเดินหน้า จับตาศึกลักชัวรีเอาต์เล็ต

ศึกพิพาท “เซ็นทรัลวิลเลจ” ขยายเป็นประเด็นใหญ่ เมื่อ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และ รมว. กลาโหม สั่งการให้กระทรวงคมนาคมและกระทรวงมหาดไทยตรวจสอบการก่อสร้างในพื้นที่ติดกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ และมีบางส่วนเข้าข่ายรุกล้ำที่ราชพัสดุภายใต้การดูแลของบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท. เพราะประเด็นไม่ใช่แค่การเอาผิดฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่ผลเสียหายอาจกระทบถึงภาพลักษณ์ระดับประเทศด้วย

ล่าสุด เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ในฐานะผู้บริหารและพัฒนาโครงการเซ็นทรัลวิลเลจ นำสื่อมวลชนลงพื้นที่พิสูจน์ข้อเท็จจริงก่อนหน้าวันเปิดเพียง 3 วัน พร้อมประกาศยืนยันการดำเนินการถูกต้องทุกขั้นตอน ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและเดินหน้ารูดม่านให้บริการตามกำหนดการเดิมทั้งหมดในวันที่ 31 สิงหาคม 2562

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า ข้อมูลจากทั้งฝ่ายซีพีเอ็นและ ทอท. ออกมาแตกต่างกัน ต่างฝ่ายต่างยืนยันเรื่องการรักษาผลประโยชน์ตามกฎหมาย โดยฝ่ายซีพีเอ็นยืนยัน 3 ประเด็นใหญ่

ประเด็นที่ 1 พื้นที่โครงการเซ็นทรัลวิลเลจมีการเชื่อมทางเข้าออกอย่างถูกต้อง ไม่รุกล้ำที่ดินของภาครัฐ (ที่ราชพัสดุ ลำรางสาธารณะ) และไม่ได้เป็นที่ดินตาบอด โดยตั้งอยู่บนที่ดินที่ติดกับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 370 ซึ่งไม่ได้อยู่ภายใต้การดูแลของ ทอท. และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 370 ที่เดิมเป็นที่ราชพัสดุ ต่อมากรมทางหลวงพัฒนาเป็นทางหลวงแผ่นดิน โดยขึ้นทะเบียนเป็นทางหลวงแผ่นดินแล้ว จึงมีสถานภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ไม่มีสถานะเป็นที่ราชพัสดุตามมาตรา 7 (2) พ.ร.บ. ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 และเป็นพื้นที่คนละบริเวณกันกับที่ภาครัฐเวนคืนมาเพื่อสร้างสนามบินที่ ทอท. ดูแล ซึ่งโครงการได้รับอนุญาตเชื่อมทางจากกรมทางหลวงแล้ว

ประเด็นที่ 2 โครงการปฏิบัติตามกฎหมายผังเมืองและได้รับอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่สีเขียว บริเวณ ก1-10 ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินพื้นที่สีเขียวบริเวณดังกล่าว จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามกฎหมายผังเมือง และไม่ได้ขอปรับผังเมือง

ประเด็นที่ 3 บริษัทขออนุญาตก่อสร้างในบริเวณพื้นที่เขตปลอดภัยในการเดินอากาศจากสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทยอย่างถูกต้อง มีความปลอดภัยต่อการบิน ไม่ได้ละเมิดกฎใดๆ ทั้งด้านความสูง และไม่มีกิจกรรมใดๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานสนามบิน หรือรบกวนการบิน โดยแบบมีความสูงไม่เกินเกณฑ์ตามมาตรฐานองค์การการบินพลเรือนระหว่างประเทศ (ICAO) จึงไม่เกี่ยวข้องใดๆ กับการติดธงแดง

นายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ระบุว่า 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาโครงการเซ็นทรัล วิลเลจ ตามไทม์ไลน์ที่ชัดเจน เริ่มจากปี 2558 บริษัทตรวจสอบที่ดินสามารถพัฒนาโครงการเซ็นทรัล วิลเลจได้ตาม พ.ร.บ. ผังเมือง และติดถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 370 ไม่ใช่ที่ดินตาบอด

22 ธ.ค. 2559 บริษัทได้รับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินตาม พ.ร.บ. ผังเมือง ว่า พื้นที่สีเขียวบริเวณ ก1-10 ของผังเมืองสมุทรปราการ ยังมีพื้นที่เพียงพอให้บริษัทสร้างโครงการได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

30 ม.ค. 2560 และ 25 ก.ค. 2562 บริษัทได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและแบบปรับปรุงภายในเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ จากสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย (กพท.)

24 เม.ย. 2561 ได้ใบอนุญาตการก่อสร้างอาคาร (อ1) จาก อบต. บางโฉลง และแถลงข่าวเปิดตัวโครงการต่อสาธารณชนเป็นครั้งแรก

10 เม.ย. 2562 กรมทางหลวงอนุญาตให้การประปาใช้พื้นที่ไหล่ทางในการดำเนินการวางท่อเข้าโครงการเซ็นทรัล วิลเลจ

24 ก.ค. 2562 กรมทางหลวงอนุญาตให้ทำทางเชื่อมเข้าออก ขยายผิวจราจร และปรับปรุงทางเท้า รวมถึงไหล่ทาง เช่นเดียวกับที่เคยได้อนุมัติเชื่อมทางให้กับผู้ร้องขอรายอื่นบนถนนสายนี้ทั้งสิ้น 37 ราย ซึ่ง ทอท. เป็นหนึ่งในผู้ที่เคยขออนุญาตจากกรมทางหลวงเช่นกัน

14 ส.ค. 2562 บริษัทได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ6) จาก อบต. บางโฉลง

แต่ในวันที่ 22 ส.ค. ทอท. มาปิดกั้นทางเข้าออกหน้าโครงการเซ็นทรัล วิลเลจ โดยระบุว่า ทางหลวงหมายเลข 370 เป็นพื้นที่พัสดุในความครอบครองของกรมท่าอากาศยาน และ มอบให้ ทอท. ใช้ประโยชน์เกี่ยวกับสนามบินสุวรรณภูมิเท่านั้น พร้อมอ้างความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 7) ระบุว่าจะนำถนนดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆ ไม่ได้ และ ทอท. ยืนยันไม่อนุญาตให้ซีพีเอ็นใช้พื้นที่ด้วย 3 เหตุผลหลัก

ประกอบด้วย 1. ที่ดินดังกล่าวได้มาจากกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์พื้นที่ต้องเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

2. การพัฒนาศักยภาพสนามบินของท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทสภ.) ยังอยู่ในโครงการพัฒนา ทสภ.ระยะที่ 2 ซึ่งยังพัฒนาไม่สมบูรณ์ตามแผน หากในอนาคตมีการพัฒนาพื้นที่ Full Phase แล้ว การจราจรในบริเวณทางเข้า-ออกหลัก ด้านทิศใต้ของ ทสภ. จะมีปริมาณการจราจรหนาแน่นกว่าในปัจจุบัน และ 3. การทำทางเชื่อมอาจเกิดปัญหาและอุปสรรคต่อการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคในช่วงการพัฒนา ทสภ. ระยะถัดไป เช่น การก่อสร้างระบบสายส่งไฟฟ้าแรงสูง 115 kv ที่มีแนวก่อสร้างตามแนวทางหลวงหมายเลข 370 และ 34

แน่นอนว่า แม้ข้อพิพาทยังไม่ยุติ แต่ซีพีเอ็นเดินหน้าเปิดโครงการเซ็นทรัลวิลเลจ เพราะถือเป็นบิ๊กโปรเจกต์ที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการขยายฐานรายได้จากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวอย่างเต็มสูบและรองรับช่วงไฮซีซันผลักดันรายได้เติบโตตามเป้าหมาย

ทั้งนี้ เซ็นทรัล วิลเลจถือเป็นลักชูรีเอาต์เล็ตระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย มูลค่าการลงทุนกว่า 5,000 ล้านบาท ซึ่งซีพีเอ็นตั้งใจสร้าง New Retail Platform เติมเต็มช่องว่างในตลาด และเป็น Shopping Destination ที่สื่อถึงความเป็นเมืองท่องเที่ยวชั้นนำระดับโลกเหมือนญี่ปุ่น เกาหลี ฮ่องกง ที่มีเอาต์เล็ตชั้นนำของเอเชีย

ซีพีเอ็นตั้งเป้าหมายว่า โครงการจะดึงดูดทราฟฟิก 6-10 ล้านคนตลอดทั้งปี แบ่งเป็นตลาด Domestic 65% เน้นกลุ่ม Young /Mass Affluent ของนักชอปชาวกรุงเทพฯ และชาวไทยทั่วประเทศ และตลาด International Tourist 35% โฟกัสกลุ่มที่บินมายังกรุงเทพฯ ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลขที่เพิ่มสูงขึ้นของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (Middle Class) และกลุ่ม Young Affluent ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่ประสบความสำเร็จด้วยอายุที่ยังน้อยทั่วโลกและชื่นชอบการซื้อสินค้าแบรนด์เนมในราคาคุ้มค่า

ที่สำคัญ มีแบรนด์ดังระดับอินเตอร์รวมกว่า 130 สโตร์ เช่น CHLOE, CLUB 21 (OUTLET BY CLUB 21), COACH, ERMENEGILDO ZEGNA, KATE SPADE NEW YORK, KENZO, POLO RALPH LAUREN, SALVATORE FERRAGAMO, CALVIN KLEIN JEANS, JIM THOMPSON, L’OREAL LUXE, MAX & CO., MICHAEL KORS, PANDORA, SWAROVSKI, THE COSMETICS COMPANY STORE, VICTORIA’S SECRET ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งเป็น First Time Outlet Shop ในประเทศไทย และกว่า 60 แบรนด์เลือกเปิด Exclusive Outlet Store ในเซ็นทรัล วิลเลจเท่านั้น พร้อมกับไฮไลต์ลดราคาทุกวัน 35-70%

ขณะเดียวกัน การเปิดตัวเซ็นทรัลวิลเลจยังเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการขยายอาณาจักรเซ็นทรัล ซึ่งก่อนหน้านี้มีการปรับทัพครั้งใหญ่ เพิกถอนหุ้นของบริษัทห้างสรรพสินค้าโรบินสัน จำกัด (มหาชน) และเตรียมนำหุ้น “เซ็นทรัลรีเทล” เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อรวมธุรกิจค้าปลีกต่างๆ ของเซ็นทรัล รีเทล ทั้งในประเทศไทย เวียดนาม และอิตาลี เข้ามาอยู่ภายใต้บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียงบริษัทเดียว กลายเป็นยักษ์ค้าปลีกภายใต้แพลตฟอร์ม Omni-Channel มีร้านค้าปลีกหลากหลายรูปแบบและการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีก

ปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัลรีเทลมีบริษัทย่อยและบริษัทร่วมมากกว่า 130 บริษัท โดยข้อมูล ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562 มีเครือข่ายร้านค้าภายใต้แบรนด์ค้าปลีก 1,979 ร้านค้าใน 51 จังหวัดของประเทศไทย และร้านค้า 125 สาขา ใน 37 จังหวัดของเวียดนาม และห้างสรรพสินค้า 9 สาขา ในประเทศอิตาลี มีพื้นที่ขายรวม 2,945,811 ตร.ม. และพื้นที่เช่าส่วนพลาซ่ารวม 517,450 ตร.ม. ซึ่งซีพีเอ็นถือเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการค้าปลีกตามแผนทั้งหมดด้วย

ก่อนหน้านี้ กลุ่มเซ็นทรัลเองพยายามสร้างฐานเจาะอุตสาหกรรมท่องเที่ยว โดยพยายามเข้าร่วมประมูลโครงการดิวตี้ฟรี ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ แต่สุดท้ายถอนตัวและหันไปร่วมประมูลโครงการบริหารจัดการกิจกรรมเชิงพาณิชย์ภายในอาคารผู้โดยสาร ณ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ซึ่งสุดท้าย กลุ่มคิงเพาเวอร์ คว้าเรียบทั้งโครงการดิวตี้ฟรีและโครงการรีเทลในสนามบินสุวรรณภูมิ

ด้านกลุ่มสยามพิวรรธน์เตรียมเปิดตัวลักชัวรีพรีเมียม เอาต์เล็ต ซิตี้ แห่งแรกตั้งอยู่บนที่ดิน 150 ไร่ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ พื้นที่เช่าราว 50,000 ตารางเมตร ภายในมีร้านค้าแบรนด์กว่า 200 ร้าน ร้านอาหาร ศูนย์การเรียนรู้ และลักชัวรีพรีเมียมเอาต์เล็ต ซึ่งตามแผนเบื้องต้นจะเปิดให้บริการเฟสแรกในเดือนตุลาคม 2562 ก่อนขยายสาขา 2 และ 3 ในภาคเหนือและภาคใต้

ทั้งหมดต้องจับตาบทสรุปสงครามลักชัวรีเอาต์เล็ต “สุวรรณภูมิ” ที่ไม่มีใครถอยแน่ว่าจะลงเอยอย่างไร