วันพุธ, มีนาคม 29, 2017
Home > Cover Story > อสังหาฯ อุดรเดือด รับผลรถไฟความเร็วสูง

อสังหาฯ อุดรเดือด รับผลรถไฟความเร็วสูง

“ช่วงหลังนี้ เมืองอุดรฯ จัดคอนเสิร์ต อีเวนต์ แทบทุกอาทิตย์” ไกด์ชาวอุดรเกริ่นหลังจากกล่าวต้อนรับนักข่าวจากกรุงเทพฯ ที่ไปร่วมงานเปิดตัวโครงการอสังหาฯ แบรนด์หนึ่งในเมืองอุดร  หากนับแค่รอบ 1 เดือนที่ผ่านมา (ครึ่งหลังของ ก.พ.- ครึ่งแรกของ มี.ค.) จะพบว่า ตัวเมืองอุดรฯ มีข่าวคราวความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนขนาดใหญ่มากมาย

วันที่ 22 ก.พ. 2256 มีข่าวใหญ่ของชาวอุดร ได้แก่ ข่าวเปิดตัว “ตึกคอม” ของคนอุดร หรือศูนย์การค้า “แลนด์มาร์ค พลาซ่า” ซึ่งมาพร้อมกับ IT City และโรงหนัง SF Cinema City โดยก่อนหน้านี้ เมเจอร์ได้เข้ามาบุกเมืองอุดรฯ ก่อนแล้วพร้อมกับ “เซ็นทรัล พลาซา อุดรธานี” ซึ่ง CNP วางแผนให้ศูนย์แห่งนี้เป็น Lifestyle Hub และ Gateway ของอินโดจีน โดยเพิ่งทำการปรับปรุงขยายพื้นที่เพิ่มเป็น 2 เท่า เมื่อปลายปีที่ผ่านมา

ขณะเดียวกันก็ยังมี IT Plaza ซึ่งตั้งอยู่ใน “เนวาด้า คอมเพล็กซ์” ศูนย์รวมโรงหนังโดยนักลงทุนชาวอุบล อีกทั้งยังมีไลฟ์สไตล์มอลล์ชื่อดังลงทุนโดยชาวอุดรอย่าง “ยูดี ทาวน์” รวมถึง พรีเมี่ยม เอาต์เล็ท, บิ๊กซี และเทสโก้ฯ ซึ่งเฉพาะในตัวเมืองก็มีถึงแบรนด์ละ 2 สาขา

นอกจากนี้ยังมีห้างท้องถิ่นอีกหลายแห่ง เช่น “ตั้งงี่สุ่นซุปเปอร์สโตร์” ฯลฯ เพราะตัวเลือกในการชอปปิ้งที่มีหลากสไตล์เช่นนี้จึงทำให้นักชอปจากจังหวัดใกล้เคียงและจากเวียงจันทน์ นิยมมาจับจ่ายกันที่นี่

วันที่ 9 มี.ค. มีข่าวการเปิดขายคอนโดแบรนด์ “Aspire อุดรธานี” ของ AP อย่างเป็นทางการ ทั้งที่นับแต่ก่อตั้งมากว่า 20 ปี AP ลงทุนอยู่แต่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมาตลอด การลงสนามอุดรฯ จึงถือเป็นการบุกตลาดภูธรครั้งแรกของแบรนด์นี้ 
 

คำถามคือ ทำไมก้าวแรกของ AP จึงไม่ใช่เมืองใหญ่อย่าง เชียงใหม่ โคราช ภูเก็ต หรือขอนแก่น?

“AP เล็งเห็นศักยภาพเมืองอุดรธานี ทั้งด้านประชากร ระบบสาธารณูปโภค การขยายตัวของธุรกิจ โดยเฉพาะการค้าระหว่างประเทศ เราไม่ได้เลือกจังหวัดที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไป แต่เราเลือกพื้นที่ที่มีความต้องการที่แท้จริง (real demand) และที่เลือกตัวเมืองอุดรฯ เพราะมีคนต่างถิ่นไปอยู่เยอะ มีคนลาวเข้ามาใช้จ่ายทำให้เกิดธุรกิจและการจ้างงาน และมีโครงการเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบรถไฟความเร็วสูง ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพให้เมืองอุดรฯ กลายเป็น Hub ในภาคอีสานตอนบน ได้อย่างแน่นอน” วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาดของ AP อธิบายการตัดสินใจในครั้งนี้

ย้อนกลับ 1 ปี ก่อนหน้าการตัดสินใจบุกอุดรฯ ขณะที่ทีมผู้บริหาร AP เดินสำรวจตัวเมืองอุดรฯ พวกเขายังได้พบ “สัญญะ” เชิงไลฟ์สไตล์บางอย่างที่ทำให้มั่นใจว่า ตัวเมืองอุดรฯ น่าจะเป็นทำเลเหมาะที่สุดที่จะลงทุน เพราะมีแนวโน้มว่าจะขายหมดได้ไม่ยาก

อาทิ การมี iStudio ซึ่งเป็นสาขาแรกในภาคอีสาน, มีร้านไวน์ขนาดใหญ่ซึ่งเจ้าของเป็นดาราและคนกรุงเทพฯ, การเปิดร้าน Toy R Us, การมีร้าน Melt Me ซึ่งเป็นสาขาทำรายได้ที่ค่อนข้างสูง, “นิกุยะ” ราเมนแชมเปี้ยน สาขาที่ 2 ของไทย โดยสาขาแรกอยู่ที่ทองหล่อ, มีสตาร์บัคส์ถึง 3 สาขา และมีแมคโดนัลด์ ไดร์ฟทรู เปิด 24 ชั่วโมง

ขณะที่ยอดขายของโรบินสัน อุดรฯ ก็ถือว่าสูงติดอันดับต้นของสาขาทั่วประเทศ ส่วนยอดเข้าพักในโรงแรมเซ็นทารา อุดรฯ ทุกสุดสัปดาห์ ก็จะเต็มไปด้วยนักธุรกิจและนักชอปชาวลาว เป็นต้น เหล่านี้ล้วนแต่เป็นสัญญาณสะท้อนความร้อนแรงของเมืองอุดรฯ

AP ส่งคอนโดแบรนด์ Aspire ขนาด 413 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 550 ล้านบาท บนเนื้อที่กว่า 3 ไร่ ติดถนนโพศรี เพื่อเจาะกลุ่มคนเมืองอุดรฯ และคนต่างจังหวัดที่มาทำงานที่อุดรฯ โดยขนาดห้องเริ่มต้น 27 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.43 ล้านบาท ปัจจุบัน “Aspire อุดรธานี” ยอดขายไปแล้วกว่า 70%

ทั้งนี้ผู้บริหาร AP ระบุว่า ผู้ซื้อทั้งหมดเป็นคนไทย กว่าครึ่งเป็นชาวอุดร ส่วนที่เหลือมาจากจังหวัดใกล้เคียงและคนกรุงเทพฯ ที่มาทำงานในอุดร อาทิ ข้าราชการ แพทย์ ผู้จัดการร้านรวงและศูนย์การค้า นักธุรกิจ และนักเรียนนักศึกษา และชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทย โดยวัตถุประสงค์ส่วนใหญ่คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเก็บไว้ให้ลูกหลาน 

ถัดมาอีก 2 สัปดาห์ ผู้พัฒนาคอนโดรายใหญ่อย่าง LPN ก็เปิดตัวโครงการ “ลุมพินี เพลส ยูดี-โพศรี” ขนาด 1,373 ยูนิต บนเนื้อที่กว่า 17 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 2 พันล้านบาท ซึ่งถือเป็นโครงการแรกในภาคอีสานตอนบนของค่าย LPN 

โดย LPN ได้ร่วมกับ CP ALL สร้างคอมมิวนิตี้ มอลล์ ขนาด 4 ไร่ ภายในโครงการ โดยโครงการนี้ตั้งอยู่ตรงข้ามกับคอมมิวนิตี้ มอลล์ ชื่อดังของอุดรฯ “ยูดีทาวน์” ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ “แพงที่สุด” ของตัวเมืองอุดร (ณ ขณะนี้) ราคาประเมิน 1.7- 2 แสนบาท/ตร.วา โดยราคาห้องเริ่มต้นที่ 1 ล้านเศษ

“ปัจจุบันอุดรฯ เป็นจังหวัดที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว เนื่องจากเป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ การค้า และการลงทุนในภูมิภาคอินโดจีน ทำให้อุดรฯ มีการเร่งพัฒนาเมือง เพื่อเตรียมตัวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)” โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการLPN กล่าว

นอกจากผู้พัฒนาอสังหาฯ จากส่วนกลาง 2 รายนี้ ก่อนหน้านี้ CP Land ของกลุ่ม CP ได้เปิดตัวคอนโดไปก่อนแล้วถึง 2 โครงการ รวมทั้งสิ้นกว่า 662 ยูนิต ขณะที่ข่าวการเข้ามาลงทุนในอุดรฯ ของแบรนด์อสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จากกรุงเทพฯ รายอื่นก็มีออกมาเป็นระยะๆ และเริ่มถี่ขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงหลังนี้

เริ่มจาก “แสนสิริ” ซึ่งมีข่าวว่าสนใจลงทุนทั้งแบบคอนโดและบ้านแนวราบ ขณะที่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ก็มีข่าวลอดออกมาว่าจะเปิดตัวโครงการบ้าน “Siwalee” กว่า 300 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 5.6 ล้านบาท โดยคาดว่าจะเปิดตัวได้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้

ส่วน “ศุภาลัย” ก็มีข่าวว่าจะเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวราว 300 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีแบรนด์อื่นที่แสดงความสนใจที่จะลงทุนอย่างหนักแน่น แต่ยังไม่มีการเปิดเผยข้อมูล เช่น นันทวัน, พฤกษา, ลลิล, SC Asset เป็นต้น 

ทั้งนี้ข่าวความเคลื่อนไหวของแบรนด์อสังหาฯ จากส่วนกลางทำให้ราคาบ้านเดี่ยวในอุดรฯ ขยับตัวจาก 1 ล้านต้นๆ ขึ้นเป็น 2-3 ล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดิน โดยเฉพาะในตัวเมืองอุดรฯ ขยับตัวขึ้นตั้งแต่ 2-10 เท่า

ขณะเดียวกันก็ส่งผลให้เกิดการขยับขยายตัวของบรรดาร้านค้าวัสดุก่อสร้างที่อุดรฯ ซึ่งมีอยู่แทบทุกแบรนด์ เช่น โกลบอลเฮ้าส์ เปิดสาขาที่ 2, โฮมโปร ขยับขยายพื้นที่, ดูโฮม ที่จะรุกมาเปิดสาขาที่นี่, โฮมโปร ซึ่งมีข่าวจะเปิดสาขา 2 และไทวัสดุที่เตรียมมาเปิดสาขาที่อุดรฯ เป็นต้น
ส่งท้ายด้วยข่าวงานเปิดตัว “วิลล่า มาร์เก็ต” ในเมืองอุดรฯ ซึ่งจะเป็นสาขาแรกของภาคอีสาน โดยกำหนดไว้ในวันที่ 23 มี.ค. ที่ผ่าน ซึ่งเป็นวันเดียวกับการเปิดตัวโครงการของ LPN ในอุดรฯ

ต้องยอมรับว่าการลงทุนของภาครัฐในโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเปิดเออีซี โดยเฉพาะโครงการขยายระบบถนน และระบบรถไฟความเร็วสูง รวมถึงการที่อุดรฯ มีสนามบินนานาชาติอยู่ในพื้นที่ ทำให้อุดรฯ ซึ่งเคยเป็น “เมืองหน้าด่านการค้าชายแดน” ถูกยกระดับให้กลายเป็น “เมืองอุตสาหกรรมการค้า” ส่งผลให้มีผู้คนเข้าไปลงทุนค้าขายอย่างคึกคัก ไม่ว่าจะเป็นชาวอุดรฯ กลับถิ่น หรือนักธุรกิจต่างถิ่นที่เข้าไป

เกือบ 10 ปีที่ผ่านมา ประชากรในอุดรฯ เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 0.28% ทุกปี ซึ่งสูงกว่าขอนแก่นที่มีอัตราเฉลี่ยที่ 0.19% โดยปี 2554 อุดรฯ เป็นจังหวัดที่มีประชากรสูงเป็นอันดับที่ 7 ของประเทศ ขณะที่การเติบโตรายได้ต่อครอบครัวของคนอุดรฯในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 11% ในปี 2554 ชาวอุดรฯ มีรายได้ต่อครอบครัวเฉลี่ย 22,017 บาทต่อเดือน โดยที่ขอนแก่นมีค่าเฉลี่ยเพียง 16,030 บาทต่อเดือน (ข้อมูลจาก Collier International Research, NSO,TAT: บริษัท AP อ้าง)

ดัชนีวัดความเชื่อมั่นทั้งหลายเหล่านี้ เป็นปัจจัยที่ส่งเสริมให้เกิดการรุกเข้าไปจับจองทำเล “ยุทธศาสตร์” ในเมืองอุดรฯ ของบรรดาธุรกิจอสังหาฯ จาก “ส่วนกลาง” และส่วนภูมิภาคอย่างคับคั่ง จนเกิดคำถามว่า “ในที่สุดแล้ว อสังหาฯ ในอุดรฯ จะ over supply หรือไม่?”

“ความยากของการลงทุนในต่างจังหวัด คือบางจังหวัดความเป็นเมืองกระจุกตัวอยู่บนถนนเพียงเส้นเดียว ฉะนั้นแนวโน้มที่ว่า “รุ่ง” สุดท้ายอาจจะขายไม่ได้ก็ได้ เราเชื่อว่าสภาพการแข่งขันในเมืองอุดรฯ จะรุนแรง เพราะตลาดอาจไม่ได้ใหญ่ขนาดนั้นก็ได้ แต่ข้อได้เปรียบคือ เรามาก่อน” ผู้บริหาร AP ทิ้งท้าย