วันพุธ, เมษายน 25, 2018
Home > Cover Story > อสังหาฯ รับผลเศรษฐกิจทรุด รอครึ่งหลังส่งสัญญาณกลับหัว

อสังหาฯ รับผลเศรษฐกิจทรุด รอครึ่งหลังส่งสัญญาณกลับหัว

 
 
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ที่แม้จะได้รับการโหมประโคมว่ากระเตื้องตื่นขึ้นมาบ้างแล้ว ยังไม่สามารถบ่งบอกทิศทางและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคได้มากนัก โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาผ่านความเป็นไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดูเหมือนจะอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน
 
ความพยายามของภาครัฐที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาดูจะได้รับความสนใจและผลักให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเคลื่อนไหวขยับขยายตัวขึ้นบ้าง แต่หลังจากมาตรการดังกล่าวสิ้นสุดลงเมื่อเดือนเมษายน สถานการณ์ของธุรกิจก็กลับมาสู่สภาวะที่น่าจับตามองอย่างยิ่งว่าจะดำเนินไปในทิศทางใด
 
ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายยังมีปริมาณสินค้าล้นเกินอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก และส่งผลให้เกิดการชะลอตัวที่จะเปิดโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาด และบางส่วนได้ปรับเปลี่ยนวิถีธุรกิจและกลุ่มเป้าหมายไปสู่ตลาดระดับกลางและบนมากขึ้น ด้วยเหตุที่เชื่อว่าผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังมีสุขภาพทางเศรษฐกิจที่ดีอยู่พอสมควร
 
กระนั้นก็ดี แนวโน้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนพฤษภาคมมีทิศทางชะลอตัวลงจากก่อนหน้าอย่างเห็นได้ชัด หลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ซึ่งมีส่วนดึงกำลังซื้อล่วงหน้าไปบางส่วนและทำให้ประชาชนชะลอการซื้อบ้านใหม่ลงไปพอสมควร และเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายด้วยหวังจะระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่ พร้อมกับการลดหย่อนยกเว้นค่าโอน ค่าจดจำนอง ในอัตราพิเศษให้ใกล้เคียงกับช่วงมีมาตรการกระตุ้น ซึ่งอาจหนุนเสริมยอดจำหน่ายได้อีกบางส่วน
 
ปรากฏการณ์ของความชะลอตัวในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในช่วงเดือนพฤษภาคม และอาจจะทอดยาวออกไปอีก 1-2 เดือนจากนี้ ไม่ใช่สิ่งที่เหนือความคาดหมายของผู้เกี่ยวข้อง ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงิน ซึ่งต่างพยายามกระตุ้นยอดปล่อยสินเชื่อด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงิน 
 
แต่สำหรับลูกค้ากลุ่มเสี่ยง อัตราดอกเบี้ยกลายเป็นประหนึ่งน้ำหนักที่พร้อมจะหน่วงนำให้ต้องจ่อมจมกับภาระหนี้หนักขึ้นไปอีก และมีโอกาสที่จะทำให้สัดส่วนรายได้กับหนี้สินดำเนินไปแบบที่ไม่มีหนทางจะออกจากวังวนของการก่อหนี้เพิ่ม และจะยิ่งทำให้สถานการณ์การแบกหนี้เพิ่มขึ้นด้วยอัตราที่รวดเร็วกว่าเดิมอีกด้วย
 
ความป่วยไข้ทางเศรษฐกิจของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ในห้วงเวลาปัจจุบัน ว่าด้วยภาวะหนี้สินครัวเรือน ได้รับการยืนยันล่าสุดว่าเพิ่มขึ้นไปสู่ระดับ 11 ล้านล้านบาทหรือกว่าร้อยละ 81 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และกลายเป็นปัจจัยหลักที่ไม่เพียงส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจทั้งระบบไม่สามารถขยายตัวได้ในช่วงที่ผ่านมาเท่านั้น หากยังจะเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ไม่สามารถก้าวเดินไปสู่อนาคตอีกด้วย
 
ผลพวงจากสถานการณ์เศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนดังกล่าวนี้ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรหรือมีราคาขายอยู่ที่ยูนิตละ 2 ล้านบาท กลายเป็นกลุ่มน่าจับตามองเป็นพิเศษ เพราะเป็นกลุ่มที่มียูนิตเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมากคิดเป็นกว่าร้อยละ 60 ของสต็อกที่มีมูลค่ารวมมากถึง 8 หมื่นล้านบาท
 
แม้ว่าปริมาณยูนิตคงค้างเหลือขายในช่วงเวลาปัจจุบันจะมีจำนวนไม่แตกต่างจากช่วงปีที่ผ่านๆ มามากนัก แต่ความกังวลใจของผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยเกี่ยวกับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณสินค้าคงค้างเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวนมาก ผูกพันอย่างแยกไม่ออกกับความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังชะลอตัว
 
โดยเฉพาะในประเด็นว่าด้วยลูกค้าได้รับการปฏิเสธสินเชื่อที่มีแนวโน้มจะขยับจำนวนมากขึ้นทุกขณะ ที่ดูจะแหลมคมและส่งผลต่อภาพรวมธุรกิจอย่างไม่อาจเลี่ยง และอาจนำไปสู่การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ของผู้ประกอบการด้วย
 
ข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทที่น่าสนใจก็คือสินค้ากลุ่มนี้เป็นสินค้าขายดีของผู้ประกอบการในทุกโครงการ และมีซัปพลายเพื่อตอบรับความต้องการและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่อยู่ในตลาดจำนวนมาก แต่ปัจจุบันกลายเป็นกลุ่มสินค้าที่มีความเคลื่อนไหวชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด
 
กระนั้นก็ดี โครงการคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมามุ่งตลาดระดับกลาง-บน รวมถึงการจับตลาดไฮเอนด์ ด้วยระดับราคาขายสูงระดับกว่า 3.5-4 แสนบาท/ตารางเมตร ก็มิได้อยู่ในข้อยกเว้นของความน่ากังวล เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับดังกล่าวอาจจะไม่ได้ปรับสูงขึ้นตามหลังจากราคาที่ดินปรับขึ้นรวดเร็ว
 
การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในห้วงเวลานับจากนี้ ซึ่งดำเนินไปท่ามกลางปัจจัยต้นทุนที่ดินที่ขยับสูงขึ้นมาก กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลกระทบกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วเท่ากับต้นทุน และอาจทำให้โครงสร้างราคา และรูปแบบของโครงการไปโดยปริยาย
 
ความหวังที่ดูจะเป็นประหนึ่งแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ตีบตันอยู่ที่ความพยายามของภาครัฐที่ระบุว่าจะเร่งระดมการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง ด้วยการผลักดันการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ซึ่งอาจมีผลให้มีปริมาณเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจมากถึง 9.6 หมื่นล้านบาท และอาจกระตุ้นเศรษฐกิจได้ประมาณร้อยละ 3 
 
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานว่าด้วยการคมนาคมดังกล่าวนี้ ส่วนหนึ่งเกี่ยวเนื่องกับระบบขนส่งมวลชนในระบบรางจำนวน 6 สายซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ในอีกทางหนึ่ง โดยเฉพาะประเด็นว่าด้วยความสะดวกและทำเลที่ตั้งของโครงการ
 
ความคาดหมายจากกรณีดังกล่าวทำให้หลายฝ่ายเชื่อว่าภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงตลอดทั้งปี 2559 จะเติบโตเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 5 จากเหตุที่ในช่วงครึ่งปีแรกได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ ที่ทำให้ผู้ประกอบการระบายสินค้าในสต็อกเก่าออกมาได้มาก และส่งผลให้ในช่วงไตรมาสแรกของปีอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวถึงร้อยละ 8
 
ส่วนปัจจัยเสริมในครึ่งปีหลัง น่าจะเกิดจากความพยายามดิ้นรนของผู้ประกอบการแต่ละรายที่ต้องเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้น แม้ว่าส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณทล ส่วนในเขตต่างจังหวัด ดูจะไร้ปัจจัยบวกมาสนับสนุนและกระตุ้นได้มากนัก
 
สมรภูมิของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในห้วงเวลานับจากนี้ นอกจากจะเป็นการแข่งขันในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ใหม่ให้เป็นทางเลือกของผู้บริโภคเพื่อกระตุ้นยอดขายให้กับผู้ประกอบการขนาดต่างๆ ในตลาดแต่ละรายแล้ว ดูเหมือนว่าความเป็นไปของผู้บริโภคเรื่องภาระหนี้ครัวเรือนก็เป็นปัจจัยที่จะสะท้อนสู่ผลประกอบการในอนาคตของแต่ละบริษัทไม่น้อยเลย
 
ยังไม่นับรวมถึงการเข้าสู่ธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหม่ๆ ที่พร้อมจะสร้างความแตกต่างโดดเด่นมาช่วงชิงพื้นที่และโอกาสทางธุรกิจในห้วงยามที่การแข่งขันหนักหน่วงรุนแรงไม่จำกัดเฉพาะกับคู่แข่งทางธุรกิจ หากแต่ยังต้องบริหารจัดการต้นทุนและหลักประกันว่าด้วยยอดการจำหน่าย
 
สัญญาณทางเศรษฐกิจที่กำลังจะปรากฏออกมานับจากนี้ จะช่วยฉายภาพการฟื้นตัวให้ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กระเตื้องขึ้นมามีสภาพผงกหัวขึ้น หรือจะเป็นการกดหัวให้ทรุดต่ำลง คงเป็นประเด็นข้อเท็จจริงที่ต้องรอคอยการพิสูจน์ทราบในอนาคต
 
หากแต่ภายใต้สถานการณ์เช่นว่านี้ บางทีความพยายามให้ข้อมูลเชิงบวกเพื่อให้ประชาชนดำเนินชีวิตอยู่ได้ด้วยการมองโลกในแง่ดี อาจเป็นมาตรการเสริมสร้างความมั่นใจให้กับระบบเศรษฐกิจและผู้เกี่ยวข้อง ไม่ว่าข้อมูลที่ว่านั้นจะสวนทางกับความเป็นไปที่สัมผัสได้ก็ตาม