วันพฤหัส, ตุลาคม 19, 2017
Home > Cover Story > หมดยุค “คอมมูนิตี้มอลล์” “ชอปปิ้งเซ็นเตอร์” เดือด

หมดยุค “คอมมูนิตี้มอลล์” “ชอปปิ้งเซ็นเตอร์” เดือด

 
 
หลังจากบรรดาแลนด์ลอร์ดและกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์แห่ชิมลางเล่นสงครามคอมมูนิตี้มอลล์อย่างหนักหน่วงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจนมีพื้นที่รวมมากกว่าซูเปอร์สโตร์และไฮเปอร์มาร์เก็ต แม้ปี 2560 ยังมีบางรายมั่นใจในทำเลย่านชุมชนและแองเคอร์ที่เข้ามาเสริมจุดแข็ง แต่เทรนด์ใหม่ๆ ของกลุ่มลูกค้ากลายเป็นโจทย์ข้อสำคัญ โดยเฉพาะโครงการสไตล์มิกส์ยูสและไลฟ์สไตล์ชอปปิ้งเซ็นเตอร์ ด้วยความครบเครื่อง ความใหญ่ และไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ทำให้ศูนย์การค้าไม่ต่างจาก “บ้าน” หลังที่ 2 ของกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่
 
แน่นอนว่า คอมมูนิตี้มอลล์ แม้มีจุดแข็งในแง่การเดินทางและความสะดวกสบาย แต่ไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทั้งหมดและยังต้องแข่งขันกับกลุ่มจีสโตร์ในสถานีบริการน้ำมันมากขึ้น
 
ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า พื้นที่ค้าปลีกรวมในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบอยู่ที่ประมาณ 7,537,820 ตร.ม. แม้ปี 2559 จำนวนพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ประมาณ 130,380 ตร.ม. เป็นคอมมูนิตี้มอลล์มากที่สุด ประมาณ 85,380 ตร.ม. รองลงมาคือสเปเชียลตี้ สโตร์ พื้นที่รวมประมาณ 41,000 ตร.ม. แต่กลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์มีแนวโน้มชะลอตัว เพราะหลายโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ประกอบการรายใหม่ที่มีแผนพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์เริ่มทบทวนแผนการพัฒนาใหม่ 
 
ขณะที่ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่จะเริ่มมีโครงการเปิดให้บริการใหม่มากขึ้นในปี 2560–2563 หลังจากซุ่มเงียบในช่วงปี 2559 และบางโครงการเลื่อนมาจากปีก่อนหน้า 
 
ทั้งนี้ พื้นที่ค้าปลีกรวม 7,537,820 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ของศูนย์การค้าราว 58% จากพื้นที่ทั้งหมด โดยโครงการค้าปลีกใหม่ที่กำลังก่อสร้างและกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 1–3  ปีข้างหน้าส่วนใหญ่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่อยู่ชานเมือง หรือเมืองชั้นนอก ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ลดลง โดยมีพื้นที่มากกว่า 723,000 ตร.ม. ที่กำลังก่อสร้างและกำหนดสร้างเสร็จในช่วงปี 2560–2561 
 
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกที่มีรูปแบบของโครงการพื้นที่ค้าปลีกหลากหลายเริ่มวางแผนการขยายสาขาโครงการค้าปลีกในทุกรูปแบบ โดยเฉพาะกลุ่มค้าปลีกขนาดเล็ก เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านสะดวกซื้อในสถานีบริการน้ำมัน ซึ่งมาแรงในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะได้รับความสนใจต่อไป เพื่อรองรับกำลังซื้อของคนเดินทางและคนในชุมชนโดยรอบ สังเกตได้จากค่ายน้ำมันแห่จับมือกับพันธมิตรค้าปลีกและบางราย เช่น ปตท. ทุ่มทุนสร้างแบรนด์ค้าปลีกและสร้างโมเดลร้านค้าอย่างครบวงจร 
 
ปัจจุบัน ปตท. มีทั้งร้านสะดวกซื้อจิฟฟี่ และจับมือกับพันธมิตร “เซเว่นอีเลฟเว่น” บางจากมีร้านใบจากมาร์ท มินิบิ๊กซี และล่าสุดทุ่มทุนซื้อลิขสิทธิ์มาสเตอร์แฟรนไชส์ธุรกิจค้าปลีก “สพาร์ (SPAR)” จาก “สพาร์” บริษัทข้ามชาติจากประเทศเนเธอร์แลนด์ เพื่อเปิดธุรกิจค้าปลีกในปั๊มน้ำมันบางจาก ชูจุดขายการจำหน่ายสินค้าอาหารสดเป็นหลัก หรือ “ซูเปอร์มาร์เก็ตในปั๊ม” ฉีกคู่แข่งที่เน้นรูปแบบคอนวีเนียนสโตร์ และเพิ่มความตื่นเต้นให้กลุ่มผู้บริโภค ค่ายซัสโก้ผนึกเครือสหพัฒน์เปิดร้านสะดวกซื้อสไตล์ญี่ปุ่น “ลอว์สัน 108” และกลุ่มพีที เร่งสร้างแบรนด์ “แม็กซ์มาร์ท” ของตัวเอง
 
บริษัทน้ำมันต่างชาติอย่าง “เชลล์” ลุยปรับโฉมร้านซีเล็คท์ คาลเท็กซ์เปิดตัว “เอส” มินิมาร์ท และดึงท็อปส์เข้ามาเปิดท็อปส์เดลี่ ด้านเอสโซ่ยังเหนียวแน่นกับกลุ่มเทสโก้ โลตัส เอ็กซ์เพรส 
 
วัลยา จิราธิวัฒน์ นายกสมาคมศูนย์การค้าไทย (TSCA) เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจศูนย์การค้าทั่วประเทศไทย เติบโตประมาณ 4–5% โดยปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกของสมาชิกรวมกัน 91 แห่ง คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.6 ล้าน ตร.ม. และคาดว่า ปี 2560 จำนวนศูนย์จะเพิ่มเป็น 94 แห่ง พื้นที่ค้าปลีกจะเพิ่มเป็น 8 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 42% ของพื้นที่ค้าปลีกรวมทั้งประเทศ ประมาณ 18.7 ล้าน ตร.ม. มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 7.7 หมื่นล้านบาท  
 
เป็นการเปิดแนวรบศูนย์การค้าที่ก่อตัวอย่างดุเดือดตั้งแต่ปี 2559 ซึ่งตามแพลนของค่ายต่างๆ มีศูนย์เปิดใหม่จำนวนมาก เช่น เซ็นทรัล พลาซ่า นครศรีธรรมราช, นครราชสีมา, ภูเก็ต, บางนา, พระราม 3, มหาชัย, เซ็นทรัลเวิลด์ นอกจากนี้ ยังมีโครงการไอคอนสยาม ของกลุ่มสยามพิวรรธน์, เดอะมาร์เก็ต ของกลุ่มเดอะ แพลทินั่ม, เทอร์มินอล 21 โคราช และเทอร์มินอล พัทยา ของกลุ่มสยามรีเทลฯ, บูลพอร์ต หัวหิน และเดอะมอลล์ โคราช ของกลุ่มเดอะมอลล์ รวมถึงการปรับพื้นที่ของกลุ่มซีคอนสแควร์
 
ทั้งการเปิดตัวและรีโนเวตเพิ่มสีสันไลฟ์สไตล์ ขยายพื้นที่รองรับขนาดใหญ่ มีพื้นที่ส่วนกลาง หรือพื้นที่สีเขียวเพิ่มมากขึ้น ใส่องค์ประกอบต่างๆ ทุกด้าน เนื่องจากเป้าหมายของกลุ่มบิ๊กรีเทลอยู่ที่การสร้างเดสทิเนชั่นด้านชอปปิ้งและไลฟ์สไตล์ที่ดีที่สุดในอาเซียนและจับกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตดีที่สุด เมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ จากแรงสนับสนุนของภาครัฐ
 
ปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ซีพีเอ็น ในฐานะผู้นำด้านธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดและมีมูลค่าธุรกิจสูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย ปัจจุบันบริหารศูนย์การค้าภายใต้แบรนด์ เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัลพลาซา และเซ็นทรัลเฟสติวัล ทั้งสิ้น 30 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ ต่างจังหวัด 17 โครงการ พื้นที่รวม 6.7 ล้าน ตร.ม. และล่าสุดเตรียมแผนลงทุนครั้งใหญ่ จำนวน 10 โปรเจ็กต์ยักษ์ เริ่มตั้งแต่ปี 2559–2561 สร้างศูนย์การค้าใหม่ 5 แห่ง และพลิกโฉมศูนย์การค้าเดิมอีก 5 แห่ง เงินลงทุนรวม 60,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ปี 2561 บริษัทจะมีศูนย์การค้า 34 แห่ง และพื้นที่ค้าปลีกรวมกว่า 8 ล้าน ตร.ม.
 
สำหรับ 5 ศูนย์ใหม่ ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช ใช้เงินลงทุน 3,500 ล้านบาท โดยเปิดให้บริการแล้วเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา, เซ็นทรัล นครราชสีมา ใช้เงินลงทุนรวม 10,000 ล้านบาท จะเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2560, เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย ใช้เงินลงทุน 4,750 ล้านบาท จะเปิดให้บริการราวไตรมาส 4 ปี 2560 เช่นเดียวกับเซ็นทรัลภูเก็ต ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2560 ใช้เงินลงทุนสูงถึง 20,000 ล้านบาท
 
ด้านแผนปรับโฉมอีก 5 ศูนย์ ใช้เงินลงทุน 13,250 ล้านบาท ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพลาซา บางนา เซ็นทรัลพลาซา พัทยา ซึ่ง 3 ศูนย์แรกจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 จะแล้วเสร็จปลายปีหน้า และเซ็นทรัลเวิลด์ จะเผยโฉมใหม่ในปี 2560
 
นอกจากนั้น ยังมีค่ายยักษ์ใหญ่อย่างบริษัท เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด เตรียมเปิดตัวโครงการ เมกาซิตี้ เฟสแรกในเดือนธันวาคม 2560 ส่วนต่อขยายศูนย์การค้าจากโปรเจ็กต์ใหญ่มิกซ์ยูสครบวงจร ซึ่งจะมีทั้งพื้นที่อยู่อาศัย ออฟฟิศสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้า พื้นที่รวม 400 ไร่ ภายใต้งบลงทุนระยะยาวกว่า 6.7 หมื่นล้านบาท
 
หรือกลุ่มบริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด เพิ่งประกาศทุ่มเม็ดเงิน 5,660 ล้านบาท ปรับภาพลักษณ์ของศูนย์การประชุมให้เป็นทั้งศูนย์ประชุมและแหล่งท่องเที่ยว เพื่อความบันเทิงครบวงจร มีสวนน้ำขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า โรงภาพยนตร์ โรงแรมหรูระดับ 4–5 ดาว เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและต่างชาติ กลุ่มผู้จัดแสดงงาน และผู้เข้าร่วมประชุม สไตล์เดียวกับแหล่งท่องเที่ยวของประเทศสิงคโปร์ โดยโครงการต่างๆ จะเริ่มลงทุนตั้งแต่ปี 2560 และทยอยเปิดเฟสต่างๆ ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561–2564
 
สงครามค้าปลีกหลังจากนี้เปลี่ยนย้ายแนวรบจาก “คอมมูนิตี้มอลล์” สู่ “ชอปปิ้งเซ็นเตอร์” อย่างชัดเจนแล้ว ที่สำคัญเดิมพันรายได้ก้อนใหญ่กว่าเดิมหลายเท่า