วันพฤหัส, กรกฎาคม 9, 2020
Home > Cover Story > ศูนย์การค้ารื้อระบบค่าเช่า เอเชียทีคปิด 3 เดือนปรับใหญ่

ศูนย์การค้ารื้อระบบค่าเช่า เอเชียทีคปิด 3 เดือนปรับใหญ่

ผลพวงพิษ “โควิด-19” พลิกโฉมธุรกิจศูนย์การค้าอย่างสิ้นเชิง ทั้งการปรับพื้นที่ตามมาตรการ Social Distancing จัดระบบการป้องกันการแพร่ระบาด และที่สำคัญ คือ “ค่าเช่า” ซึ่งเคยเป็นรายได้หลักก้อนใหญ่ เพราะบรรดาร้านค้าเจอปัญหารายได้เป็น “ศูนย์” ทันทีหลังประกาศ พ.ร.ก. ฉุกเฉินฯ ปิดให้บริการชั่วคราว แม้ล่าสุดมีการคลายล็อกดาวน์บ้างแล้ว แต่คาดว่าจำนวนลูกค้าจะฟื้นกลับมาไม่ถึง 50%

ภาพสะท้อนที่เห็นชัดเจน กรณีผู้ประกอบการร้านค้าศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ รวมตัวเรียกร้องขอลดค่าเช่า ซึ่งต้องยอมรับว่าฝ่ายผู้บริหารรีบออกมาจัดการปัญหาทั้งหมด เพื่อไม่ให้เสียบรรยากาศการจับจ่าย โดยนายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) ตัดสินใจนัดประชุมผู้ประกอบการร้านค้าและได้ข้อตกลงอย่างรวดเร็ว 4 ข้อ

ข้อแรก ผู้เช่าสัญญาระยะสั้น แบ่งเป็น ผู้ประกอบการร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) จะได้รับส่วนลดเรียงตามลำดับ เริ่มจากส่วนลด 70% ในเดือนมิถุนายน 60% ในเดือนกรกฎาคม และ 50% ในเดือนสิงหาคม ผู้ประกอบการร้านค้าประเภทอื่นๆ ได้ส่วนลดค่าเช่า 30% มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน-31 สิงหาคม 2563

2. ผู้เช่าสัญญาระยะยาว ได้ส่วนลดค่าเช่าและค่าบริการ 50% เป็นระยะเวลา 3 เดือน (มิถุนายน-สิงหาคม)

3. ร้านค้าสามารถแจ้งเปลี่ยนประเภทสินค้าภายในสิ้นเดือนสิงหาคม

4. บริษัทได้เปิดพื้นที่ลานโปรโมชั่นฟรี 3 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน-31 สิงหาคม 2563 ให้ร้านค้าสลับกันนำสินค้ามาจำหน่ายในราคาพิเศษ เพื่อสร้างบรรยากาศคึกคักในการจับจ่าย

อย่างไรก็ตาม หากภาพรวมยอดจับจ่ายและจำนวนลูกค้ายังต่ำกว่าเป้าหมาย ทั้งเอ็มบีเค และผู้ประกอบการศูนย์การค้าอีกหลายแห่งจำเป็นต้องปรับสัญญาการเช่าทั้งระบบ เพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ในยุค New Normal เนื่องจากไม่มีใครสามารถฟันธงว่าสถานการณ์จะดีขึ้นหรือแย่ลง จนกว่าการคิดค้นวัคซีนป้องกันไวรัส “โควิด-19” จะประสบความสำเร็จ และผู้คนกลับมาใช้ชีวิตปกติเช่นเดิม

จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ตลาดพื้นที่ค้าปลีกจะเกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใน 3 ส่วนหลัก คือ เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกหรือผู้พัฒนาโครงการค้าปลีก ร้านค้าปลีกหรือแบรนด์ และพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกกับร้านค้า ซึ่งเป็นผู้เช่าจะมีความร่วมมือกันชัดเจนมากขึ้น เพื่อให้กิจการดำเนินต่อไปได้ทั้งสองฝ่าย จะมีการคิดราคาค่าเช่าแบบพันธมิตร (Partnership Rent) หรือคิดค่าเช่าจากการแบ่งรายได้ พร้อมกับการรับประกันยอดขายขั้นต่ำมากกว่าการจ่ายค่าเช่ารูปแบบเดิมที่กำหนดค่าเช่าแบบคงที่ ตลอดจนการยืดหยุ่นเงื่อนไขการเช่าต่างๆ แม้ทำให้การปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกซับซ้อนมากขึ้น แต่เป็นทางรอดในยุค New Normal

จากเดิมผู้เช่าและเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกคุ้นเคยกับการเก็บค่าเช่าแบบคงที่ ซึ่งเจ้าของพื้นที่สามารถคาดการณ์รายรับได้ แต่การแพร่ระบาดของไวรัสที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว ตอกย้ำให้เห็นถึงข้อเสียของวิธีคิดค่าเช่าแบบดั้งเดิมในวันที่ผู้เช่าต้องแบกรับภาระค่าเช่ามหาศาล เมื่อลูกค้าของร้านหายไป ทำให้ต้องเจรจาขอต่อรองค่าเช่าและเรียกร้องมาตรการเยียวยาจากเจ้าของพื้นที่ค้าปลีก

ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต้องเร่งเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่เพื่อสร้างความมั่นใจในเรื่องความปลอดภัย ปลุกบรรยากาศดึงดูดลูกค้าให้กลับคืนมา เนื่องจากการรักษาระยะห่างได้กลายเป็นมาตรฐานใหม่ในสังคม

ทั้งนี้ ศูนย์การค้ากึ่งในร่มและกลางแจ้ง ร้านแบบป๊อปอัพ หรือรูปแบบโครงการค้าปลีกที่แปลกใหม่ และพื้นที่สันทนาการเพิ่มเติม เช่น พื้นที่สีเขียว ที่นั่งกลางแจ้ง พื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง พื้นที่หอประชุม พื้นที่บนดาดฟ้า และลู่วิ่งจ๊อกกิ้ง จะเป็นแนวโน้มใหม่ของศูนย์การค้า

สุขอนามัยและความสะอาดจะเป็นหนึ่งในหลักการออกแบบโครงการค้าปลีก รวมทั้งเทคโนโลยีระบบไร้สัมผัสที่ช่วยลดการสัมผัสพื้นผิว เช่น สุขภัณฑ์แบบอัตโนมัติ เซนเซอร์ประตูทางเข้า ที่จอดรถอัตโนมัติ จะถูกนำมาใช้มากขึ้น เพื่อสนับสนุนการเว้นระยะห่างทางสังคมอย่างต่อเนื่อง

ส่วนร้านค้าปลีก บางร้านต้องปิดสาขาที่ไม่ทำกำไรอย่างถาวร ต้องเลือกทำเลและพิจารณาค่าเช่าพื้นที่ที่เหมาะสมมากขึ้น ซึ่งคาดว่าเงื่อนไขระยะการเช่าพื้นที่จะสั้นลงและจ่ายเงินประกันน้อยลงเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง รวมถึงการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การใช้พื้นที่หน้าร้านน้อยลง เน้นบริการออนไลน์และเดลิเวอรี่มากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์ดูแลสุขอนามัยส่วนบุคคล ต่างพุ่งเป้าหมายไปที่อี-คอมเมิร์ซ และลดขนาดพื้นที่เช่า 20-40% ของขนาดพื้นที่เดิมก่อนการระบาดโควิด-19 ถือเป็นมาตรฐานใหม่และการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจค้าปลีกกลุ่มพื้นที่เช่า

เมื่อเร็วๆ นี้ ยักษ์ใหญ่อย่างบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ออกมาประกาศผลักดันธุรกิจในเครือกว่า 29 โครงการ ทั้งกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ตามมาตรฐาน Safety & Health Administration (SHA) ที่ถือเป็นตราสัญลักษณ์รับรองคุณภาพสร้างความมั่นใจด้านสุขอนามัยและมาตรฐานการให้บริการนักท่องเที่ยว

ในเวลาเดียวกัน เร่งแผนยกระดับโครงการต่างๆ เพื่อเป็น Top Destination ด้านการท่องเที่ยว โดยเฉพาะเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ ประกาศปิดปรับปรุงโครงการตั้งแต่วันที่ 31 พฤษภาคม และจะเปิดให้บริการใหม่อีกครั้งในเดือนสิงหาคม เพื่อพัฒนากลยุทธ์และเตรียมความพร้อมรับรองนักท่องเที่ยวอีกครั้ง ทั้งระบบความปลอดภัย ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ การสร้างจุดดึงดูดใหม่ๆ

การปิดปรับปรุง “เอเชียทีค” ถือเป็นการใช้จังหวะที่ผู้คนยังไม่มั่นใจเรื่องการแพร่ระบาดรอบใหม่ ช่วงเยียวยาผลกระทบต่างๆ จาก “โควิด-19” และระหว่างเดือนมิถุนายน-กรกฎาคม เข้าสู่ฤดูฝนแล้ว เป็นช่วงโลว์ซีซั่นด้านการท่องเที่ยวด้วย ซึ่ง AWC มองว่าสถานการณ์ต่างๆ จะดีขึ้นอย่างชัดเจนหลังเดือนสิงหาคม

ด้านกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาหรือ “ซีพีเอ็น” มีศูนย์การค้าทั่วประเทศรวม 33 ศูนย์ ขยายเวลาลดอัตราค่าเช่าพื้นที่อีก 3-6 เดือน และปรับระบบต่างๆ เพิ่มเติม เช่น จัด Family Zone สำหรับสมาชิกในครอบครัวที่อาศัยในบ้านเดียวกันสามารถนั่งรับประทานอาหารร่วมกันได้ ตั้งแต่ 3 คนขึ้นไป แต่ไม่เกิน 8 คน โดยใช้หม้อ/กระทะร่วมกันได้ และต้องใช้ช้อนกลางส่วนบุคคลเท่านั้น

การเว้นระยะห่างระหว่างโต๊ะอาหารและระหว่างบุคคลต่อบุคคลภายในโต๊ะเดียวกัน ต้องมีระยะห่างอย่างน้อย 1 เมตร หากระยะห่างน้อยกว่า 1 เมตร ต้องมีฉากกั้นระหว่างโต๊ะ หรือระหว่างบุคคล (Table shield) และเสริมมาตรการสนับสนุนกลุ่มธุรกิจที่ได้รับการผ่อนปรนระยะ 3 ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ เช่น ธุรกิจเสริมความงาม ร้านเสริมสวย ฟิตเนส โรงภาพยนตร์ สถานที่เล่นสเกตหรือโรลเลอร์เบรด โบว์ลิ่ง คาราโอเกะ ร้านเกม สถานประกอบการเพื่อสุขภาพ สถานประกอบการนวดแผนไทย โซนพระเครื่อง ห้องประชุมภายในศูนย์การค้า

ซีพีเอ็นยังร่วมกับ 13 ธุรกิจในเครือจัดพื้นที่เปิดตลาดให้เกษตรกร เอสเอ็มอี ผู้ประกอบการไทย ศิษย์เก่าและนักศึกษามหาวิทยาลัย รวม 270 ร้านค้า ให้มีช่องทางระบายสินค้า และจัดแคมเปญลดราคาสูงสุดถึง 90% ตั้งแต่วันนี้ยาวถึงสิ้นเดือนกรกฎาคม

ทั้งหมดทั้งมวลถือเป็นทางรอดฝ่าวิกฤต “โควิด-19” ที่ดูเหมือนว่าปัจจัยสำคัญอยู่ที่ผู้คนและธุรกิจต้องหันมาพึ่งพากันมากขึ้นด้วย

มาตรการผ่อนปรนระยะ 3

ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ประกาศมาตรการกิจการ กิจกรรมคลายล็อกระยะที่ 3

(1) กิจกรรมด้านเศรษฐกิจและการดำเนินชีวิต
๐ ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ เปิดดำเนินการจนถึงเวลา 21.00 น.

๐ ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ประชุม จัดนิทรรศการ จำกัดพื้นที่ไม่เกิน 20,000 ตารางเมตร และเปิดได้จนถึงเวลา 21.00 น. งดเว้นการจัดการแข่งขัน กิจกรรมส่งเสริมการขาย และกิจกรรมที่เปิดโอกาสให้ผู้คนมาชุมนุมกันหนาแน่น

๐ สนามพระเครื่อง ศูนย์พระเครื่อง งดเว้นการจัดกิจกรรมที่จะมีผู้คนมาชุมนุมกันหนาแน่น

๐ ร้านเสริมสวย จำกัดเวลาการให้บริการไม่เกินรายละ 2 ชั่วโมง และไม่มีผู้นั่งรอในร้าน

๐ ศูนย์พัฒนาเด็กเล็ก เด็กก่อนวัยเรียน เปิดได้เฉพาะการปฏิบัติงานที่จำเป็น เพื่อการนัดหมาย จัดสรรและแจกจ่ายเครื่องดื่มและอาหารกลางวัน การเตรียมความพร้อมตามมาตรการป้องกันโรค

(2) กิจกรรมด้านการออกกำลังกาย การดูแลสุขภาพหรือสันทนาการ
๐ คลินิกเวชกรรมเสริมความงาม สถานเสริมความงาม สถานที่สักหรือเจาะผิวหนัง

๐ สถานสุขภาพ สปา นวดแผนไทยเฉพาะนวดฝ่าเท้า งดเว้นการอบตัว อบสมุนไพรหรืออบไอน้ำแบบรวม การนวดใบหน้า สถานอาบ อบ นวด

๐ ฟิตเนส จำกัดจำนวนผู้เล่นแบบรวมกลุ่ม งดเว้นการอบตัวหรืออบไอน้ำแบบรวม

๐ สถานฝึกซ้อมมวย โรงยิมหรือค่ายมวย เฉพาะการฝึกซ้อม ชกลม ชกมวยแบบล่อเป้า ไม่มีการแข่งขัน ไม่มีผู้ชม

๐ สนามกีฬา เฉพาะกิจกรรมเพื่อการออกกำลังกายหรือการฝึกซ้อมในประเภทกีฬา ได้แก่ ฟุตบอล ฟุตซอล บาสเกตบอล และวอลเลย์บอล ไม่เป็นการแข่งขันและมีจำนวนผู้ร่วมกิจกรรม (ไม่นับรวมผู้เล่น) อีกไม่เกิน 10 คน

๐ โบว์ลิ่ง สเกตหรือโรลเลอร์เบลด เปิดเฉพาะเพื่อการออกกำลังกายหรือฝึกซ้อม

๐ สถาบันลีลาศหรือสอนลีลาศ

๐ สระน้ำเพื่อการเล่นกีฬาหรือกิจกรรมทางน้ำในบึง เช่น เจ็ตสกี ไคท์เซิร์ฟ บานาน่าโบ๊ท ไม่เป็นการแข่งขันและจำกัดจำนวนผู้เล่น

๐ โรงภาพยนตร์ โรงละคร โรงมหรสพ จำนวนไม่เกิน 200 คน โรงมหรสพให้เปิดเฉพาะการจัดแสดงลิเก ลำตัด การแสดงพื้นบ้าน งดเว้นแสดงดนตรีหรือคอนเสิร์ตหรือกิจกรรมที่เสี่ยงต่อการรักษาระยะห่างระหว่างบุคคลและการแพร่กระจายเชื้อ

๐ สวนสัตว์ จำกัดจำนวนผู้ร่วมกิจกรรม

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องที่ต้องการถูกทำเครื่องหมาย *