วันพฤหัส, กันยายน 20, 2018
Home > Cover Story > พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หยั่งรากชิงเกมค้าปลีก

พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หยั่งรากชิงเกมค้าปลีก

 

ผุดขึ้นมาชุกชุมราวดอกเห็ดช่วงหน้าฝน จนหลายคนเริ่มสงสัยว่า กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคทองของ “คอมมูนิตี้มอลล์” หรือกำลังก้าวเข้าสู่ยุคฟองสบู่ของ “ศูนย์การค้าขนาดย่อม” กันแน่

ในช่วง 2-3 ปีนี้ ตลาดคอมมูนิตี้ มอลล์ ได้เปิดรับ “ผู้เล่น” ใหม่มากหน้าหลายตา ไม่เพียง “ผู้เล่น” ที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาฯ ผู้ประกอบการธุรกิจอื่นที่ข้ามมาชิมลางธุรกิจนี้ ก็มีไม่น้อย อาทิ ศูนย์การค้าสุพรีม สามเสน ของกลุ่มผู้ผลิตเครื่องดื่มตรา “สก็อต”, พาซิโอ ของกลุ่มโตโยต้า ทีบีเอ็น หรือ เดอะ ซิตี้ วีว่า ของกลุ่มบริษัทนิมิต ซึ่งเริ่มต้นธุรกิจหลักจากการค้ากระดาษ โดยทวี ศรีสมบูรณานนท์ น้องชายของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นต้น

“ต่อไป คอมมูนิตี้ มอลล์ จะมีสัดส่วนเป็นอันดับหนึ่งของธุรกิจค้าปลีก และผมเชื่อว่าไม่ “โอเวอร์ ซัปพลาย” แน่นอน” ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่ง บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) กล่าว

แม้ PF จะเป็น “เจ้าเก่า” และเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำของเมืองไทย แต่ต้องถือว่าเป็น “น้องใหม่” ล่าสุดในวงการคอมมูนิตี้ มอลล์ เพราะหลังจากปล่อยให้เพื่อนร่วมวงการอสังหาฯ ทั้งรายเล็ก รายใหญ่ ประกาศเปิดตัวโครงการศูนย์การค้าขนาดย่อมนำไปก่อนหลายขุม PF เพิ่งออกมาประกาศเปิดตัวโครงการศูนย์การค้าชุมชนพร้อมกันถึง 2 แห่ง 

แห่งแรก “เมโทร เวสต์ ทาวน์” บนถนนกัลปพฤกษ์ ห่างจากสถานีบีทีเอส วุฒากาศ ราว 2 กม. มีพื้นที่โครงการกว่า 2 หมื่น ตร.ม. ตั้งอยู่หน้าโครงการ “เดอะ เลค @ เมโทร พาร์ค” ของ PF ซึ่งมีชุมชนรองรับ 4 พันครัวเรือน และจะขยายเป็น 5 พันครัวเรือนในเร็วๆ นี้ คาดว่าจะเปิดโครงการได้ราวไตรมาส 4 ปี 2557

อีกแห่ง “เมโทร อีสต์ ทาวน์” บนถนนสุขุมวิท 77- ลาดกระบัง ใกล้ทางด่วนมอเตอร์เวย์ และแอร์พอร์ตลิงก์สถานีลาดกระบัง ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 1.5 กม. พื้นที่โครงการราว 1.5 หมื่น ตร.ม. ตั้งอยู่หน้าโครงการเพอร์เฟค เพลส และเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ ของ PF ซึ่งมีชุมชนรองรับ 1 พันครัวเรือน และจะขยายเพิ่มเป็น 1.6 พันครัวเรือน คาดว่าจะเปิดบริการในไตรมาส 3 ปี 2557

ปัจจุบัน ทั้ง 2 โครงการขายพื้นที่ได้แล้วกว่า 70% ซึ่งพื้นที่ขายสำคัญคือ ซูเปอร์มาร์เก็ต ได้ MaxValue เข้ามาเป็นผู้เช่า มูลค่าของทั้ง 2 โครงการรวมกันราว 1.5 พันล้านบาท โดย PF ให้ “วีรีเทล (We Retail)” บริษัทย่อยที่ PF ถือหุ้นอยู่ 90% เป็นผู้พัฒนา ลงทุน และบริหาร โครงการชอปปิ้งมอลล์ของกลุ่ม โดยชูกิมมิค “พัฒนาโครงการให้เกิดเป็นคู่”

“วีรีเทล” เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เดิมชื่อ “ไดโดมอน กรุ๊ป” แต่หลังจากกลุ่ม PF ได้ขายหุ้นไดโดมอนให้กับกลุ่มฮอทพอตไปแล้ว PF จึงได้ดำเนินจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อบริษัทเป็น “วีรีเทล” เมื่อเดือน พ.ย. 2554 พร้อมกับวัตถุประสงค์ของบริษัท คือเพื่อดำเนินธุรกิจด้านศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์

เป็นเวลาเพียงปีกว่าหากนับจากวันที่เปลี่ยนชื่อและตั้งวัตถุประสงค์ของ “วีรีเทล” เพื่อมุ่งสู่ธุรกิจศูนย์การค้าอย่างชัดเจน แต่อันที่จริงชายนิดใช้เวลาศึกษาเรื่องการเปิดศูนย์การค้ามานานกว่า 4 ปี เพียงแต่ที่ผ่านมา เขาต้องอดใจรอกว่าจะได้พื้นที่และผู้บริหารที่เหมาะสม

ผู้บริหารที่ชายนิดหมายถึงคือ สมคิด ตันทัดวาณิชย์กุล ผู้ที่นับว่าเป็น “มือฉมัง” ด้านการค้าปลีก โดยเฉพาะในรูปแบบคอมมูนิตี้ มอลล์ เขาเป็นอดีตซีอีโอของ “สยามฟิวเจอร์ พร็อพเพอร์ตี้” ในเครือสยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ (SF) และอยู่ในวงการนี้มากว่า 24 ปี

ปัจจุบันสมคิดก่อตั้งบริษัท ธิงค์เวิร์ค ขึ้นมาเพื่อรับเป็นที่ปรึกษาให้กับโครงการชอปปิ้งมอลล์ขนาดย่อม ตัวอย่างโครงการที่ผ่านมา ได้แก่ เดอะเซอร์เคิล, เสนาเฟสต์, พอร์โตชิโน่, “เอ-ลิงก์” ของบริษัท แอร์พอร์ต ลิ้งค์ สแควร์ ผู้พัฒนา ชอปปิ้งมอลล์ที่เชื่อมต่อกับสถานีแอร์พอร์ตลิงก์รามคำแหง และ “โชว์ ดีซี” ซึ่งเป็นศูนย์กระจายสินค้ารูปแบบใหม่ ภายใต้ความร่วมมือระหว่างนักลงทุนไทย-จีน-มาเลเซีย รวมถึง โครงการ “ซูเปอร์แบรนด์ มอลล์” ในเซี่ยงไฮ้ เป็นต้น

เนื่องจากการทำงานกับกลุ่ม PF สมคิดเข้ามานั่งตำแหน่งที่ปรึกษาและผู้บริหารโครงการ เขายอมรับว่า เวลาส่วนใหญ่ในช่วง 2-3 ปีนี้ เขาคงต้องทุ่มเทให้กับงานของกลุ่ม PF มากขึ้น เพราะต้องดูทั้งเรื่องการขายและการบริหาร

ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่เลือกสร้างชอปปิ้งมอลล์ในโครงการบ้านหรือคอนโดของตน แต่ก็มีบางรายที่เลือกสร้างชอปปิ้งมอลล์ขนาดย่อมนอกทำเลของตน เพื่อเป็นการชิมลางในตลาดค้าปลีกที่ร้อนแรงแต่ยั่วใจ

กระแสความนิยมสร้างคอมมูนิตี้ มอลล์ ของบริษัทพัฒนาบ้านและคอนโด ทำให้หลายฝ่ายมองว่า ในอนาคต หากโครงการคอนโดหรือบ้านใดไม่มีชอปปิ้งมอลล์ในอาณาบริเวณ คงอยู่ได้ยากแล้ว ทั้งในแง่ของการตลาดและการขาย รวมถึงการประกาศศักดาของบริษัทในวงการอสังหาฯ (หรือแบรนดิ้ง) ด้วยเหตุนี้ บางรายถึงขนาดต้องหาพันธมิตรเพื่อมาสร้าง ชอปปิ้งมอลล์ในโครงการอสังหาฯ ของตน อาทิ เพียวสัมมากร และ LPN เป็นต้น

“เฉพาะเมโทร ทาวน์ 2 โครงการนี้ที่จะอยู่ใกล้โครงการบ้านและคอนโดของพร็อพเพอร์ตี้ฯ เพื่อสร้างผลงานให้กับแบรนด์ก่อน แต่ในอนาคต ศูนย์การค้าของเราจะใหญ่ขึ้น และจะเน้นทำเลใกล้รถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยจะมีหรือไม่มีโครงการของเราอยู่ด้วยก็ได้ เพราะต่อไปทิศทางการเติบโตของศูนย์การค้าจะขยายไปตามการเติบโตของเมือง ซึ่งเกิดจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า” ชายนิดกล่าวพร้อมระบุว่า PF สะสมที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าไว้ถึง 2,200 ไร่

มองในแง่รายได้ สมคิดระบุว่า จริงๆ แล้วค่าเช่าจากโครงการ “เมโทร ทาวน์” ทั้ง 2 แห่ง คงสร้างรายได้ให้บริษัทรวมกันแค่เพียงกว่า 200 ล้านบาทต่อปี แต่ความสำคัญของทั้ง 2 โครงการ อยู่ที่เป็น “ก้าวเล็กๆ” อันเป็นก้าวสำคัญก้าวแรกของ PF ในวงการค้าปลีก โดยชายนิดย้ำหนักแน่นว่า ในอนาคต ธุรกิจค้าปลีกจะเป็นอีก “ขาสำคัญ” ในพอร์ตรายได้ของ PF

นอกจากนี้ ชายนิดยังได้วางยุทธศาสตร์ในการสร้างรายได้จากคอมมูนิตี้ มอลล์ ทั้ง 2 โครงการนี้ ด้วยการนำไปขายเป็นสินทรัพย์สำหรับจัดตั้งกองทุนอสังหาฯ (Property Fund) ในปี 2558 ซึ่งคาดว่าจะสร้างรายได้ถึง 2 พันล้านบาท

ประจักษ์พยานที่ยืนยันการให้ความสำคัญและและความเอาจริงเอาจังในธุรกิจค้าปลีกของ PF ได้เป็นอย่างดี นอกจากตัวบริษัท “วีรีเทล” และตัวผู้บริหารมืออาชีพอย่าง “สมคิด” แล้ว ก็ยังมีแผนการก่อสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่อีก 2 แห่ง ภายในไม่เกินต้นปีหน้า

โครงการแรกคือ โครงการศูนย์การค้าระดับมณฑล (District Mall) บนถนนรามอินทรา พื้นที่กว่า 1.5 แสน ตร.ม. ใช้งบลงทุน 6 พันล้านบาท อีกโครงการอยู่บนถนนรัชดาภิเษก บนพื้นที่กว่า 3 แสน ตร.ม. เป็น 2 อาคารอยู่ตรงข้ามกันบนถนนสองฝั่ง พัฒนาเป็นศูนย์การค้าระดับมหานคร (City Mall) มูลค่าโครงการรวม 1.2 หมื่นล้านบาท

นั่นหมายความว่า ในระยะเวลา 3 ปี วีรีเทลจะมีโครงการศูนย์การค้าอย่างน้อย 4 โครงการ รวมพื้นที่ก่อสร้างทั้งสิ้น 5 แสน ตร.ม. มูลค่าการลงทุนรวม 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งนับเป็นเงินทุนก้อนหนาที่สุดเท่าที่เคยมีบริษัทผู้พัฒนาบ้านและคอนโดไทยออกมาประกาศว่าได้เตรียมไว้ทุ่มในธุรกิจค้าปลีก  

ทั้งนี้ เงินลงทุนที่จะนำมาใช้ ส่วนหนึ่งมาจากการขายคอมมูนิตี้ มอลล์ 2 โครงการแรกเข้ากองทุนอสังหาฯ อีกส่วนมาจากการนำหุ้นของวีรีเทลกลับเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2558 และจากพันธมิตรญี่ปุ่น ซึ่งชายนิดแย้มว่า กำลังคุยกับบริษัทยักษ์ใหญ่ของญี่ปุ่น 2 ราย โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปชัดเจนภายในปีหน้า

สำหรับว่าที่พันธมิตรรายแรก เป็นผู้นำในกลุ่มธุรกิจค้าปลีกของญี่ปุ่น โดยหลายคนคาดว่าเป็น AEON ซึ่งกำลังโหมรุกหนักในอาเซียน และแสดงความสนใจในการเข้ามารุกธุรกิจค้าปลีกในเมืองไทยอย่างชัดเจน ส่วนอีกรายเป็นกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ของญี่ปุ่น ซึ่งคาดกันว่าน่าจะเป็นกลุ่มมิตซุย เนื่องจากทั้งคู่เป็นพันธมิตรในการบริหาร “คิโรโระ สกีรีสอร์ท”

ไม่ว่าจะเป็นพันธมิตรรายใด ก็น่าจะทำให้พอร์ตธุรกิจค้าปลีกของ PF แข็งแกร่งมากขึ้น ยิ่งบวกกับที่ดินในทำเลใกล้รถไฟฟ้ากว่า 2 พันไร่ของ PF การเติบโตแบบก้าวกระโดดในธุรกิจนี้ของ PF ก็คงเกิดขึ้นได้ไม่ยาก…

หากว่าธุรกิจชอปปิ้งมอลล์ในกรุงเทพฯ ไม่ “โอเวอร์ ซัปพลาย” หรือ “ฟองสบู่แตก” ไปเสียก่อน ซึ่งก็ยังเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด