วันพุธ, เมษายน 24, 2019
Home > Cover Story > พระราม 4 บูม “อสังหา-รีเทล” พรึ่บ

พระราม 4 บูม “อสังหา-รีเทล” พรึ่บ

 
แลนด์ลอร์ดรายใหญ่อย่าง “เครืออรรถกระวี” ประกาศปัดฝุ่นที่ดินของตระกูล ผุดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ “สวนเพลิน มาร์เก็ต” แม้เหตุผลข้อหนึ่งเกิดจากเงื่อนไขใหม่ในกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่มากไปกว่านั้น ทำเลย่านพระราม 4 มีการพัฒนาศักยภาพมากขึ้นและสามารถยกระดับเป็นเขตธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District: CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
 
โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ “มิกซ์ยูส” รวมมูลค่าหลายหมื่นล้านบนถนนพระราม 4 จะทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่กลางปี 2559 เริ่มจากโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษกตัดพระราม 4 จะมีทั้งอาคารสำนักงานสูง 12 ชั้น และโรงแรมขนาด 239 ห้อง มูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท
 
ส่วนโครงการ 92 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดถนนวิทยุ หรือที่ดิน ร.ร.เตรียมทหารเดิม ซึ่งเครือทีซีซีกรุ๊ปคว้าสิทธิ์การเช่าระยะเวลา 30 ปี จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตามแผนเบื้องต้นกำหนดเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ประกอบด้วยอาคารที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า ศูนย์การศึกษา ศูนย์สุขภาพ และศูนย์วัฒนธรรม มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท 
 
ห่างออกไปช่วงพระราม 4 ตัดเข้าสามย่าน สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย วางแผนสร้างคอมเพล็กซ์ มูลค่า 6,000 ล้านบาท
 
นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อีกหลายแห่ง เช่น อาคารล็อกซ์เล่ย์ อาคารแอลพีเอ็น ดีเวลลอปเมนท์ มาลีนนท์ทาวเวอร์ กรีนทาวเวอร์ อาคารศิรินรัตน์ อาคารมโนรมย์ อาคารสำนักงานใหญ่เชลล์ อาคารสำนักงานใหญ่เอสโซ่ อาคารทีโอที รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ กลุ่มรีเทลอย่างเทสโก้ โลตัส บิ๊กซี คอมมูนิตี้มอลล์ เชื่อมต่อไปยังอาณาจักร “ดิ เอ็ม ดิสทริค” ฝั่งสุขุมวิท 
 
ร.อ.อติชาติ อรรถกระวีสุนทร กรรมการบริหาร บริษัท อรรถเคหพัฒน์ ในเครืออรรถกระวี กล่าวว่า บริษัทมีแผนนำที่ดินสะสมของครอบครัวในย่านพระราม 4 และย่านพระราม 9 ออกมาพัฒนาต่อเนื่อง โดยปีนี้เริ่มพัฒนาที่ดินย่านพระราม 4 จำนวน 10 ไร่ เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ “สวนเพลิน มาร์เก็ต” พื้นที่รวม 10,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท โดยถือเป็นการกลับมาลงทุนรอบใหม่ของบริษัท หลังจากเมื่อ 3-5 ปีก่อน เปิดตัวคอมมูนิตี้มอลล์  K-village และ A Square ในซอยสุขุมวิท 26 ซึ่งเชื่อมต่อมาถึงย่านพระราม 4 ด้วย 
 
นอกจากนี้ ยังมีที่ดินอีกหลายแปลง แต่เป็นแปลงขนาดเล็ก 5-7 ไร่ เช่นที่ดินตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งเตรียมพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 
 
ต้องยอมรับว่า “อรรถกระวีสุนทร” เป็นตระกูลเก่าแก่ และเก็บซื้อที่ดินจำนวนมาก ต้นตระกูล คือ สงวน ศตะรัต เป็นมหาดเล็กในวังสมเด็จกรมพระยาดำรงราชานุภาพ ต่อมาโยกย้ายตำแหน่งข้าราชการในหลายจังหวัด เป็นทั้งนายอำเภอ อัยการ ข้าหลวงมหาดไทย เจ้าเมือง ปลัดมณฑล จนถึงสมุหเทศาภิบาล จนได้โปรดเกล้าฯ เป็นพระยาอรรถกระวีสุนทร และเป็นองคมนตรีในปี 2475 
 
ภายหลังการเปลี่ยนแปลงการปกครองของประเทศไทย มีการยุบตำแหน่งสมุหเทศาภิบาล พระยาอรรถกระวีสุนทร พ้นจากตำแหน่งสมุหเทศาภิบาลมณฑลปราจีนบุรี เป็นข้าหลวงตรวจการกระทรวงมหาดไทย และเป็นข้าหลวงใหญ่ในสังกัดคณะรัฐมนตรีจนครบเกษียณอายุรับราชการ
 
นอกจากการเป็นข้าราชการ พระยาอรรถกระวีสุนทรตั้งบริษัท อรรถกระวี ให้ทายาทบริหาร เริ่มจากการทำธุรกิจเหมืองแร่ ทำตลาดสด ให้เช่าที่ดินเปล่า สร้างตึกแถว อาคารสำนักงานให้เช่า สร้างคอนโดมิเนียม จนกระทั่งเริ่มพัฒนาโครงการค้าปลีก K-Village, A Square และสวนเพลินมาร์เก็ต
 
ปัจจุบันรายได้หลักของกลุ่มอรรถกระวียังมาจากการให้เช่าทั้งที่ดินและอาคาร โดยเหลือที่ดินรอการพัฒนาอีก 2 ทำเล คือ พระราม 4 และพระราม 9 โดยในพระราม 9 มีที่ดินแปลงใหญ่รวมกัน 300 ไร่ ซึ่งปล่อยเช่าไปบางส่วนและเตรียมหยิบที่ดิน 30 ไร่ บริเวณสี่แยกถนนประดิษฐ์มนูธรรม พัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์อีก 1 แห่ง 
 
สำหรับ “สวนเพลินมาร์เก็ต” เน้นจับกลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ กลุ่มครอบครัวและชาวต่างชาติที่พักอาศัยย่านสุขุมวิท พระราม 4 และพนักงานบริษัทในอาคารสำนักงานรอบโครงการ รัศมี 2-5 กิโลเมตร จำนวนมากกว่า 10,000 คน  ซึ่งทั้ง 3 โครงการ แม้อยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน แต่มีจุดขายต่างกัน โดย K-Village เน้นกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์ ส่วน A Square เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ของธุรกิจ เน้นความเป็นเอ็กซ์คลูซีฟ ทุกร้านมีแม็กเน็ตในตัวเอง ทั้งสไตล์ร้านพื้นที่ขนาดใหญ่ มีความโดดเด่น 
 
ขณะที่สวนเพลินมาร์เก็ตเน้นคนทำงาน ลูกค้าระดับกลาง ลูกค้าที่อยากหาซื้อสินค้าสไตล์ฮิปๆ เหมือนตลาดจตุจักร และเป็นจุดขายที่ต่างจากไฮเปอร์มาร์เก็ตอย่างสิ้นเชิง มีการจัดแบ่งโซนร้านค้า 250 ร้านค้า เช่น โซนร้านอาหารและเครื่องดื่ม มีร้านอาหารเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง โซนแฟชั่น โซนสัตว์เลี้ยง โซนสุขภาพและความงาม โซนแต่งบ้าน โซนของสะสมและโซนไอที  
 
“ถือเป็นจังหวะของบริษัทในการพัฒนาที่ดินย่านพระราม 4 ที่เก็บมานานกว่า 80 ปี เพราะวันนี้ พระราม 4 เป็นถนนสายหลักของกรุงเทพฯ มีศักยภาพทางเศรษฐกิจมาก มีจุดเด่นในแง่ผู้อยู่อาศัยและผู้สัญจรไปมาหนาแน่น ดูจากตึกรามบ้านช่อง คอนโดมิเนียมจำนวนมากและต่อแถวรอขึ้นอีกหลายโครงการ ขณะที่ยังไม่มีโครงการที่ตอบโจทย์ลักษณะนี้ ลูกค้าสามารถเลือกใช้บริการ อยากกินอาหารไฮเอนด์ก็ไป K-Village แต่ถ้าต้องการเปลี่ยนบรรยากาศสบายๆ เพลินๆ ไม่แพงมาก ต้องมาที่สวนเพลิน” ร.อ.อติชาติกล่าว 
 
ที่สำคัญ การขยายฐานจับกลุ่มพนักงานออฟฟิศยังสอดรับกับตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีแนวโน้มขยายตัว โดยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่ามีพื้นที่สำนักงานมากกว่า 2.36 แสน ตร.ม. อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2558-2559 แม้ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แต่การที่รัฐบาลมีมาตรการส่งเสริมให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (IHQ) และบริษัทการค้าระหว่างประเทศ (ITC) ในกรุงเทพฯ มากขึ้น เช่น การลดหย่อนภาษี จะส่งผลบวกต่อตลาดออฟฟิศ 
 
กรณีเอฟวายไอเซ็นเตอร์มีกลุ่มผู้เช่าแห่จองพื้นที่ล่วงหน้ามากกว่า 50% ก่อนเปิดให้บริการนานกว่าครึ่งปีและดันอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นเกินเป้าหมาย ถือเป็นสัญญาณสะท้อนศักยภาพของย่านพระราม 4 อย่างชัดเจน  
 
ไม่ใช่แค่ความคึกคักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือบิ๊กโปรเจ็กต์ “มิกซ์ยูส” เท่านั้น แต่ยังรวมถึงสมรภูมิค้าปลีกที่เริ่มร้อนแรงขึ้นอีกครั้งด้วย