วันอังคาร, สิงหาคม 22, 2017
Home > Cover Story > ผู้เล่น “หน้าใหม่” กับโอกาสช่วงอสังหาฯ ขาลง

ผู้เล่น “หน้าใหม่” กับโอกาสช่วงอสังหาฯ ขาลง

 
หลังการประกาศปรับลดการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทยักษ์ใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่าง “แสนสิริ” ซึ่งเป็นไปตามแผนธุรกิจปีนี้ที่จะเป็นแบบ “ระมัดระวัง” สอดรับกับทิศทางภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ปี 2557 ซึ่งที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ หลายรายมองตรงกันว่าน่าจะอยู่ในอาการ “ทรงตัว” 
 
เนื่องด้วยการแข่งขันที่สูงในธุรกิจนี้ การปล่อยสินเชื่อที่ยากขึ้นของสถาบันการเงิน บวกกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และสถานการณ์การเมืองที่น่าวิตกยิ่งขึ้น หลังการ “ปิดกรุงเทพฯ” ส่อแววยืดเยื้อและอาจรุนแรง
 
ภายใต้บรรยากาศดังกล่าว ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ รายเล็ก ทั้ง “หน้าเก่า” และ “หน้าใหม่” หลายรายต่างพากันลดและชะลอการเปิดโครงการ โดยเฉพาะโครงการคอนโด ซึ่งคาดว่าปีนี้จะมีโครงการคอนโดเปิดใหม่ลดลง 20% จากปี 2556 ถึงกระนั้น เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมาก็ยังมีผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่กล้าจัดงานเปิดการขายคอนโดอย่างเป็นทางการ  
 
Library Houze พัฒนาโดยบริษัท ดิ เอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ เป็นโครงการคอนโดสูง 8 ชั้น บนพื้นที่ 1 ไร่ 91 ตร.ว. มูลค่าโครงการราว 400 ล้านบาท ขนาดห้องมีตั้งแต่ 23-35 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่เกือบ 1 ล้านถึงกว่า 2 ล้านบาท จำนวน 221 ยูนิต เปิดจองไปแล้ว 2 วัน เมื่อวันที่ 19 ต.ค. และ 30 พ.ย. 2556 โดยทำยอดจองได้ถึง 80%
 
ส่วนการเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 18 ม.ค. ที่ผ่านมา ราคาห้องถูกปรับขึ้นราว 5-10% โดยราคาเริ่มต้นสำหรับห้อง 23 ตร.ม. อยู่ที่ 1.44 ล้านบาท ขณะที่ห้อง 35 ตร.ม. ราคาเกือบ 2.5 ล้านบาท คาดว่าจะปิดการขายได้หมดภายในเดือนนี้ ซึ่งเร็วกว่าที่เคยคาดการณ์ว่าจะขายหมดภายในเดือน มี.ค.
 
Library Houze ถือเป็นโครงการคอนโดแรกบนถนนประชาอุทิศ ซึ่งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี ใกล้ชุมชนขนาดใหญ่ และห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงสถานีสุขสวัสดิ์ไม่ถึง 2 กิโลเมตร ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง “พฤกษา” ก็เตรียมเปิดตัวคอนโด “Privacy” ขนาดกว่า 220 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านต้นๆ ในทำเลไม่ไกลกันนัก โดยจะเปิดจองภายในเดือน ก.พ. นี้ 
 
“ความสำเร็จของโครงการนี้ เกิดจากความที่เราค่อนข้างถนัดที่ฝั่งธน โดยเฉพาะบริเวณประชาอุทิศ เพราะผมเป็นคนในพื้นที่ตรงนี้ ทำให้เราเห็นศักยภาพของที่ดินตรงนี้  ทำให้เราได้ที่ดินตรงนี้มาเร็ว และทำให้เราเป็นเจ้าแรก เพราะถนนเส้นนี้ยังไม่มีคอนโด พอตรงนี้ยังไม่มีคู่แข่งรายใหญ่ เราก็มองว่ามันไม่ยากสำหรับโครงการขนาด 200 กว่ายูนิต” นุชิต นาคเพ็ชร์พูล หนึ่งในผู้บริหารหนุ่มแห่งบริษัท ดิ เอสเตทฯ กล่าว
 
ขณะที่ศุภกิจ รวีอร่ามวงศ์ ในฐานะกรรมการผู้จัดการแห่ง ดิ เอสเตทฯ มองว่า หากบริษัทเปิดโครงการช้าไปราว 3-4 เดือน หรือหลังจากที่ “รายใหญ่” เข้ามาเปิดตัวในย่านนี้ก่อนแล้ว เกมการแข่งขันจะพลิก และในฐานะผู้ประกอบการรายเล็ก คงจะต้องพบกับความลำบากมากทีเดียว 
 
“เราเริ่มซื้อที่เดือน 8 ปีที่แล้ว เริ่มเปิดจองเดือน 10 คือพอได้ที่ปุ๊บ เราก็คุยกับทีมตลาด ตกผลึกไอเดีย แล้วก็ดำเนินการเร็วมาก ซึ่งนี่ถือเป็นข้อดีของบริษัทขนาดเล็ก”  
 
ก่อนหน้านี้ นุชิตและศุภกิจเคยพยายามหาผู้ร่วมทุน แต่ไม่มีใครร่วมด้วย เพราะมองว่ายังไม่เคยมีผู้ประกอบการมาพัฒนาโครงการแถวนี้ ซึ่งตรงข้ามกับมุมมองของพวกเขาที่ว่า ถ้าไม่เป็นผู้นำ บริษัทก็ต้องเดินตามรายแรกหรือรายใหญ่ในทุกก้าว ทั้งการตั้งราคา กำหนดสเป็ค รวมถึงการตลาดและโปรโมชั่น ซึ่งโอกาสชนะมีน้อยมาก 
 
ทั้งนี้ ความสำเร็จของโครงการยังมาจากการจับกลุ่มเป้าหมายหลักคือนักลงทุน โดยชูจุดขายคือการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยทั้งคู่มั่นใจว่าผู้ซื้อจะสามารถปล่อยห้องให้เช่าได้อย่างแน่นอน เพราะหลังจากลงสำรวจพื้นที่พบว่า โซนนี้มีห้องเช่าระดับบนอยู่น้อย ขณะที่มีความต้องการอยู่มาก โดยเฉพาะในกลุ่มนักศึกษาและบุคลากรของมหาวิทยาลัยฯ รวมถึงพนักงานธนาคารกสิกรไทย ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ไม่ไกลจากจุดนี้   
 
“ยอดจองของเรามีกลุ่มนักลงทุนประมาณ 80% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการในย่านประชาอุทิศ เพราะคนกลุ่มนี้มีเงินเก็บและรู้จักตลาดที่อยู่อาศัยย่านนี้ดี ผมเชื่อว่า ในภาวะปัจจุบัน การลงทุนปล่อยเช่าในย่านนี้น่าจะคุ้มค่าเงินลงทุนกว่าย่านสุขุมวิท เพราะตรงนั้นราคาห้องสูง แต่การแข่งขันก็สูง ความเสี่ยงก็สูงตามไป” ศุภกิจระบุ
 
ด้วยเหตุนี้ จำนวนห้องขนาดเล็กจึงมีสูงถึง 50% ของยูนิตทั้งหมด เพราะศุภกิจมองว่า ผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนต้องการห้องที่ราคาไม่แพงเพื่อจะได้คืนทุนเร็ว ขณะที่ห้องขนาดใหญ่น่าจะถูกใจผู้ซื้อที่ต้องการอยู่เองมากกว่า โดยขณะนี้ โครงการอยู่ระหว่างการยื่นขออนุมัติศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) คาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างไตรมาส 2 ปี 2557 และจะแล้วเสร็จไตรมาส 3 ปี 2558  
 
ทั้งนี้ “ดิ เอสเตท ดีเวลลอปเมนท์” ถือเป็นบริษัทหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ โดยเกิดจากการร่วมทุนระหว่างบริษัท สร้างดี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กับกองทุน TERRASIA ของสิงคโปร์ กับมีทุนจดทะเบียน 55 ล้านบาท โดยถือหุ้นในสัดส่วน 80-20 ตามลำดับ 
 
ขณะที่บริษัท สร้างดีฯ ก่อตั้งโดยผู้บริหารทั้ง 2 หนุ่ม ซึ่งถือหุ้นร่วมกับเพื่อนอีก 3 คน ด้วยทุนจดทะเบียนแรกเริ่ม 8 ล้านบาท ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2555 โดยเป็นความฝันและความชอบที่จะตรงกันของทั้งศุภกิจและนุชิตที่ต้องการเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาฯ หลังจากชิมรางในวงการด้วยการเป็นโบรกเกอร์ซื้อขายที่ดินอยู่นานนับปี
 
หลังจากเรียนจบ MBA จากอเมริกา ศุภกิจเข้าทำงานกับธนาคาร Standard Chartered ในแผนกสินเชื่อลูกค้ารายใหญ่ โดยเคยดูแลลูกค้าเป็นบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทำโครงการคอนโดหลักพันล้านอยู่หลายครั้ง ทำให้เขามีความคุ้นเคยเกี่ยวกับฐานะการเงิน ต้นทุนอสังหาฯ การหมุนเวียนเงินสด และที่สำคัญคือ ได้เห็น “มาร์จิ้น” ของธุรกิจนี้ 
 
ขณะที่ความชำนาญในทำเลย่านฝั่งธนของนุชิต มีส่วนช่วยเติมเต็มให้การทำธุรกิจโบรกเกอร์ร่วมกันของคู่ไปได้ด้วยดี กระทั่งวันหนึ่งที่ทั้งคู่ได้ที่ดินแปลงสวยแถวกระทุ่มแบนมา ประจวบกับมีลูกค้าชวนให้ทั้งคู่ร่วมลงทุนพัฒนาอาคารพาณิชย์ร่วมกัน ทั้งคู่จึงเตรียมก้าวเข้าสู่ธุรกิจนี้อย่างจริงจัง  
 
ต่อมาลูกค้าเปลี่ยนใจไม่ลงทุน แต่ด้วยความเชื่อมั่นในศักยภาพของที่ดินและโครงการ ทั้งคู่จึงระดมทุนกับเพื่อนอีก 3 คน จัดตั้งเป็นบริษัท สร้างดีฯ เพื่อลุยโครงการอาคารพาณิชย์ “SDD กระทุ่มแบน-แคลาย” 2 โครงการ มูลค่าโครงการละ 30 ล้านบาท จนแล้วเสร็จ จากนั้นจึงตามมาด้วยโครงการอพาร์ตเมนท์ย่านประชาชื่น มูลค่าก่อสร้าง 20 ล้านบาท 
 
“โครงการ Library Houze เป็นคอนโดแห่งแรกของเรา และเป็นโครงการแรกที่เรามีการร่วมทุน โดยเป็นการร่วมทุนกับต่างชาติ เพราะเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูง เราเลยต้องไปหาผู้ร่วมทุนมา การที่เราไปดึงกองทุนสิงคโปร์มา แม้จะไม่เยอะ แต่เรามองว่า ตรงนี้จะเป็นฐานเพิ่มทุน เป็นแหล่งเงินทุนให้กับเราในอนาคต” ศุภกิจกล่าว 
 
ทั้งนี้ กลุ่มกองทุน TERRASIA เป็นไพรเวทฟันด์จากสิงคโปร์ ซึ่งมีความสนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แถบอาเซียน โดยนอกจากประเทศไทย กองทุนนี้ยังได้เตรียมลงทุนในกัมพูชาและเวียดนาม โดยศุภกิจได้คอนเนคชั่นของนักลงทุนจากสิงคโปร์กลุ่มนี้มาจากการทำงานที่ Standard Chartered
 
“จุดเด่นของ “สร้างดีฯ” คือ เรารู้วิธีการลงทุน รู้ว่าต้องมีทุนจดทะเบียนเท่าไร ควรมีทุนเท่าไร ควรกู้เท่าไร การหาเงินทุนเป็นยังไง และมีคอนเนคชั่นต่างๆ พร้อม”
 
นอกจาก Library Houze ในปีนี้ บริษัทยังมีแผนพัฒนาโครงการต่อเนื่องอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการวิลล่าในเชียงใหม่ จับกลุ่มชาวต่างชาติวัยเกษียณและนักลงทุนสิงคโปร์ จำนวน 20 หลัง หลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าโครงการกว่า 200 ล้านบาท และโครงการอาคารพาณิชย์ย่านฝั่งธนบุรี มูลค่าโครงการกว่า 400 ล้านบาท 
 
สำหรับแนวทางการลงทุนจะเน้นการร่วมทุน ศุภกิจกล่าวว่า ตั้งใจจะให้บริษัท สร้างดีฯ เป็น Holding Company ขณะเดียวกันนอกจากกองทุน TERRASIA บริษัทยังพร้อมเปิดหาผู้ร่วมทุนรายใหม่ โดยเป้าภายในปี 2560 ของบริษัทคือ การพัฒนาโครงการให้ได้ปีละ 3 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมสูงกว่า 1 พันล้านบาทต่อปี  
 
“ข้อได้เปรียบของผู้เล่นรายใหม่และเป็นรายเล็กอย่างเราคือ ความคล่องตัว ฉะนั้นเราต้องมีความยืดหยุ่นต่อสถานการณ์ให้ได้มากกว่ารายใหญ่ ขณะที่ข้อเสียเปรียบของเราคือ เรื่องชื่อเสียงและเงินทุนที่เราสู้เขาลำบาก ในการก้าวข้ามข้อเสียเปรียบตรงนี้ เราต้องเน้นที่ตัวสินค้า เน้นกลุ่มตลาดที่เฉพาะเจาะจง (niche) ซึ่งคอนเซ็ปต์ของเราชัดเจน คือไม่วิ่งชนกับรายใหญ่ หรือไม่เช่นนั้นก็ต้องทำให้เร็วกว่า” 
 
จากมูลค่าโครงการหลักสิบล้านต้นๆ เมื่อ 2 ปีก่อน มาสู่มูลค่ารวมของโครงการต่อปีที่หลักพันล้าน แม้จะดูเป็นการเติบโตแบบเขย่งก้าวกระโดด แต่ทั้งสองหนุ่มมองว่าเป็นการเติบโตที่อยู่ในแผนเพียงแต่มาเร็วกว่าวางแผนไว้อันเป็นผลจากวิธีคิดและแนวการทำงานที่ถูกต้อง 
 
ด้วยความสำเร็จเหล่านี้ จึงไม่น่าแปลกใจที่สองผู้บริหารวัยละอ่อนจะกลายเป็นผู้เล่น “หน้าใหม่” ที่โดดเด่นและเป็นที่น่าจับตาโดยเฉพาะในช่วงภาวะตลาดอสังหาฯ เซื่องซึมเช่นทุกวันนี้