วันพุธ, มีนาคม 29, 2017
Home > Entrepreneurship > บิ๊กโปรเจกต์พลิกโฉม “จตุจักร” แผนโกยรายได้แสนล้าน

บิ๊กโปรเจกต์พลิกโฉม “จตุจักร” แผนโกยรายได้แสนล้าน

ตลาดนัดจตุจักรกลับมาคึกคักสุดขีดอีกครั้ง และขยายทำเลทองกว้างขวางออกไปรอบด้าน เมื่อรัฐบาล “ยิ่งลักษณ์” เปิดทางให้ทุกหน่วยงานลุยแผนลงทุนบิ๊กโปรเจกต์ เพื่อกอบโกยรายได้จำนวนมหาศาล

ไม่ว่าจะเป็นการสร้างโครงข่ายคมนาคมรองรับรถไฟหลากสีเพื่อสร้างศูนย์กลางหรือ “ฮับ” การขนส่งขนาดใหญ่  โครงการพัฒนาที่ดิน “หมอชิตเก่า” ของกรมธนารักษ์ 63 ไร่ เชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ และยาวไปถึงแผนเนรมิตเมืองใหม่มูลค่ามากกว่า 1.3 แสนล้านบาท เนื้อที่ 357 ไร่ หลังตึกเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ ซึ่งการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ซุ่มศึกษามานาน และลุ้นรัฐบาลหลายชุดอนุมัติหลายรอบ
    
ตามแผนหลักของทั้ง 3 หน่วยงานนั้น กระทรวงคมนาคมตั้งเป้าขยายโครงการรถไฟชานเมืองเข้าสู่สถานีบางซื่อ ทั้งสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ และสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ บวกกับรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งคาดว่าจะมีผู้คนเดินเข้าออกพื้นที่มากกว่าหลายล้านคนต่อวัน
    
ขณะที่โครงการคอมเพล็กซ์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งคณะกรรมการผังเมืองเพิ่งมีมติปรับพื้นที่บริเวณหมอชิตเก่า เปลี่ยนจากพื้นที่สีน้ำเงิน หรือที่ดินประเภทสถาบันราชการ  เป็นพื้นที่สีแดง พ.4 หรือที่ดินประ เภทพาณิชยกรรมในระดับที่สามารถพัฒนาได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน คือ 63 ไร่ เท่ากับเซ็นทรัลลาดพร้าว หรือที่ดินของการรถไฟฯ  จะมีทั้งโรงแรมขนาดใหญ่ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารพักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม  ศูนย์การค้าและแหล่งชอปปิ้งขนาดใหญ่
    
ส่วนบิ๊กโปรเจกต์ของการรถไฟฯ ถูกหยิบขึ้นมาปัดฝุ่นอีกครั้งภายใต้ปฏิบัติการ “ปฏิรูปรถไฟไทย” ซึ่งกระทรวงคมนาคมเพิ่งจัดเวิร์คช็อปเมื่อวันที่ 7 ธันวาคมที่ผ่านมา โดยเป็นการปฏิรูปทั้งองค์กร โครงสร้างและแนวปฏิบัติ เพื่อหารายได้และล้างขาดทุนขนานใหญ่ มีการตั้งหน่วยธุรกิจ 3 หน่วย คือ หน่วยธุรกิจด้านเดินรถโดยสารและสินค้า หน่วยธุรกิจด้านซ่อมบำรุงรถจักรและล้อเลื่อน และหน่วยธุรกิจด้านบริหารทรัพย์สิน ซึ่งจะนำที่ดินที่มีศักยภาพมาพัฒนาในรูปแบบชุมชนใหม่ มีทั้งที่พัก ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และโรงพยาบาล     
    
ทั้งนี้ ในจำนวนที่ดินทั่วประเทศของ รฟท. ที่มีศักยภาพประมาณ 36,000 ไร่ บอร์ดรถไฟได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาสำรวจข้อมูลและศึกษาโครงการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ 3 แห่ง คือ ย่านสถานีแม่น้ำ (พระราม 4) 277 ไร่ มูลค่า 12,242 ล้านบาท ย่านมักกะสัน พื้นที่ 512 ไร่ มูลค่า 296,680 ล้านบาท และย่านพหลโยธิน กม.11 หลังเอ็นเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ พื้นที่ 357 ไร่ มูลค่า 133,595 ล้านบาท
    
จักรพันธ์ ศรีไกรวิน กรรมการบริหารบริษัท เจ.เจ.เซ็นเตอร์ เจ้าของโครงการศูนย์การค้าอินสแควร์ กล่าวว่า เหตุผลสำคัญของการลงทุนโครงการอินสแควร์ เพราะรู้ว่าการรถไฟฯ มีแผนผุดคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่และทำเลย่านจตุจักรยังมีอนาคตอีกไกลมาก การขยายของเมืองและแนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียม ซึ่งจากการทำวิจัยข้อมูลปัจจุบันในพื้นที่รอบๆ ตลาดนัดจตุจักรมีกลุ่มเป้าหมายประมาณ 20,000 กว่าครัวเรือน ไม่นับกลุ่มพนักงานบริษัทเอกชน รัฐวิสาหกิจ ราชการ กลุ่มนักศึกษาและกลุ่มผู้โดยสารรถไฟฟ้า ทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที รวมกันเฉลี่ยวันละ 750,000 คน
    
อย่างไรก็ตาม แม้เจ.เจ.เซ็นเตอร์มองระยะเวลาคุ้มทุนของอินสแควร์อาจใช้เวลาถึง 7 ปี หลังจากเปิดให้บริการในต้นปีหน้า  และจุดขายเรื่องสินค้าอาจไม่ได้แตกต่างจากตลาดนัดจตุจักร แต่เน้นจุดแตกต่างเรื่องไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ความสะดวกสบาย เพราะพื้นที่ขาย 73,000 ตารางเมตร มีการแบ่งโซนร้านค้า 1,500 ยูนิตที่ชัดเจน และดึงร้านค้าชื่อดัง โดยเฉพาะกลุ่มร้านอาหาร เช่น แอนนาคาเฟ่ เคเอฟซี ทีเฮ้าส์ซูชิบาร์ และแคสเปอร์ เบอร์เกอร์ เพลินวาน คอฟฟี่ สร้างแรงดึงดูดลูกค้า ซึ่งจริงๆ เป็นกลุ่มเดียวกับคนเดินตลาดนัด นักท่องเที่ยว และกลุ่มตัวแทนส่งออกสินค้า

“เท่าที่เราสำรวจ มีคนเข้ามาในตลาดนัดจตุจักรช่วงสุดสัปดาห์ 2 แสนคนต่อวัน วันธรรมดาอาจบางตา และคนที่มาเดินอย่างน้อยจับจ่ายประมาณ 1,200บาทต่อคน นี่คือในกลุ่มเด็กอายุ 20ปี และการจับจ่ายจะสูงขึ้นตามอายุ เฉลี่ยสูงสุด 2,500 บาทต่อครั้ง สัดส่วนเป็นคนไทยเกือบ 70% ต่างชาติ 30% และส่วนใหญ่ใช้เวลาชอปปิ้ง  5-6  ชั่วโมง แต่อนาคตตัวเลขทั้งหมดจะเพิ่มมากกว่านี้หลายเท่า”

ขณะเดียวกัน ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้าอินสแควร์ที่เตรียมเปิดตัวเข้ามาชิงเค้กที่ก้อนใหญ่กว่าเดิมหลายเท่า บริเวณรอบๆ ตลาดนัดจตุจักรมีการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ไม่ว่าจะเป็นตลาด อ.ต.ก. ขององค์การตลาดเพื่อเกษตรกรที่มีการขยายศูนย์ในรูปโฉมทันสมัยและสวยงามมากขึ้น  รวมทั้ง อ.ต.ก.ยังเตรียมเปิดร้านสะดวกซื้อ “MOF Shop” สาขาแรกในจตุจักร การปรับพื้นที่ภายในของตลาดนัดติดแอร์ “เจ.เจ.มอลล์” จตุจักรพลาซ่า ตลาดนัดซันเดย์ จตุจักรเดย์แอนด์ไนท์ และยังเกิดโครงการใหม่ๆ อย่าง “จตุจักรกรีน” ซึ่งพยายามสร้างพื้นที่ “มีตติ้งเพลส” กับร้านอาหารเด่นๆ  บวกกับร้านจำหน่ายสินค้าประเภทนิชมาร์เก็ตจากกลุ่มเอสเอ็มอี

ถ้านึกถึงยุคบุกเบิกของตลาดนัดจตุจักรที่แทบไม่มีใครอยากเดิน เพราะสกปรก ไร้ระเบียบ ไม่มีใครรู้จักถนนย่านพหลโยธิน ระยะเวลากว่า 30 ปี ตลาดนัดใกล้เจ๊งในเวลานั้นกลายเป็นตลาดนัดที่ใหญ่ที่สุดในโลก เป็นแลนด์มาร์คของประเทศไทย และสมรภูมิค้าปลีกค้าส่ง

นี่กำลังเป็นจุดเปลี่ยนอีกครั้งของ “จตุจักร” ในฐานะเมืองใหม่และคอมเพล็กซ์มูลค่าหลายแสนล้าน ที่สำคัญงานนี้รัฐไม่ยอมปล่อยเงินก้อนโตหลุดมือแน่
 

ศูนย์การค้าและห้างรอบๆ ตลาดนัดจตุจักร
                                                             เจ้าของโครงการ                               อัตราค่าเช่า/เซ้ง    

อินสแควร์ (เปิดต้นปี 56)                               เจ.เจ.เซ็นเตอร์                             สัญญาเซ้ง 25 ปี 2-4 แสนบาท/ตร.ม.   ค่าเช่า 8,000-3 หมื่นบาท/เดือน

จตุจักรกรีน                                               ไฮทราฟฟิคมีเดีย                           สัญญา 3 ปี 3-4 แสนบาท                   ค่าเช่า 8,000-1 หมื่นบาท/เดือน

เจ.เจ.มอลล์                                               กลุ่มตระกูลวิเศษสินธพ                                                               ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน

ตลาดจตุจักรพลาซ่า                                     เจริญพลาซ่า (เจริญ พูลวรลักษณ์)        สัญญาเช่า 3 ปี 390,000 บาท/แผง    

ตลาดซันเดย์                                               ธนสารสมบัติพัฒนา                         สัญญาเช่า 5 ปี เฉลี่ย 1 แสนบาท/ตร.ม.

ตลาดจตุจักรสแควร์                                       นวลจันทร์ออโต้                             อยู่ระหว่างการพิจารณาอัตราใหม่

ตลาด อ.ต.ก.                                               องค์การตลาดเพื่อเกษตรกร               ค่าเซ้งเฉลี่ย 3-4 แสนบาท