วันจันทร์, พฤษภาคม 21, 2018
Home > Cover Story > ดัชนีอสังหาฯ แนวตั้ง ชี้เศรษฐกิจไม่ปังอย่างที่รัฐคิด

ดัชนีอสังหาฯ แนวตั้ง ชี้เศรษฐกิจไม่ปังอย่างที่รัฐคิด

ช่วงปลายปี 2560 มาถึงช่วงเดือนแรกของศักราชใหม่ หลายสำนักออกมาคาดการณ์ทิศทางเศรษฐกิจไทยในปี 2561 ว่ามีทิศทางและอนาคตที่สดใส อีกทั้งยังประเมินตัวเลข GDP ว่าจะมีการเติบโตถึง 4 เปอร์เซ็นต์

จนถึงเวลานี้แม้จะยังไม่มีใครให้คำตอบที่ชัดเจนได้ว่า คำทำนายเกี่ยวกับภาพรวมเศรษฐกิจนั้นจะถูกต้องไปทั้งหมดหรือไม่ กระนั้นตัวเลขจากการคาดการณ์ดังกล่าวก็ยังเป็นเสมือนน้ำหล่อเลี้ยงให้กับนักลงทุนทั้งหน้าเก่า หน้าใหม่ ที่กำลังตัดสินใจลงทุน

แม้เราจะไม่อาจปฏิเสธได้ว่า การลงทุนของภาครัฐเป็นส่วนสำคัญในการกระตุ้นให้เกิดการขยายตัวของอุตสาหกรรม และธุรกิจอื่นๆ อาทิ อุตสาหกรรมรถยนต์ อุตสาหกรรมท่องเที่ยว และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสำนักงานเศรษฐกิจการคลังประเมินว่าปี 2561 การลงทุนภาครัฐน่าจะขยายตัวอยู่ที่ 11.90 เปอร์เซ็นต์ ปัจจัยสำคัญคือการขับเคลื่อนการใช้จ่ายของภาครัฐผ่านโครงการขนาดใหญ่

อัตราการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตขึ้นเสมือนเงาตามตัวของเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อใดที่ภาครัฐเปิดเผยแผนก่อสร้างโครงการระบบขนส่งมวลชนชนิดนี้ บรรดานักลงทุนทั้งแบรนด์ใหญ่และค่ายเล็กต่างพากันปักหมุดจับจองพื้นที่สำหรับก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ที่เกิดขึ้นแบบประกบคู่ขนานไปกับเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้า

ในช่วงเวลานั้นหลายค่ายคงจะประเมินถึงกระแสตอบรับต่อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ว่าน่าจะได้รับการตอบรับที่ดี รวมไปถึงการเจาะตลาดกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย และการประเมินยอดผู้ใช้บริการรถไฟฟ้า จึงไม่น่าแปลกใจที่จำนวนที่อยู่อาศัยแนวตั้งจะเพิ่มจำนวนมากขึ้นในเวลาอันรวดเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นจำนวนมากจนเรียกได้ว่าเกินความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค นั่นน่าจะมาจากผลสำรวจของภาครัฐในช่วงก่อนก่อสร้างโครงการว่าจะมีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าในเส้นทางดังกล่าวประมาณ 2 แสนคนต่อวัน หากแต่หลังโครงการเสร็จสิ้นและมีการสร้างเส้นทางเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินแล้วก็ตาม แต่ยังมีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าประมาณ 5 หมื่นคนต่อวัน

การลดลงของผู้โดยสารบนเส้นทางดังกล่าวน่าจะมีสาเหตุมาจากอัตราค่าโดยสารที่สูงขึ้นโดยเฉลี่ยไป-กลับ ประมาณ 200 บาทต่อวัน

และปัญหาดังกล่าวก็ย่อมส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อค่าใช้จ่ายในการเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญให้ประชาชนนำมาพิจารณาเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยในย่านดังกล่าว นั่นทำให้เกิดปัญหาคอนโดมิเนียมบนเส้นทางสายสีม่วงโอเวอร์ซัปพลาย

ทั้งนี้จำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยแนวตั้งในช่วงก่อนการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั้นมีประมาณ 1.3 หมื่นหน่วย และหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าไปแล้ว รวมไปถึงภายหลังจากการสร้างเส้นทางเชื่อมต่อระหว่างสายสีม่วงกับสายสีน้ำเงิน เหลือจำนวนคอนโดมิเนียมอยู่ถึง 8,000-9,000 หน่วย

ปัญหาค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าเดินทางที่เป็นส่วนหนึ่งที่ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งที่แม้ว่าจะทำการจองห้องของโครงการไปแล้ว ไม่ดำเนินการต่อ ยอมทิ้งเงินดาวน์ และมองหาทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

กระนั้นการตกค้างของจำนวนคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ได้นั้น ดูจะเป็นเรื่องยากหากโครงการจะลดราคาขายลง เพราะอาจจะส่งผลต่อความรู้สึกของลูกค้าที่ได้ซื้อไปก่อนหน้านี้ ทางออกสำหรับปัญหาดังกล่าวอาจจะเป็นการจัดแคมเปญแจกแถมเพื่อดึงดูดใจผู้บริโภค

สำหรับโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างและยังอยู่ในระหว่างการประกาศขายนั้น หากมีลูกค้าให้ความสนใจไม่ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ โอกาสที่จะได้รับการพัฒนาโครงการต่อดูจะเป็นไปได้ยาก เพราะธนาคารคงไม่อนุมัติเงินกู้ง่ายๆ “ทางออกอาจจะอยู่ที่ชะลอโครงการออกไปและคืนเงินให้กับลูกค้า” สุรเชษฐ กองชีพ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ กล่าว

การคงเหลือของจำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยแนวตั้ง อาจจะเป็นการส่งสัญญาณว่า สถานการณ์เศรษฐกิจไทยยังไม่ดีขึ้นอย่างที่หลายฝ่ายคิดและคาดหวัง แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามอย่างหนักที่จะกระจายเม็ดเงินให้ลงไปยังฟันเฟืองที่เป็นฐานรากของระบบเศรษฐกิจ

ทั้งโครงการบัตรคนจน หรือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ ที่เริ่มเฟส 2 ไปเมื่อช่วงต้นเดือนมกราคมที่ผ่านมา ที่มีประชาชนไปลงทะเบียนไม่มากเหมือนเฟสแรก สาเหตุอาจจะมาจากการประชาสัมพันธ์ที่ไม่เข้มข้นเท่าเฟสแรก นอกจากนี้ยังปรับขึ้นอัตราค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายนปีนี้

2 มาตรการดังกล่าวเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญของความพยายามของทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่พยายามเร่งเครื่องหวังให้ฟันเฟืองทุกตัวในระบบเศรษฐกิจเดินหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะที่ฟันเฟืองตัวเอกของปีนี้น่าจะเป็นการลงทุนจากภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่ภาครัฐโหมโปรโมตอย่างหนักหวังให้เกิดการลงทุน

อย่างไรก็ตาม สำนักงานเศรษฐกิจการคลังยังเคยประมาณการว่า การลงทุนภาคเอกชนในช่วงปี 2561 น่าจะมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 3.40 เปอร์เซ็นต์ แต่ทั้งนี้ปัจจัยจะมาจากความชัดเจนเรื่องการเลือกตั้งและการลงทุนภาครัฐ

ทั้งนี้ในห้วงยามนี้กำหนดวันที่จะมีการเลือกตั้งยังไม่มีความชัดเจน หากการเลือกตั้งคือคำตอบ และเป็นตัวสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน ภาครัฐจะแก้ปัญหาอย่างไรหรือมีตัวเลือกอื่นที่จะเรียกความเชื่อมั่นของนักลงทุนให้กลับมาได้ดีกว่ากำหนดวันเลือกตั้ง

หลังจากนี้คงต้องจับตาดูสถานการณ์ความเป็นไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าว่าจะมีทิศทางแนวโน้มอย่างไร ซัปพลายที่มีอยู่ในปัจจุบันจะถูกดูดซับไปได้หมดหรือไม่ รวมไปถึงซัปพลายที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ จะสดใสราบรื่น ต้องชะลอ หรือต้องพับโครงการหรือไม่คงได้รู้คำตอบ

 

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องที่ต้องการถูกทำเครื่องหมาย *