วันจันทร์, ตุลาคม 22, 2018
Home > Cover Story > จาก “มิกซ์ยูส” ถึง “สมาร์ท ซิตี้” สมรภูมิใหม่ยักษ์อสังหาฯ

จาก “มิกซ์ยูส” ถึง “สมาร์ท ซิตี้” สมรภูมิใหม่ยักษ์อสังหาฯ

ถูกจับตาทันที เมื่อเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานอาวุโส เครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ประกาศเตรียมทุ่มเม็ดเงินหลายแสนล้านบาท ผุดโครงการเมืองอัจฉริยะ หรือ Smart City แห่งแรกของซีพี ในอำเภอแปดริ้ว จังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่มากกว่า 10,000 ไร่

ที่สำคัญ แนวคิด “สมาร์ท ซิตี้” กำลังเป็นจุดขายใหม่ของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หลังจากช่วงก่อนหน้านี้พุ่งเป้าผลักดันเมกะโปรเจกต์สไตล์ “มิกซ์ยูส” โดยเฉพาะการเน้นเรื่องการจัดวางผังเมืองและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนในโครงการ เสริมบริการด้านต่างๆ ของเมือง เช่น โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า ภายใต้แผนยกระดับการพัฒนารับนวัตกรรมยุคดิจิทัล “ไทยแลนด์ 4.0”

สำหรับไอเดียของธนินท์ เหตุที่เลือกจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นสถานที่แรก เพื่อทดลองการเชื่อมต่อกับโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) และอยู่ไม่ห่างจากกรุงเทพฯ โดยจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าในระบบรางเชื่อมต่อเข้ามายังสถานีมักกะสัน ให้เดินทางจากเมืองเข้ามาถึงกรุงเทพฯ ภายใน 20 นาที รถไฟจะออกทุก 1 หรือ 2 นาที ในเมืองจะใช้ระบบ zero waste หรือการรีไซเคิลขยะให้เป็นศูนย์ เช่น การรีไซเคิล การผลิตไฟฟ้า การแปรรูป

ถนนในเมืองจะทำเป็น 3 ชั้น ชั้นบนเป็นสวนสาธารณะ ชั้นกลางเป็นถนน/ทางรถไฟ ชั้นล่างสุดเป็นส่วนบริการ เช่น การจัดเก็บขยะ ท่อน้ำเสีย ท่อบริการของระบบไฟฟ้า-ประปา และภายในเมืองจะใช้ระบบ zero waste หรือการรีไซเคิลขยะให้เป็นศูนย์ เช่น การรีไซเคิล การผลิตไฟฟ้า การแปรรูป

ส่วนศูนย์การค้าใหญ่จะอยู่กลางเมือง โดยรวมไว้จุดเดียว เพราะแนวคิดเมืองใหม่ คือ รถต้องไม่ติด และผู้คนสามารถเดินไปทำงานได้ แต่จำนวนประชากรต้องไม่ต่ำกว่า 300,000 คน เพื่อให้ธุรกิจ-บริการคุ้มทุน และเมืองยิ่งใหญ่ถึงจะยิ่งดี เพราะจะคุ้มค่าในการลงทุนสาธารณูปโภค

ทั้งนี้ เครือซีพีอยู่ระหว่างการให้สถาปนิกและที่ปรึกษาจากสหรัฐฯ และอังกฤษออกแบบวางแผน รวมถึงรูปแบบการลงทุน ซึ่งธนินท์มีแนวคิดที่จะดึงนักธุรกิจทั้งไทยและต่างชาติร่วมลงทุน เนื่องจากใช้เงินลงทุนจำนวนมหาศาล และคาดว่าประเทศไทยจะต้องมีการลงทุนโครงการสมาร์ท ซิตี้ อีกหลายพื้นที่ทั่วประเทศ อย่างน้อย 20 เมือง เนื่องจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับเมกะโปรเจกต์จะทำแยกย่อยแบบเดิมไม่ได้ แต่ต้องคิดและวางแผนแบบองค์รวมเหมือนการสร้าง “เมือง” มากขึ้น

อันที่จริงแล้ว แนวคิดเมืองอัจฉริยะ หรือสมาร์ท ซิตี้ ถือเป็นโครงการที่เกิดขึ้นมาพร้อมๆ กับกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม ตั้งแต่ช่วงปี 2546 เพื่อพัฒนาคนให้กลายเป็นพลังขับเคลื่อนดิจิทัลที่สำคัญของประเทศ โดยทำให้เมืองเชื่อมโยงกันด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยี และเพิ่มเติมความสะดวกให้แก่วิถีชีวิต ผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตในภาพรวม

มีการตั้งคณะกรรมการขับเคลื่อนสมาร์ท ซิตี้ เพื่อกำหนดแผนแม่บทและจัดตั้งคณะทำงานพีเอ็มซี (Program Management Committee) แต่ละเมือง และให้เอกชนสามารถเชื่อมต่อข้อมูลนำไปพัฒนาต่อยอดได้ โดยฟังความคิดเห็นของเมืองว่าต้องการจะเป็นสมาร์ท ซิตี้ แบบใด

เช่น สมาร์ท ลีฟวิ่ง (เมืองน่าอยู่) สมาร์ท โมบิลิตี้ (เมืองที่สามารถติดต่อสื่อสารและเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย) สมาร์ท พีเพิล (เมืองที่ให้ความเท่าเทียมกันในสังคม) สมาร์ท เอนไวรอนเมนต์ (เมืองประหยัดพลังงาน) สมาร์ท อีโคโนมี (เมืองที่เอื้อต่อการทำธุรกิจ) สมาร์ท กัฟเวอร์แนนซ์ (เมืองที่บริหารจัดการโปร่งใส) สมาร์ท เซฟตี้ (เมืองปลอดภัย)

ตามแผนของภาครัฐกำหนดเป้าหมายในปี 2561 จะพัฒนาสมาร์ท ซิตี้ใน 7 เมือง ซึ่ง จ.ภูเก็ต เชียงใหม่ และขอนแก่น เริ่มดำเนินการก่อนหน้านี้แล้ว โดยเชียงใหม่เป็นสมาร์ท ทัวริสม์ ขอนแก่นเป็นสมาร์ท โมบิลิตี้ และภูเก็ตเป็นสมาร์ท เซฟตี้

ขณะที่พื้นที่ 3 เมืองในอีอีซี คือชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมถึงกรุงเทพฯ อยู่ระหว่างการศึกษาความต้องการของเมืองและพัฒนาระบบต่างๆ

แน่นอนว่า แนวคิดเรื่องสมาร์ท ซิตี้ ของภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการวางคอนเซ็ปต์โครงการในกรุงเทพฯ และเมืองหลักๆ ในจังหวัดต่างๆ ยิ่งในจังหวัดที่อยู่ในแผนการพัฒนาสมาร์ท ซิตี้ ของภาครัฐยิ่งเป็นสมรภูมิการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น

อย่างโครงการ “One Bangkok” ของ วัน แบงค็อก โฮลดิ้งส์ ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) กลุ่มตระกูลสิริวัฒนภักดีใช้เม็ดเงินลงทุนเบื้องต้นมากกว่า 1.2 แสนล้านบาท เพื่อสร้าง “เมือง” ขนาดใหญ่ ต่อยอดจากโครงการ One Central Park ในเมืองซิดนีย์ ประเทศออสเตรเลีย ซึ่งเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯ นำร่องรูปแบบการสร้าง “เมือง” ที่มาจากไลฟ์สไตล์ของ “คน” และความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

วัน แบงค็อก ของทีซีซีกรุ๊ป วางคอนเซ็ปต์สะท้อนการใช้ชีวิตของคนในยุคศตวรรษที่ 21 จะประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ 5 อาคาร โรงแรมหรู 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับอัลตราลักชัวรี 3 อาคาร ร้านค้าปลีก และพื้นที่ทำกิจกรรม โดยแผนแม่บทการก่อสร้างทั้งหมดมีกลุ่มบริษัทด้านสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมในชิคาโก ประเทศสหรัฐอเมริกา “สกิดมอร์, โอวิงส์ และเมอร์ริล แอลแอลพี (Skidmore, Owings and Merrill LLP; SOM)” ซึ่งเป็นบริษัทด้านสถาปัตยกรรมที่ใหญ่ที่สุดในโลก เชี่ยวชาญด้านการออกแบบอาคารพาณิชย์ ตึกสูง และแนวทางสถาปัตยกรรมนานาชาติร่วมสมัย หรือตึกระฟ้ากล่องกระจก เป็นผู้ดูแลร่วมกับผู้เชี่ยวชาญของประเทศไทย ได้แก่ บริษัท Plan Associates และ A49 เพื่อผสมผสานประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศ

หรือล่าสุด บริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน) ในเครือบริษัทสิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ประกาศจับมือกับกลุ่มไดวะ เฮ้าส์ ประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ ภายใต้แบรนด์ เนอวานา บียอนด์ (Nirvana Beyond) ย่านถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออก เพื่อเป็นโครงการนำร่องแผนพัฒนาเมืองใหม่ ระยะเวลา 5 ปี มูลค่าทั้งสิ้นกว่า 33,000 ล้านบาท เนื้อที่รวม 250 ไร่ ภายใต้คอนเซ็ปต์สมาร์ท ซิตี้ ประกอบด้วยที่พักอาศัย ศูนย์การค้า ศูนย์กีฬา และสิ่งอำนวยความสะดวก โดยพุ่งเป้าเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการหลีกหนีความแออัดในเมือง

ศรศักดิ์ สมวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เนอวานา ไดอิ กล่าวว่า ตามแผนการลงทุนจะพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่สมาร์ท ซิตี้ จำนวน 11 โครงการ แบ่งเป็นโครงการเพื่ออยู่อาศัย 8-9 โครงการ อาคารสำนักงาน คอนมูนิตี้มอลล์ และพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ เช่น เอาต์เล็ตมอลล์ กับพันธมิตรกลุ่มไดวะ เฮ้าส์ ที่มีความชำนาญในการพัฒนาโครงการต่างๆ

ด้านบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) มีการกำหนดเป็นกลยุทธ์หลักในการพัฒนาทุกโครงการสู่การเป็นสมาร์ท ซิตี้ ภายใต้แนวคิด “เพอร์เฟค สมาร์ท ซิตี้” ผ่าน 6 แกนหลัก ได้แก่ ด้านนวัตกรรม ด้านการประหยัดพลังงาน ด้านความปลอดภัย ด้านการคมนาคมขนส่ง ด้านการทำงาน ศึกษา และด้านความสะดวกสบาย โดยเมื่อเร็วๆ นี้ดึงค่ายเอไอเอสนำเครือข่าย NB-loT ติดตั้งระบบ Smart Street Lighting โคมไฟถนนอัจฉริยะ ระบบ Home Energy Monitoring ระบบตรวจสอบการใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา และระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ ผ่านระบบ Smart Tracking ที่โครงการเพอร์เฟค เพลส สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ

ดังนั้น สมรภูมิตลาดอสังหาฯ ระยะ 5 ปีข้างหน้า จึงอยู่ที่การประชันไอเดีย “สมาร์ท ซิตี้” จะล้ำเลิศและเกิดขึ้นได้จริงแค่ไหน

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องที่ต้องการถูกทำเครื่องหมาย *