วันจันทร์, สิงหาคม 21, 2017
Home > Cover Story > กุลวดี จินตวร 27 ปี สร้าง “เมืองทองธานี”

กุลวดี จินตวร 27 ปี สร้าง “เมืองทองธานี”

“เมืองทองธานีมาไกลมาก ตั้งแต่วันแรกที่เข้ามาเมืองทองธานี ไม่มีอะไรเลย เป็นคนแรกๆ ที่มีโอกาสสร้างเมืองทองธานี ทำงานร่วมกับคุณอนันต์ (กาญจพาสน์) ยากลำบากมาก การสร้างเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย เราเห็นการเปลี่ยนแปลง เห็นความเจริญอย่างรวดเร็ว แม้มีสะดุดช่วงหนึ่งถูกหาว่าเป็นเมืองร้างและใช้เวลารีเทิร์นกลับมา มาวันนี้ทุกอย่างยังเป็นไปตามมาสเตอร์แพลน 100%”

กุลวดี จินตวร ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารโครงการ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ “บีแลนด์” และผู้อำนวยการบริหาร บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด กล่าวกับ “ผู้จัดการ360 ํ” ถึงอภิมหาโครงการ “เมืองทองธานี” บนที่ดินมากกว่า 4,500 ไร่ ที่ใช้เวลายาวนานถึง 27 ปี โดยเริ่มต้นทำงานกับอนันต์ตั้งแต่ยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูจนเจอวิกฤต “ต้มยำกุ้ง” ซึ่งถือเป็นช่วงพีเรียดหนักหนาสาหัสที่สุด

กุลวดี หรือ “คุณตุ้ม” รู้จักอนันต์ กาญจนพาสน์ เมื่อครั้งทำงานอยู่ที่บริษัทสถาปนิกแห่งหนึ่งในฮ่องกง ขณะนั้นอนันต์กำลังมองหามืออาชีพด้านสถาปนิกเพื่อมาช่วยทำงานในโครงการเมืองทองธานี

เวลานั้นกุลวดีมีทั้งประสบการณ์และความรู้ หลังจบปริญญาตรีสาขาสถาปัตยกรรมจากมหาวิทยาลัยศิลปากร ตัดสินใจไปเรียนโรงเรียนสถาปัตยกรรมที่ฝรั่งเศส จนได้ดีกรี DPLG (DIPLOME’PAR LE GOURVERNEMENT FRANCAIS) และทำงานด้านสถาปัตยกรรมผังเมืองที่ประเทศฝรั่งเศส แม่แบบแห่งผังเมืองยอดเยี่ยมของโลก 7 ปีเต็มๆ ก่อนย้ายไปลุยงานที่ฮ่องกง

แน่นอนว่า งานท้าทาย อภิมหาโครงการ “เมืองทองธานี” ดึงดูดกุลวดีอย่างถอนตัวไม่ขึ้น เนื่องจากเมืองทองธานีถือเป็นโครงการแรกๆ ในประเทศไทยที่มีการทำมาสเตอร์แพลนการใช้ที่ดินระยะยาวถึง 15 ปี

“พี่กลับมาเมืองไทยช่วงปี 1990 เราทำแผน 15 ปี นานมาก ตอนนั้นคิดว่าจะอยู่ถึงหรือไม่ ผ่านไปแค่ 3 ปี คุณอนันต์ทำเกินครึ่งแผน พัฒนาโครงการไปกว่า 2 ล้าน ตร.ม. ช่วงปี 1990-1993 พี่ส่งมอบการก่อสร้าง 2 ล้าน ตร.ม. ใช้เงินเกือบ 25,000 ล้านบาท คุณอนันต์มาอย่างบิ๊กบึ้มมาก มาสเตอร์แพลนทำพร้อมกัน 27 อาคาร พื้นที่ 1 ล้าน ตร.ม. ออฟฟิศอีก 8 อาคาร อีกครึ่งล้านกว่า ตร.ม.”

ทว่า การเร่งระดมก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง 27 ตึก เพื่อเปิดตัว “เมืองทองธานี” โดยพุ่งเป้ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางภายใต้ชื่อ “ป๊อปปูล่าคอนโด” ซึ่งบางกอกแลนด์จับมือกับคุรุสภาออกโครงการครูเมืองทองธานี และโครงการเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ หวังดึงกลุ่มข้าราชการเข้ามาเป็นลูกค้าหลัก แม้มีผู้คนแห่เข้ามาจองโครงการแทบจะหมดเกลี้ยง แต่เมื่อถึงวันโอนกลับไม่มีลูกค้าเข้ามาโอน ไม่มีการเข้าพักอาศัย

มิหนำซ้ำ เจอพิษเศรษฐกิจก่อตัวจนเกิดวิกฤต “ต้มยำกุ้ง” รัฐบาลประกาศลอยค่าเงินบาท ทุกธุรกิจเจอภาวะหนี้ท่วม “เมืองทองธานี” กลายสภาพเป็น “เมืองร้าง” โครงการเหลือขายจำนวนมาก

ช่วงจังหวะนั้นเอง บางกอกแลนด์ใช้กลยุทธ์ทุกวิถีทางพลิกฟื้นธุรกิจ โดยเฉพาะการเพิ่มมูลค่าและสร้างความเจริญให้ “เมืองทองธานี” มีจุดขายโดดเด่นชัดเจนขึ้น

ปี 2541 บางกอกแลนด์ตัดสินใจทุ่มเงินสร้างสนามกีฬาใหญ่ในเมืองทองธานีเพื่อรองรับกีฬาเอเชียนเกมส์ ครั้งที่ 13 ในเมืองไทย ทันส่งมอบให้การกีฬาแห่งประเทศไทยในเดือนตุลาคม ท่ามกลางปัญหาของบริษัทที่ขาดเงินหมุนเวียนอย่างหนัก แต่ ณ วันนั้นผู้คนทั้งประเทศที่ดูถ่ายทอดสดรู้จักโครงการ “เมืองทองธานี” ทันที และสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้คนในวงการได้อีกครั้ง

ส่วนป๊อบปูล่าคอนโดมิเนียม ซึ่งประกอบด้วยอาคารครูเมืองทอง 14 อาคาร อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ จำนวน 9 อาคาร อาคารไพลินสแควร์ จำนวน 4 อาคาร บริษัทใช้ระยะเวลามากกว่า 10 ปี ดึงกลุ่มลูกค้าเข้ามาในโครงการจนหมด

“จากเดิมที่ไม่มีคน เราพยายามสร้างความเจริญ สร้างตลาดสด ร้านอาหาร ร้านค้าต่างๆ พอการแข่งขันเอเชียนเกมส์จบ ตอนนั้นกุมหัวว่าจะทำอย่างไร ที่สุดเราสามารถเปลี่ยนศูนย์กีฬากลายเป็นศูนย์เอ็กซิบิชั่นอันดับ 1 ของเมืองไทย เปลี่ยนแนวธุรกิจจากการทำอสังหาฯ เพื่อขายเป็นอสังหาฯ เพื่อการเช่า พัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ใช้เวลาเติมเต็มคนเข้าป๊อปปูล่าคอนโด ตอนนี้หมดแล้ว จากที่เปิดขายราคาถูก 199,000 บาท ตอนนี้อัตราค่าเช่าและราคาปล่อยขายขึ้นไป 5-6 แสนบาทต่อยูนิต”

ทั้งหมดมาจากคอนเซ็ปต์สำคัญ คือการหาจุดเด่นให้ทุกคนเห็นว่า อยู่เมืองทองธานีดีกว่าอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ โดยเฉพาะการออกแบบผังเมือง ซึ่งในฐานะนักสถาปนิกกล้าการันตีว่า ทุกระบบมีการวางแผนโดยผู้เชี่ยวชาญ อย่างการตัดถนนภายในเมืองทองธานีและการวางระบบสายไฟลงใต้ดินทุกพื้นที่

“วันนี้ ถ้าคุณมายืนอยู่กลางอิมแพ็คจะรู้สึกเหมือนไม่ได้ยืนอยู่ในประเทศไทย อาคารในเมืองทองธานี ถนน การวางแผนสาธารณูปโภคทุกอย่าง บางกอกแลนด์เป็นเจ้าของถนน สามารถควบคุม ดูแล บำรุงรักษา เราใช้ Traffic Engineer วางแผนสร้างถนน กำหนดในมาสเตอร์แพลน ถนนเมนต้องมีความกว้าง 27 เมตร ถนนรอง 21 เมตร และ 17 เมตร เพื่อรองรับประชากรที่คาดว่าจะเข้ามาอยู่ในเมืองทองธานีหลัก 1 แสนคน ตอนนั้นจำได้ คุณมงคล กาญจนพาสน์ เห็นเราตัดถนน น้ำตาไหลเพราะเสียดายที่ดินมาก แต่ถ้าไม่ทำตอนนั้นจะเป็นอย่างไร ขนาดตอนนี้มีแต่คนบ่นปัญหารถติดในเมืองทองธานี”

แต่เหนือสิ่งอื่นใด กุลวดีย้ำถึงคอนเซ็ปต์สำคัญที่ทำให้บางกอกแลนด์ผ่านวิกฤตและแจ้งเกิด “เมืองทอง” ได้อย่างแท้จริงมาจากการพลิกแนวคิดของอนันต์ ตั้งแต่การพลิกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เน้นการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า เร่งสร้างกระแสเงินสด ไม่ว่าจะเป็นอิมแพ็ค โรงแรม ธุรกิจค้าปลีก ทยอยล้างหนี้และเลิกกู้ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งมีต้นทุนดอกเบี้ยสูงมาก

“ช่วง crisis ที่ดินมีมูลค่าสูง คนอื่นซื้อที่ดินราคาแพง แต่คุณอนันต์ซื้อถูกและนำมาพัฒนา สร้างความเจริญ สร้างมูลค่าเพิ่ม มีส่วนต่างชัดเจน และการเปลี่ยนแนวธุรกิจมาทำอสังหาฯ เพื่อการเช่า ทรัพย์สินยังเป็นของเรา สร้างความแข็งแกร่งมาก บ้านจัดสรรสร้างใหญ่โต ขายหมดก็จบ มีเงินสดแต่ถ้าไม่ทำอะไรก็หมด เงินเราเย็น เงินเยอะ สร้างโครงการยังเป็นของเรา คุณอนันต์เก่ง จากที่มีหนี้แบงก์กลายเป็นไม่มีหนี้ และระดมทุนจากอิมแพ็คโกรทรีท ((IMPACT GROWTH REIT) ได้เป็นหมื่นล้าน ไม่มีภาระหนี้เหมือนบริษัทอื่น บริษัทอื่นกู้แบงก์ไปสร้างบ้าน สร้างคอนโด ขายหมดต้องจ่ายคืนแบงก์ ของเราเอาเงินไปลงทุน ไม่มีดอกเบี้ย ได้ค่าเช่าเข้ากระเป๋าหมด ได้น้อยก็ไม่น้อยกว่าฝากแบงก์ มีเงินหมุนเวียนทุกโครงการ ต้นทุนไม่มีดอกเบี้ย ไม่ต้องซื้อที่ดิน บีแลนด์รวยเงียบและรวยเยอะ คนอื่นเสียงดัง แต่เงินกู้ทั้งนั้น”

“คุณอนันต์ไม่กู้นานแล้ว เข็ดเลย บอกไปกู้แบงก์เหมือนเห็นผี ไม่เอาแล้ว ครั้งเดียวในชีวิต เป็นคอนเซ็ปต์ของคุณอนันต์เลย ถ้าไม่มีเงินไม่ทำโครงการ ถ้ามีเงินจะเลือกโครงการที่ได้รีเทิร์นมากกว่าฝากแบงก์ ฝากแบงก์ได้อย่างมาก 1.3-1.5% แต่การลงทุนโครงการได้เกิน 3% แน่นอน การลงทุนโครงการคืนทุน 10 ปี ได้ 10% ไม่มีภาระดอกเบี้ย ได้ 7-8% ยิ้มแก้มปริแล้ว ดีกว่าฝากแบงก์”

ปัจจุบันอาณาจักรเมืองทองธานีซึ่งพัฒนาเนื้อที่ไปแล้ว 2,300 ไร่ มี “อิมแพ็ค” เป็นโซนพื้นที่หลักขนาดใหญ่ ประกอบด้วยอาคารงานแสดงบนเวที อิมแพ็ค อารีน่า, อาคารแสดงสินค้า อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น เซ็นเตอร์, อาคารประชุมขนาดใหญ่ อิมแพ็ค ฟอรัม และอิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ โดยรอบๆ อิมแพ็คยังมีห้องรอยัล จูบิลี บอลรูม รองรับการจัดเลี้ยงหรือกิจกรรมต่างๆ แอกทีฟ สแควร์ ลานอเนกประสงค์ ซึ่งใช้เป็นลานจอดรถ รวมถึงสถานแสดงคอนเสิร์ตและกิจกรรมกลางแจ้ง

เลคไซด์ ลานอเนกประสงค์บริเวณริมทะเลสาบ และโครงการค้าปลีก ได้แก่ บีไฮฟ์ไลฟ์สไตล์มอลล์ เดอะพอร์ทัลไลฟ์สไตล์มอลล์ รวมถึงศูนย์กีฬาต่างๆ ทั้งเอสซีจี สเตเดียม สโมสรฟุตบอลเอสซีจี เมืองทอง ยูไนเต็ด ศูนย์พัฒนากีฬาเทนนิสแห่งชาติ และโรงแรม ซึ่งล่าสุดมี 2 แห่ง คือ โนโวเทล กรุงเทพ อิมแพ็ค และโรงแรมไอบิส กรุงเทพ อิมแพ็ค

ส่วนโซนโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ป๊อปปูล่าคอนโด สุโขทัยอะเวนิว 99 สุโขทัยอะเวนิวโฮมทาวน์ ดับเบิ้ลเลค วิลล่าอัลเบลโล่

ทั้งนี้ จากจำนวนประชากรล่าสุดที่พักอาศัยในขอบเขตเมืองทองธานีมากกว่า 200,000 คน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีกำลังซื้อสูงและกลุ่มผู้เข้ามาใช้บริการ ทั้งนักท่องเที่ยว ผู้ประชุมสัมมนา กลุ่มธุรกิจไมซ์ อีก 10 ล้านคนต่อปี ซึ่งกุลวดีบอกว่า เป็นคอนเซ็ปต์ของอนันต์ตั้งแต่วางมาสเตอร์แพลนที่ต้องการสร้างเมืองทองธานีอย่างครบวงจร ไม่ต้องให้คน 2 แสนกว่าคนไปไหน แต่สามารถใช้ชีวิตตลอด 24 ชั่วโมงในเมืองทองธานี โดยเร่งพัฒนาโครงการต่างๆ ทั้งออฟฟิศ โรงแรม ค้าปลีก และระบบขนส่ง เพื่อสร้างการจับจ่ายจากประชากรและกลุ่มคนภายนอกที่เข้ามาใช้บริการ

ในอนาคต เมื่อบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ขยายเส้นทางเพิ่มเติมโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี เข้าอิมแพ็ค เมืองทองธานี ระยะทาง 2.8 กิโลเมตร จะเปลี่ยนโหมดการเดินทาง ดึงผู้คนเข้ามามากขึ้นและการมีคนย่อมหมายถึงเมืองเจริญแล้ว เป็นเมืองทองจริงๆ

ถามกุลวดี “เสร็จจากภารกิจสร้างเมืองทองธานีจะไปช่วยอนันต์สร้างเมืองที่ไหนอีกหรือไม่”

เธอตอบทันที “ไม่ล่ะค่ะ คุณอนันต์ขนทุกอย่างมาทิ้งไว้ที่เมืองทอง จบตรงนั้น”

ที่นี่เป็นเมืองครบสมบูรณ์และเป็นคอนเซ็ปต์สุดท้ายของบางกอกแลนด์แล้ว