วันพุธ, สิงหาคม 23, 2017
Home > Cover Story > กรุมหาสมบัติในมือจุฬาฯ

กรุมหาสมบัติในมือจุฬาฯ

 

เป็นเรื่องไม่ยากที่จะเป็นเศรษฐีที่ดิน ถ้าต้นตระกูลคุณมีที่ดินในกรุงเทพฯ ทิ้งไว้ให้สัก 100 ไร่ หรือแค่ 10 ไร่ก็พอ สำหรับที่ดินใจกลางเมือง หรือแค่ 5 ไร่ สำหรับที่ดินกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้า หรือแค่ไร่เดียวก็พอ หากเป็นที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้า ณ สยามสแควร์

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (Agency for Real Estate Affairs: AREA) ได้สำรวจราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ ปี 2554 พบว่าย่านสยามสแควร์ถือเป็นบริเวณที่มีที่ดินราคาสูงสุด โดยตกเฉลี่ยตารางวาละ 1.4 ล้านบาท หรือไร่ละ 560 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว จากราคาตลาดในปี 2549 ซึ่งอยู่ที่ 640,000 บาทต่อตารางวา หรือ 256 ล้านบาทต่อไร่

ด้วยความเป็นย่านศูนย์การค้าที่สำคัญ โดยเฉพาะความเป็นแหล่งแฟชั่นสำหรับวัยรุ่นในเมือง บวกกับความเป็นย่านการค้าที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ และมีการใช้ที่ดินในเชิงธุรกิจอย่างเข้มข้น เหล่านี้ล้วนส่งผลให้มูลค่าอสังหา ริมทรัพย์ของสยามสแควร์ได้รับการประเมินไว้สูงขึ้น 

ไม่เพียงมูลค่าตลาดของที่ดิน ค่าเช่าพื้นที่ตึกแถวในสยาม สแควร์ก็ถือได้ว่ามีราคาสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดและมีราคาแพงที่สุดแห่งหนึ่งในบรรดาย่านศูนย์การค้าสำคัญของกรุงเทพฯ

ว่ากันว่าก่อนปี 2548 ราคาค่าเช่าตึกแถวในย่านสยาม สแควร์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 30,000 บาทต่อเดือน ในปี 2548 ราคาค่าเช่า ขยับขึ้นมาเป็นเดือนละ 180,000 บาท อันเนื่องมาจากนโยบายปฏิวัติค่าเช่าของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ และในปี 2549 ราคาประเมินที่ดินสยามสแควร์ส่งผลให้ค่าเช่าสูงขึ้นไปถึงราว 400,000 บาทต่อเดือน 

ไม่เพียงรายได้จากค่าเช่าตึกแถว สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ยังสามารถเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่ตามซอกตึกและเส้นทางสัญจรระหว่างซอย ด้วยการจัดแบ่งพื้นที่ให้เป็นย่านการค้าย่อยในสยามสแควร์ เช่น สยามบายพาส, โบนันซ่ามอลล์ และ 29 พลาซ่า, ลิตเติ้ลสยามและฟู้ดพลัส และวีวาทาวน์ เป็นต้น

นอกจากนี้ จุฬาฯ ยังมีรายได้จากค่าบริการจอดรถ โดยอยู่ในรูปแบบของการให้สัมปทานการจัดเก็บผลประโยชน์แก่บริษัทเอกชน และรายได้จากการจัดเก็บค่าเช่าพื้นที่สำหรับจัดกิจกรรมสันทนาการต่างๆ

อีกแหล่งรายได้สำคัญคือ รายได้จากป้ายและสื่อโฆษณาต่างๆ ตามพื้นที่ต่างๆ ภายในสยามสแควร์ ซึ่งเฟื่องฟูอย่างมากหลังจากมีโครงการ Center Point ทางสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จึงได้จัดให้มีการปรับปรุงสื่อประชาสัมพันธ์ภายในสยาม สแควร์ โดยเฉพาะโครงการสื่อประชาสัมพันธ์เสียงตามสาย และ VDO Wall  

ผู้บริหารสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ระบุว่า จากพื้นที่ 385 ไร่ของที่จุฬาฯ ใช้แสวงหารายได้มาสนับสนุนการศึกษานั้น สยามสแควร์ถือเป็นพื้นที่ที่สร้างรายได้ให้กับมหาวิทยาลัยสูงที่สุดในปัจจุบัน ทั้งนี้ “พื้นที่เขตพาณิชย์” ของจุฬาฯ ยังประกอบด้วยที่ดินแถวสามย่าน, ย่านปทุมวัน, ย่านสวนหลวง และย่านเชียงกง หากเปรียบจุฬาฯ เป็นครอบครัวเอกชนสักตระกูลหนึ่ง ด้วยการถือครองที่ดินที่อยู่ในย่านที่เป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจและการค้าของเมืองหลวงเช่นนี้ “จุฬาฯ” น่าจะเรียกได้ว่าเป็นครอบครัวที่ร่ำรวยมากที่สุดตระกูลหนึ่งของเมืองไทย

“เรารวยด้วยโฉนด เรียกว่ารวยเพียงกระดาษ แต่จริงๆ แล้ว มันต้องทำให้ที่ดินเหล่านี้เกิดมูลค่า ทีนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราจะทำให้มันเกิดมูลค่าและ “ดูดี” ในแง่ของกายภาพ สิ่งแวดล้อม และภาพลักษณ์ของจุฬาฯ ได้อย่างไร” รศ.น.อ.นพ.เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดี จุฬาฯ กล่าวในฐานะผู้บริหารสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ

สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เกิดขึ้นราวปี 2514 โดยสภามหาวิทยาลัยได้ตราระเบียบว่าด้วยการจัดการผลประโยชน์ของมหาวิทยาลัยขึ้น ช่วงแรกมีฐานะเป็นเพียงแผนกงานในสำนักงานเลขาธิการ ภายใต้ชื่อ “สำนักงานจัดการผลประโยชน์” กระทั่งปี 2516 จุฬาฯ ได้แยกฝ่ายทรัพย์สินออกจากส่วนกลาง โดยมีรองอธิการบดีเป็นผู้บริหาร ภายใต้วิสัยทัศน์สู่การเป็น “องค์กรบริหารอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐที่ดีที่สุดในประเทศไทย”

ความพยายามในการสร้างและเพิ่ม “มูลค่า” ให้กับที่ดินทั้ง 385 ไร่ของจุฬาฯ ดูจะมีมาอย่างต่อเนื่องและชัดเจนยิ่งขึ้นภายหลังที่มีการออกพระราชบัญญัติจุฬาฯ ฉบับปี 2551 ซึ่งมีเนื้อหาเพื่อตอบสนองต่อการออกนอกระบบราชการของมหาวิทยาลัย และเปิดโอกาสให้มหาวิทยาลัยประกอบธุรกิจได้อย่างเต็มรูปแบบ เพื่อนำเงินมาสนับสนุนการศึกษา

สำหรับแนวทางในการบริหารจัดการและจัดหาผลประโยชน์ จากทรัพย์สินของจุฬาฯ มีอยู่ 3 แนวทาง คือ การให้เช่าที่ดิน (Landlord) การลงทุนในอสังหาฯ (Developer) และการบริหารอสังหาฯ (Property Management)

“ถ้าอยากได้รายได้เยอะๆ ก็ต้องทำเอง แต่ถ้าทำเอง ความเสี่ยงก็สูง ก็ต้องประเมินกำลัง ถ้าเสี่ยงมากก็ให้เอกชนเข้ามาทำ แลกกับรายได้ที่ได้อาจจะน้อยลง แต่โครงการ Siam Square One เราดูแล้วว่าน่าจะทำเองได้ เพราะยังมีกระแสและคนก็ยังนิยมพื้นที่นี้ ทำยังไงก็น่าจะขายได้ เราจึงเลือกลงทุนและบริหารเอง” รองอธิบการบดี จุฬากล่าว

ทั้งนี้โครงการที่อยู่นอกย่านสยามสแควร์ที่อยู่ระหว่างดำเนินการและพัฒนาเฟสต่อไป ได้แก่ โครงการ U-Center, จัตุรัสจามจุรี (จามจุรีสแควร์), อาคารหอพักนานาชาติ และมาบุญครอง (MBK)

นอกจากนี้ยังมีโครงการในอนาคต อาทิ โครงการพัฒนาพื้นที่หมอน 21-22 เป็นการพัฒนาอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่พิเศษ เพื่อสร้างพื้นที่ศูนย์การค้า, โรงแรม, อาคารสำนักงานให้เช่า, ที่พักอาศัย, ศูนย์ประชุม ฯลฯ ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างจัดหาผู้ลงทุนพัฒนา และโครงการอาคารพาณิชย์พื้นที่หมอน 42 เป็นการพัฒนาอาคาร พาณิชย์สูง 4 ชั้น อยู่ระหว่างเตรียมพื้นที่โดยบริษัท รวมนครก่อสร้าง (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นผู้ได้รับสิทธิใช้พื้นที่เช่าและบริหารโครงการ 20 ปี

ไม่เพียงที่ดินในเขตปทุมวัน จุฬาฯ ยังมีที่ดินเชิงพาณิชย์บริเวณเขาตะเกียบ หัวหิน ซึ่งผู้ลงทุนได้พัฒนาที่ดินเป็นโรงแรมบูติกที่มีชื่อว่า วรปุร รีสอร์ท แอนด์ สปา เริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 2547 ระยะเวลาเช่า 15 ปี เป็นต้น 

เพราะมี “ขุมทรัพย์” ในมือเป็นจำนวนมาก เพื่อป้องกันการ ดูแลที่ไม่ทั่วถึง และเป็นกุศโลบายในการสานสายสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าและผู้ใช้บริการ ผู้บริหารสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ คนปัจจุบันจึงมีนโยบายจัดตั้งหน่วยธุรกิจ (Business Unit) เป็นการเฉพาะสำหรับโครงการที่มีมูลค่าทางธุรกิจสูงพร้อมจัดทีมทำงาน ดูแลเฉพาะหน่วยธุรกิจนั้นๆ

ปัจจุบันมีอยู่ 7 หน่วยธุรกิจ ได้แก่ ตลาดสามย่าน, จัตุรัสจามจุรี, อาคารสยามกิตติ์ (สยามสแควร์), สยามสแควร์, เขตพาณิชย์สวนหลวง-สามย่าน, อาคารพิเศษ (อาคารหอพักนานาชาติ) และ Siam Square One

รศ.น.อ.นพ.เพิ่มยศกล่าวว่า ยุคที่ยังไม่มีการแบ่งเป็นหน่วย ธุรกิจ บ่อยครั้งที่จุฬาฯ ปรับเปลี่ยนนโยบายใดๆ ในพื้นที่เช่า เมื่อ ไม่ได้รับความร่วมมือจากผู้เช่าก็มักจะเลือกแก้ปัญหาด้วยนิติกร ซึ่งทำให้เกิดปัญหาการต่อต้านรุนแรงอยู่หลายครั้งจนกลายเป็นประเด็นก่อนหน้านี้

“งานใหญ่ที่กำลังทำคือ การพัฒนาองค์กร เพราะต่อไปสำนักงานทรัพย์สินจะต้องเปลี่ยนจากเจ้าของที่ดิน (Landlord) รอเก็บค่าเช่า มาเป็นนักลงทุน มาบริหารศูนย์เอง มาทำการตลาด เอง อีกหน่อยเราต้องทำธุรกิจ ฉะนั้นสิ่งสำคัญคือเราต้องพัฒนาคนของเราให้พร้อมและมีมาตรฐาน”

ผู้บริหารจากจุฬาฯ ตระหนักดีว่าอีกความท้าทายที่ต้องเผชิญคือการจับตามองอย่างใกล้ชิดจากสังคม โดยเฉพาะเมื่อใดที่มีการพัฒนาศักยภาพในการแสวงหารายได้ พลิกจาก “ที่ดิน” เป็น “บ่อทอง” เมื่อนั้นจุฬาฯ อาจจะถูกถามถึงความสง่างามและเกียรติภูมิของมหาวิทยาลัยเหมือนทุกครั้งที่เกิดขึ้นกับสยามสแควร์

“ถ้าเราทำรายได้เต็มที่เหมือนเอกชน ก็จะเกิดผลกระทบสูงต่อชื่อเสียงจุฬาฯ ก็ต้องมาคิดว่าทำอย่างไรให้มีกำไรที่เหมาะสม เกิดผลกระทบต่อชุมชนน้อยที่สุด และรักษาภาพลักษณ์ของจุฬาฯ ความยากอยู่ที่การรักษาบาลานซ์ตรงนี้ให้ได้” รศ.น.อ.นพ.เพิ่มยศ สรุป

 

1. โครงการ U – Center

เป็นโครงการพัฒนาอาคารพาณิชย์ 88 คูหา บนเนื้อที่ 4 ไร่ โดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ร่วมลงทุนกับบริษัท ภานุรุจพัฒนา ที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน ลักษณะโครงการแบ่งเป็นโครงการ U-center 1 จัดสรรเป็นพื้นที่เพื่อการค้า ส่วนโครงการU-Center 2 ใช้เป็นที่ตั้งสถาบันกวดวิชา และสถาบันสอนดนตรีและศิลปะ ส่วนพื้นที่ชั้นบนโดยรวมใช้เป็นพื้นที่พักอาศัย

 

2. จัตุรัสจามจุรี

โครงการจัตุรัสจามจุรี เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจุฬาฯ บนเนื้อที่ราว 20 ไร่ ตั้งอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 บริเวณสี่แยกสามย่าน ลักษณะโครงการแบ่งเป็นอาคารสำนักงาน, อาคารพักอาศัย และศูนย์การค้า เปิดดำเนินการตั้งแต่ต้นปี 2551 

 

3. อาคารหอพักนานาชาติ 

อาคารหอพักนานาชาติ เป็นโครงการอาคารพักอาศัยสูงราว 20 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ตั้งอยู่บนพื้นที่ราว 6 ไร่ ในบริเวณสวนหลวง พัฒนาขึ้นเพื่อเป็นที่พักอาศัยสำหรับรองรับนิสิตต่างชาติ และส่วนหนึ่งเป็นที่พักอาศัยสำหรับบุคลากรของมหาวิทยาลัย 

 

4. มาบุญครอง หรือ MBK

จุฬาฯ ได้ทำสัญญาเช่าและลงทุนพัฒนาที่ดินกับบริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) โดยมีพื้นที่ของโครงการประมาณ 23 ไร่ กำลังจะสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 21 เมษายน 2556 ว่ากันว่าได้มีการต่อสัญญาสัมปทานศูนย์การค้า สำนักงาน และโรงแรม ในโครงการ MBK ต่อไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าราว 25,000 ล้านบาท